صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1387/05/18
برگزار شده توسط: استان کردستان/ شهر سنندج
موضوع
فروش سرقفلی توسط وکیلی که وکالتش صرفاً در اجاره نافذ بوده
پرسش
اگر مالک مغازه‌ای به کسی وکالت ثبتی بدهد تا مغازه او را اجاره دهد و وکیل، مغازه را اجاره دهد لیکن در اجاره‌نامه ثبتی قید شود که مبلغی به عنوان سرقفلی به وکیل پرداخت شده است، (یعنی سرقفلی هم فروخته شده) و وکیل هم منکر دریافت آن شود، و البته هویت معتمدین وکیل که در دفترخانه حاضر شده‌اند نیز کاملاً مشخص نیست، حال وضعیت عقد نسبت به اصیل در خصوص سرقفلی که منکر اجازه فروش سرقفلی بوده و وکالت‌نامه رسمی هم در خصوص سرقفلی ساکت است و در آن فقط به مطلق «اجاره» اشاره شده چگونه است؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (1) مدنی: وکالت در دادن اجاره، وکالت در فروش سرقفلی نیست. همچنین در تعیین لوازم و مقدمات وکالت باید به قدر متیقن اکتفا نمود و از تفسیر موسع که موجب شمول حکم به خارج از مصادیق آن و تجاوز از حدود اختیارات وکیل باشد پرهیز کرد. بنابراین، با التفات به ملاک ماده 665 قانون مدنی و مواد 663 و 671 همان قانون، پرداخت و دریافت سرقفلی در اجاره‌نامه خارج از حدود اختیارات وکیل بوده و فضولی می‌باشد.
از طرفی تنظیم سند رسمی اجاره با قید این‌که مبلغی به عنوان سرقفلی به وکیل پرداخت شده، برخلاف مقررات قانون است. قید و تصریح سرقفلی و یا عدم تصریح آن، منافی حقوق مکتسب مستأجر در قراردادهای مشمول قانونی روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، از حیث حق کسب و پیشه و یا تجارت نیست. در فرض سوال در مورد قراردادهای اجاره که در حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تنظیم شده است، تصریح به قبض و اقباض سرقفلی، منشأ آثار حقوقی است و قرارداد مذکور قابل ابطال است. بنابراین، نظر اکثریت قضات تأیید می‌شود.
نظر اکثریت
عقد وکالت، عقدی اذنی است و وکیل در محدوده عقد می‌تواند اقدام کند و تعهدات وکیل خارج و مازاد بر حدود اختیارات تفویضی در وکالت هیچ‌گونه تعهدی برای موکل ایجاد نمی‌کند و مشمول تعهدات و معاملات فضولی است. در فرض مسئله چون وکیل فقط حق اجاره دادن مغازه را داشته و اذن در فروش سرقفلی به او تفویض نشده است، فروش سرقفلی خارج از حدود اذن بوده و معامله نسبت به آن فضولی می‌باشد و در صورت عدم تنفیذ آن (چه عملاً چه تصریحاً) معامله باطل است. فروش سرقفلی تعهدات سنگینی بر مالک می‌گذارد و حقوقی برای مستأجر ایجاد می‌کند و عرف این دو را از هم جدا می‌داند.
نظر اقلیت
با توجه به عرف حاکم، فروش سرقفلی با وکالت برای اجاره، ملازمه دارد و اصل صحت و اصالت لزوم عقود ایجاب می‌کند که عقد صحیح است.