صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/04/02
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
موضوع
تعدیل وتعیین اجاره بهای املاک تجاری با لحاظ اجاره بهای قبلی و نرخ عادله روز
پرسش
معیار تعدیل اجاره‌بهای املاک تجاری چیست؟ آیا ارزیابی اجاره‌بها به قیمت روز کافی است یا این‌که میزان تورم و افزایش اجاره‌بها با لحاظ اجاره‌بهای قبلی باید مورد نظر قرار گیرد؟
نظر هیئت عالی
: از مفاد و مفهوم ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 به روشنی استنباط می‌شود که در «تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها»، هرگونه تجدیدنظر و تعدیلی راجع به اجاره‌بها باید بر مبنای اجاره‌بهای قبلی و در نظر گرفتن سایر عوامل موثر در موضوع صورت پذیرد. به عبارت دیگر، عناوین «تعدیل اجاره‌بها» و «تعیین اجاره‌بها» از این جهت متفاوت خواهد بود که در تعدیل، پایه و اساس اظهارنظر کارشناس باید بر مبنای اراده اولیه طرفین و تراضی آنان صورت گیرد. در حالی که در تعیین اجاره‌بها، میزان اجاره‌بها قبلاً تعیین نشده و میزان مقرر و یا عملی بین طرفین نیز معلوم و محرز نشود که در این‌صورت با رعایت مقررات قانون مذکور، میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود. با این ترتیب نظر اکثریت مورد تأیید است.
نظر اکثریت
ماده 4 قانون مالک و مستأجر، تعدیل اجاره‌بها به قیمت عادله روز را پیش‌بینی و مقرر کرده است و مراد از تعدیل به قیمت عادله، معادل‌سازی اجاره‌بهای مورد توافق طرفین در اجاره و یا اجاره‌بهای معینه قبلی توسط دادگاه است؛ زیرا اصل حاکمیت اراده و اصل آزادی قراردادها به عنوان یکی از اصول اساسی حقوق ایران بوده و قانونگذار در موارد متعددی همانند ارزیابی ارش در خیار عیب و قیمت در خیار تبعض صفقه و همچنین ارزیابی مهر به نرخ شاخص روز، اراده قبلی طرفین را ملاک قرار داده است و به این جهت همان اجاره‌بهای قبلی، تعدیل و با لحاظ نرخ تورم، معادل‌سازی خواهد شد و صرف تعیین اجاره‌بهای محل اجاره با نظر کارشناس و بدون در نظر گرفتن اجاره‌بهای مورد توافق قبلی طرفین، با اصول حقوقی و اراده طرفین عقد مغایرت دارد.
نظر اقلیت
مطابق ماده 4 قانون مالک و مستأجر 1356 و اصلاحات 1358 آن، ملاک تعدیل اجاره‌بها، تعدیل آن به نرخ روز با جلب‌نظر کارشناس و با لحاظ ترقی و تنزل هزینه زندگی و میزان تورم است. بنابراین، کارشناس باید اجاره‌بهای محل را با لحاظ اجاره املاک مجاور و مشابه در زمان کارشناسی معین کرده و اجاره‌بها به این طریق تعدیل شود و اجاره‌بهای قبلی و توافق سابق موجر و مستأجر تأثیری در این خصوص ندارد.