صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1400/05/10
برگزار شده توسط: استان همدان/ شهر همدان
موضوع
قابلیت استماع دادخواست تسلیم مبیع قبل از انتقال سند رسمی به نام خریدار
پرسش
آیا دادخواست تسلیم مبیع قبل از انتقال سند رسمی به نام خریدار قابل استماع و رسیدگی در محاکم می‌باشد؟
(آقای الف یک واحد آپارتمان را در تاریخ 1399/02/01 به موجب قرارداد عادی از آقای ب خریداری کرده است. زمان تحویل مبیع 1/7/99 و زمان انتقال سند رسمی نیز 1400/03/01 (پس از انجام تشریفات مربوط به صدور سند تفکیکی) توافق شده است. در وضعیت فعلی به دلیل اینکه «ب» از تحویل و تسلیم مبیع خودداری می‌کند «الف» دادخواست تسلیم مبیع را مطرح کرده است. حال با توجه به فرض مسئله و اینکه سند رسمی به نام خریدار انتقال نیافته رسیدگی به دعوی تسلیم مبیع چگونه خواهد بود؟
نظر هیات عالی
در فرض سوال؛ تسلیم مبیع از آثار عقد بیع صحیح است؛ بنابراین در صورت احراز صحت وقوع عقد بیع و با توجه به آثار بیع صحیح مندرج در ماده 362 قانون مدنی، دعوی تسلیم مبیع قبل از انتقال سند رسمی، قابلیت استماع دارد؛ لذا نظریه اکثریت مطلوب و مورد تائید است.
نظر اکثریت
پاسخ به سوال مطروحه مثبت است و دادخواست تسلیم مبیع قبل از انتقال سند رسمی به نام خریدار قابل استماع و رسیدگی در محاکم می‌باشد.
دلیل اول: استناد به قانون مدنی
1- ماده 10 «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است»
2- ماده 219 «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم‌مقام آن‌ها لازم الاتباع است»
3- ماده 220 «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند»
4- ماده 339 «پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود»
5- ماده 362 «آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:
1- به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.
2- عقد بیع، بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد.
3- عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید.
4- عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند»
6- ماده 1291 «اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته درباره طرفین و وراث و قائم‌مقام آنان معتبر است 1- اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید 2- هرگاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی‌الواقع امضا یا مهر کرده است»
مستفاد از مواد مذکور این است که بیع با سند عادی صحیح است و بین متعاملین و قائم‌مقام آن‌ها لازم‌الرعایه است و در صورتی که طرفین سند عادی را قبول داشته باشند اعتبار سند رسمی را دارد و از جمله آثار بیع ملزم شدن بایع به تحویل مبیع است و عرف عادت مذکور در ماده 220 قانون مدنی در معاملات اموال غیرمنقول تحویل دادن مبیع به خریدار قبل انتقال سند رسمی می‌باشد؛ بنا به مراتب مذکور دادخواست تحویل مبیع قبل از انتقال سند رسمی قابل استماع و رسیدگی است.
دلیل دوم: برخی از همکاران به استناد مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور معتقدند که دادخواست مذکور قابل استماع نمی‌باشد؛ در پاسخ به آن مطالب ذیل بیان می‌شود: الف: موارد مذکور راجع به تشریفات ثبت اسناد است نه تکالیف متعاملین نسبت به یکدیگر و اینکه عدم پذیرش سند عادی در ادارات و محاکم موجب عدم اعتبار سند عادی و بطلان بیع نمی‌گردد.
ب) در خصوص بیع، احکام بیع، طرفین معامله: مبیع و ثمن و آثار بیع و تسلیم مبیع و ثمن قانون مدنی حاکم است قوانین مذکور بایع را ملزم به تحویل و تسلیم مبیع کرده است، لذا دلیلی برای عدم پذیرش دادخواست تحویل مبیع وجود ندارد قوانین مورد استناد نیز اشاره به آن نداشته است.
ج) در سوال مطروحه خواهان به اعتبار وقوع و صحت معامله بین طرفین دادخواست تحویل مبیع ارائه کرده است نه به اعتبار سند عادی؛ فلذا چنانچه هیچ سندی بین طرفین تنظیم نگردیده باشد، ولی طرفین اقرار به انجام بیع داشته باشند و خریدار درخواست تحویل مبیع طرح کرده باشد باز هم دادخواست قابلیت استماع را خواهد داشت.
دلیل سوم: رای وحدت رویه شماره 672- 1/10/83 هیات عمومی دیوان عالی کشور اختصاص به خلع ید دارد و قابل تسری به موضوع تحویل مبیع نمی‌باشد، چون منشا دعوی خلع ید مالکیت خواهان است، ولی در تحویل مبیع منشا آن الزام قراردادی می‌باشد.
دلیل چهارم: در خصوص پرونده‌های مطروحه مورد سوال، قاضی نمی‌تواند عرف و عادت مذکور در ماده 220 قانون مدنی را نادیده بگیرد و عرف و عادت در معاملات اموال غیرمنقول تحویل مبیع قبل از انتقال سند رسمی می‌باشد و قاضی باید به عرف و عادت متعارف بین متعاملین احترام بگذارد و برابر آن اتخاذ تصمیم نماید.
دلیل پنجم: فقهای محترم شورای نگهبان در مورخ 1395/08/22 اطلاق موادی 22 و 48 قانون ثبت را در بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر به صحت مفاد آن‌ها باشد مغایر شرع دانسته‌اند.
نظر اقلیت
طرح دادخواست تحویل مبیع قبل از انتقال رسمی سند قابل استماع و رسیدگی نمی‌باشد.
دلیل اول: با توجه به مواد 22، 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک طرفین معامله املاک و اموال غیرمنقول مکلف به ثبت رسمی آن نموده و به صراحت بیان شده است که اسناد عادی در ادارات و محاکم قابل پذیرش نخواهد بود؛ بنابراین پذیرش سند عادی در دادگاه صحیح نبوده و قاضی باید مطابق قانون اتخاذ تصمیم نماید و مواد مذکور اسناد عادی را غیر قابل پذیرش در دادگاه دانسته است؛ لذا دادگاه باید قرار عدم استماع صادر نماید.
دلیل دوم: ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور تصریح کرده است که «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود؛ اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شود، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیر قابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارد.» مستفاد از این ماده نیز این است که اسناد عادی در محاکم قابل پذیرش نبوده و در صورت طرح دعوی به استناد سند عادی می‌بایست قرار عدم استماع صادر شود.
دلیل سوم: رای وحدت رویه شماره 672 - 1/10/83 شامل الزام به تحویل مبیع هم می‌شود چون دعوی خلع با دعوی تحویل مبیع آثار واحدی دارند و در صورتی که دعوی تحویل مبیع قبل از صدور سند رسمی قابل استماع باشد موجب مشکلات فراوانی خواهد بود.