صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/11/08
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر محمود آباد
موضوع
شمول فروش اقساطی مبیع تحت عنوان عقد بیع جهت تنفیذ یا ابطال قرارداد
پرسش
طبق قرارداد، فروش اقساطی یک دستگاه ویلا مورد معامله قرار گرفته است پس از حدوث اختلاف، خریدار دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم کرده و دادگاه بدوی با این استدلال که قرارداد مذکور بیع تلقی می‌شود مبادرت به صدور رأی به الزام به تنظیم سند رسمی کرده است. با اعتراض محکومٌ‌‌علیه مرجع رسیدگی تجدیدنظر استان مازندران، قرارداد مذکور را بیع ندانسته و دادنامه بدوی را نقض و حکم به رد دعوا صادر می‌کند. در رسیدگی به اعتراض، دیوان‌عالی کشور به این دلیل که قرارداد فروش اقساطی بیع نیست، دادنامه استان را تأیید می‌کند. خریدار، فروش اقساطی را که وکالتاً از شخص ثالثی با اخذ سند رسمی خریده با سند رسمی به شخص دیگری فروخته است (خریدار تصرفات مالکانه در این چند ساله داشته است). فروشنده مقیم امریکا است و وکیل وی دادخواست تنفیذ ابطال فروش و ابطال اسناد رسمی و خلع ید و قلع و قمع بنا داده است. خوانده که خریدار فروش اقساطی است در دفاع بیان داشته که وجه را کلاً به شخص خواهان (موکل) پرداخته و ایشان با پول وی اقدام به فک رهن کرده تا در دفترخانه حاضر و سند رسمی تنظیم کند ولی پس از اخذ پول اقدام به انجام تعهدش نکرده و به خارج از کشور رفته است. خریدار به شهادت شهود استناد می‌کند. با این توصیف، سوال این است خواسته تنفیذ ابطال فروش‌نامه چیست و منظور وکیل خواهان چیست؟
نظر هیئت عالی
نظر به این‌که درخواست الزام به تنظیم سند رسمی از سوی خریدار در مراحل تجدیدنظر و دیوان‌عالی کشور مردود اعلام شده است، معلوم نیست اخذ سند رسمی موضوع درخواست ابطال از سوی وکیل خواهان بنا به چه مجوزی صورت گرفته است و مادام که مراتب و چگونگی و نحوه اخذ سند رسمی به وسیله خریدار معلوم نگردد، بیان پاسخ ممکن است.
نظر اتفاقی
عقد یا قراردادی تحت عنوان فروش اقساطی در قانون پیش‌بینی شده است که ماده 55 قانون عملیات بانکی بدون ربا که برابر موضوع ماده 13 همان قانون و نیز ماده 1 دستورالعمل اجرایی فروش اقساطی مسکن می‌باشد، به یک شرط به فروش اقساطی اعتبار بخشیده و این در صورتی است که مسبب انتقال و مملک به وجود آمده باشد و در چنین صورتی‌که مبیع عین معین بوده و اراده طرفین مبتنی بر عقد بیع باشد از مصادیق ماده 362 قانون مدنی بوده و برابر ماده 338 قانون مدنی بیع صورت گرفته، اگر چه مالی به مدت طولانی در برابر اقساط معین در اختیار دیگری واگذار شده باشد، در اینجا در پایان مدت و پرداخت اقساط، ملک خود به خود به مالکیت متصرف در‌می‌آید؛ اما اگر سبب انتقال به وجود نیامده باشد و نیاز به تراضی دوباره با تصمیم یکی از دو طرف باشد به منزله اجاره بوده و یا قراردادی است که وفق ماده 10 قانون مدنی، بر حسب مفاد قرارداد فروش اقساطی، تعهد به الزام تنظیم سند، صراحتاً قید شده باشد ملزم به ایفای قرارداد خواهد بود. بنابراین در خصوص تنفیذ ابطال فروش‌نامه با توجه به این‌که حکم صادره از سوی مرجع تجدیدنظر و شعبه دیوان‌عالی کشور که فروش اقساطی را بیع ندانسته به منزله ابطال، قرارداد منعقده نمی‌باشد؛ لذا قراردادی ابطال نشده، تنفیذ ابطال قرارداد مذکور قابل پذیرش نمی‌باشد و عندالاقتضا نیاز به اخذ توضیح از خواهان است.