بررسی شمول قانون پیش فروش ساختمان نسبت به ارجاع امر به داوری در صورت بروز اختلاف

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1395/11/14
برگزار شده توسط: استان اصفهان/ شهر اصفهان

موضوع

بررسی شمول قانون پیش فروش ساختمان نسبت به ارجاع امر به داوری در صورت بروز اختلاف

پرسش

در صورتی که قرارداد پیش فروش ساختمان بدون رعایت تشریفات مقرر در قانون پیش فروش ساختمان و بصورت عادی تنظیم شده باشد ؛ آیا امکان ارجاع امر به داوری در راستای ماده 20 قانون یاد شده وجود دارد ؟

نظر هیئت عالی

در صورتی که قرارداد پیش‌فروش ساختمان، مطابق شرایط و مقررات مندرج در مواد 1 و 4 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389/10/12 تنظیم نشده باشد و یا در آن شرط داوری موضوع ماده 20 قانون یاد شده قید نشده باشد، موجب خروج چنین قراردادی از قانون مذکور و الزامات آن از جمله داوری موضوع ماده 20 می‌گردد، اما این امر به معنای بطلان قرارداد منعقد شده و بی اعتباری آن نمی‌باشد، بلکه مانند سایر قراردادها امکان درج شرط داوری در آن وجود دارد.

نظر اکثریت

آنچه از مجموع مواد قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389/10/12 به ویژه مواد 1 الی 4 آن مستفاد می‌گردد این است که قراردادی مشمول تعریف ماده 1 این قانون می‌باشد که اولاً: پیش فروشنده واجد شرایط مندرج در بند های 1 و2 تبصره ذیل این ماده بوده و در چهار چوب این قانون مبادرت به پیش فروش ساختمان نماید و به موجب ماده 4 قانون مزبور تنظیم قرارداد پیش فروش از ناحیه دفاتر اسناد رسمی منوط به ارائه مدارکی از جمله سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره یا حق احداث بنا یا قرارداد رسمی مشارکت با حق فروش و پروانه ساخت کل ساختمان و صدور شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد و بیمه نامه و تائیدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام ثبتی می‌باشد و در صورتی که مدارک مذکور به ویژه شناسنامه فنی ساختمان برای هر واحد از ناحیه شهرداری مربوطه تنظیم نشود، دفاتر اسناد رسمی قانوناً و عملاً نمی توانند قرارداد پیش فروش ساختمان موضوع این قانون را تنظیم کنند و در صورت ارائه مدارک یاد شده، دفاتر یاد شده مکلفند موارد یازده گانه مندرج در ماده 2 را در قرارداد تصریح نمایند و با لحاظ بند 11 این ماده مبنی بر تصریح حکم تعدادی از مواد قانون از جمله حکم موضوع ماده 20 قانون، کلیه اختلافهای ناشی از تعبیر و تفسیر و اجرای مفاد قرارداد باید توسط هیات سه نفری داوری حل و فصل گردد و امکان طرح دعوا در محاکم قضائی وجود ندارد و نتیجتا اینکه قراردادی مشمول مقررات و امتیازات قانون پیش فروش ساختمان می‌باشد که بنا بر شرایط این قانون تنظیم شده باشد و در صورت عدم امکان تنظیم قرارداد برابر شرایط قانونی به لحاظ فراهم نکردن مقدمات لازم از ناحیه شهرداری یا ادارات ذیربط و عدم تنظیم قرارداد پیش فروش برابر شرایط مندرج در قانون، نمی توان مقررات دیگر این قانون از جمله ارجاع امر به داوری در صورت بروز اختلاف را اعمال و اجرا نمود و خواهان را از حق قانونی طرح دعوا در محاکم قضائی که به موجب اصل 34 قانون اساسی به آن تصریح شده است، منع نمود و در صورتی که قراردادی خارج از شرایط قانونی قانون صدر الذکر تنظیم شده باشد برابر مقررات عمومی قابل رسیدگی در محاکم می‌باشد. مگر اینکه در آن قرارداد نیز موضوع ارجاع به داوری تصریح شده باشد.

نظر اقلیت

هدف از تصویب قانون پیش فروش ساختمان، ایجاد انضباط در معاملات وجلوگیری از سوء استفاده افراد سود جو از طریق واگذاری یک واحد به چند نفر بوده است ؛ به همین لحاظ قانون بصورت امری تنظیم گردیده است و قانونگذار در جهت الزام به اجرای قانون، در صورت عدم رعایت شرایط قانونی و انعقاد قرارداد، جرم انگاری نموده است و از تاریخ تصویب قانون مذکور، کلیه قراردادهای پیش فروش ساختمان الزاماً مشمول مقررات قانون مذکور می‌باشد، هرچند شرایط مندرج در قانون رعایت نشده و مقدمات اجرای آن فراهم نگردیده باشد و به لحاظ اطلاق ماده 20 و در صورت بروز اختلاف، موضوع باید از طریق هیات داوری موضوع این ماده حل و فصل گردد.