تاریخ نظریه: 1396/05/31
شماره نظریه: 7/96/974
شماره پرونده: 69-66-744
استعلام:
با عنایت به مفاد ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد متن قانون دلالت به برخوداری از حقوق مالکانه بدون در نظر گرفتن اثر طرح دارد و از طرف دیگر قبل از تصویب و ابلاغ طرح تفصیلی و جامع اکثر املاک در محدوده و حریم شهرهای شمال کشور مخصوصاً بابل دارای سابقه زراعی و باغی بوده اند
حال در خصوص برخورداری از حقوق مالکانه 2 برداشت و استنباط مطرح است:
اول: چنانچه ملکی در طرح عمومی واقع بوده و دستگاه متولی آن نسبت به تملک ملک در مهلت مقرر اقدام ننموده باشد شهرداری مکلف است وفق ماده واحده مذکور و در صورت درخواست متقاضی بر اساس کاربری و تراکم پایه اقدام به صدور پروانه ساختمانی مسکونی نماید هر چند که ملک دارای سابقه زراعی و باغی باشد.
دوم: چنانچه ملک در طرح عمومی واقع باشد و دستگاه متولی آن نسبت به تملک ملک در مهلت مقرر اقدام ننماید برابر ماده واحده قانون مذکور اثر طرح عمومی از بین رفته و مالک از کلیه حقوقی که قبل از ابلاغ این طرح داشته برخودار می‌باشد به عبارت دیگر چنانچه ملکی قبل از طرح مشمول ماده 14 قانون زمین شهری در باغات و کشاورزی بوده بعد از بین رفتن اثر طرح نیز برابر همان قانون باید عمل نماید.
به عنوان مثال در طرح تفصیلی شهر بابل خیابان هایی داخل محدوده شهر پیش بینی شده که از اراضی کشاورزی و باغی عبور می نمایند.
طبیعتا ممکن است تملک زمین های واقع در مسیر و اجرای طرح چندین سال به طول انجامد حال اگر مالک یکی از زمین های واقع در طرح تقاضای پروانه ماده واحده از شهرداری نماید در صورتی که شهرداری مطابق نظریه اول عمل نماید می بایست بر اساس تراکم پایه نسبت به صدور پروانه مسکونی اقدام نماید هر چند املاک مجاور ملک واقع در طرح همچنان به عنوان باغ و زمین کشاورزی محسوب شده و مشمول ماده 14 قانون زمین شهری جهت احداث بنا می‌باشد در حالی که برابر نظریه دوم ضمن حفظ کاربری موجود اثر طرح از بین رفته و مالک مجاز به استفاده بر اساس اصالت ملک باغ و زمین زراعی بوده است یعنی حتی زمین واقع در طرح نیز مشمول ماده 14 قانون زمین شهری در خصوص احداث بنا می‌باشد البته مشابه نظریه دوم در املاک واقع در حریم رودخانه که دارای مالکیت شخصی بوده و در طرح احداث خیابان واقع شده اند به کرات صورت گرفته است یعنی چنانچه مالکین داخل حریم به دلیل عدم تملک شهرداری خواهان بهره مندی از حقوق مالکانه و اخذ پروانه ساخت باشند پس از رفع اثر طرح این حقوق با توجه به اصالت ملک که همان حریم است تعریف می‌گردد و احداث بنا وفق قانون توزیع عادلانه آب بررسی خواهد شد تراکم پایه وفق ماده واحده بهر حال با عنایت به موارد مطروحه و به منظور اجرای صحیح قوانین خواهشمند است تفسیر قانون را در موارد این چنینی طرح عمومی واقع در زمین های کشاورزی و باغی که آیا شهرداری مکلف به صدور پروانه ماده واحده با کاربری و سطح اشغال پایه بوده یا اینکه مکلف به رعایت ماده 14 قانون زمین شهری می‌باشد را اعلام فرمایید.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
در صورتی که اجرای طرح به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد، چنانچه کاربری ارا ضی مذکور در فرض استعلام، باغ و کشاورزی بوده و املاک مجاور ملک واقع در طرح نیز همچنان به عنوان باغ و زمین کشاورزی باشد، صدور پروانه مسکونی قبل از تغییر کاربری در مراجع ذی‌صلاح مربوطه فاقد وجاهت قانونی است. طبق تبصره 1 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 29/8/67 با اصلاحات 22/1/80، در صورتی که اجرای طرح به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد، مالکین واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه، مانند احداث یا تجدید بنا و غیره برخوردارند. بنابراین، در چنین وضعیتی مالکین، مجاز به تقاضای صدور پروانه ساختمانی از شهرداری می‌باشند. شهرداری مکلّف است بر اساس کاربری املاک مذکور که قبل از طرح موجود بوده، پروانه ساختمانی صادر کند؛ به عبارت دیگر، باید بر اساس املاک مجاور، پروانه ساختمانی صادر کند و چون کاربری اراضی مذکور در قضیه ما نحن فیه، کشاورزی و باغ بوده، رعایت مفاد ماده 14 قانون زمین شهری الزامی می‌باشد. بنابراین، بدون تغییر کاربری این اراضی از کشاورزی و باغ به مسکونی در کمیسیون ماده 5 شهرسازی و معماری، شهرداری مجاز به صدور پروانه ساختمانی مسکونی نمی‌باشد. در صورت تغییر کاربری با رعایت ماده 14 قانون زمین شهری و ماده 5 قانون شهرسازی و معماری، با عنایت به رأی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه 437 و 438 مورخ 1386/6/25، شهرداری مکلّف است بر اساس تراکم املاک مجاور، پروانه مسکونی صادر نماید. چنانچه املاک مجاور فاقد تراکم باشند، باید بر اساس حداقل تراکم، پروانه مسکونی صادر نماید.