صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/10/10
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر رودبار
موضوع
بررسی شرط عدم فروش ملک توسط خریدار و اثر آن در معامله
پرسش
اگر در فروش‌نامه ملک شرط عدم فروش آن توسط خریدار به جزء به بایع آنهم با دو سوم قیمت درج گردد و ذکر شود هرزمان خریدار خواست ملک را بفروشد باید به بایع به دو سوم قیمت بفروشد؛ وضعیت شرط و معامله چگونه است؟
نظر هیات عالی
چنانچه شرط مندرج در فروش‌نامه و قرارداد مقید به مهلت متعارف باشد، شرط و عقد صحیح است والا به لحاظ اینکه شرط خلاف مقتضای ذات و آثار ذاتی است، باطل و مبطل خواهد بود.
نظر اکثریت
با توجه به اینکه اصل بر صحت معاملات است و شرط نیز از نوع فعل بوده و خلاف مقتضای ذات عقد نبوده که مشمول ماده 233 قانون مدنی شود و مربوط به آثار بیع است و به‌نوعی بیع شرط محسوب می‌گردد و همچنان‌که در ماده 454 قانون مدنی در مورد اجاره، اجازه داده شده در مورد بیع نیز مواجه با مانعی نیست؛ لذا هم شرط صحیح است هم عقد بیع.
نظر اقلیت
با توجه به ماده 30 قانون مدنی که در آن آمده هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرف و انتفاع را دارد، درج شرط عدم فروش ملک، آن هم با ذکر اینکه هر زمان خریدار خواست بفروشد می‌بایست به بایع بفروشد با اصل تسلیط (الناس مسلطون علی اموالهم) در تعارض است چه اینکه مخل حقوق خریدار ملک به عنوان مالک بوده و این شرط از شروط مبطل عقد نیز می‌باشد که طبق ماده 233 قانون مدنی بطلان شرط تسری در بطلان بیع نیز می‌یابد؛ لذا هم شرط و هم بیع باطل است. بدیهی است اگر بایع و خریدار توافق در حذف شرط نمایند، بیع معتبر خواهد بود.