تاریخ نظریه: 1402/11/09
شماره نظریه: 7/1401/1270
شماره پرونده: 1401-83-1270
استعلام:
همانگونه که مستحضرید به موجب ماده 24 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری - صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1372 «نحوه استفاده از زمین و منابع ملی و ترتیب فروش یا اجاره آن به اتباع کشور در محدوده هر منطقه که در مالکیت دولت میباشد طبق مقررات مصوب هیات وزیران و با رعایت برنامه‌های عمرانی هر منطقه تعیین میگردد. سازمان هر منطقه مسئول اجرای مقررات مربوط خواهد بود»؛ همچنین به موجب ماده 12 آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری - صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1372/12/23 هیات وزیران «موضوع قراردادهای فروش یا اجاره زمین با کسب مجوز از سازمان قابل انتقال به غیر میباشد. انتقالات قهری از این قاعده مستثنی میباشد. تبصره - انتقال موضوع قراردادهای واگذاری زمین‌های مسکونی پس از احداث ساختمان و صدور سند رسمی مجاز است»؛ با توجه به مواد 1، 2، 3 و 23 قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389 و نظر به این‌که کل عرصه جزیره کیش دارای یک سند رسمی به شماره 5621 میباشد و تمامی قراردادهای واگذاری اراضی جهت هر نوع ساخت و ساز اعم از مسکونی و غیره باید در قالب طرح‌های عمرانی که عموماً مشارکت در ساخت میباشد، از سوی سازمان منطقه آزاد کیش و یا شرکت‌های تابعه آن که همگی دولتی میباشند، با سرمایه‌گذار منعقد شود، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید:
1- با توجه به مقررات یادشده؛ بویژه تبصره ماده 12 آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری - صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1372/12/23 هیات وزیران که هرگونه انتقال موضوع قراردادهای واگذاری زمین‌های مسکونی (و غیر مسکونی) را تا پیش از احداث ساختمان و صدور سند رسمی (تفکیکی) غیر مجاز دانسته است، آیا این مقرره با قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 که نسبت به مقررات صدرالذکر موخر و قانونی خاص است، نسخ شده است؟
2- آیا سرمایه‌گذاران طرف قراردادهای ساخت و ساز با سازمان منطقه آزاد تجاری- صنعتی وفق مقررات یادشده می‌توانند قراردادهای پیش فروش منعقد کنند؟
3- در صورتی که به هر دلیلی تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان امکانپذیر نباشد، آیا رفتار ارتکابی مشمول حکم مقرر در ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 است؟ توضیح آنکه، برخی دفاتر اسناد رسمی به علت حکم مقرر در تبصره ماده 12 آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری - صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1372/12/23 هیات وزیران، از تنظیم سند رسمی پیش فروش خودداری می‌کنند.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1، 2 و 3- اولاً، با توجه به مجموعه مقررات حاکم بر مناطق آزاد تجاری، صنعتی؛ از جمله بند «الف» ماده 65 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب 1395، بند «الف» ماده 27 ماده واحده قانون اصلاح قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1375، ماده 5 آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1372/12/23 هیات وزیران، ماده 11 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1372، صدور مجوز برای انجام هر نوع فعالیت اقتصادی مجاز، ایجاد بنا و تاسیسات و تصدی به انواع مشاغل توسط اشخاص حقیقی و حقوقی در محدوده مناطق آزاد تجاری، صنعتی فقط در اختیار سازمان مناطق آزاد تجاری، صنعتی است و مدیران سازمان‌های مناطق آزاد به نمایندگی از دولت، بالاترین مقام منطقه محسوب و کلیه وظایف، اختیارات و مسئولیت‌های دستگاه‌های اجرایی مستقر در این مناطق به استثنای نهادهای دفاعی و امنیتی را عهده‌دار هستند و تمامی حقوق مربوط به اراضی واقع در محدوده هر منطقه را از طریق سازمان آن منطقه اعمال می‌نمایند.
ثانیاً، قوانین و مقررات حاکم بر مناطق آزاد تجاری، صنعتی، قوانین و مقرراتی خاص هستند که در اجرای اهداف مندرج در ماده یک قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1372 پیش‌بینی و تصویب شده‌اند و در محدوده و موضع خود مجرا میباشند؛ هرچند در قوانین عام موخر؛ از جمله قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 در خصوص قراردادهای راجع به پیش فروش ساختمان الزاماتی پیش‌بینی شده باشد.
ثالثاً، وفق ماده 12 آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1372/12/23 هیات وزیران و تبصره این ماده، موضوع قراردادهای فروش یا اجاره زمین به استثنای انتقالات قهری با کسب مجوز از سازمان مناطق آزاد تجاری، صنعتی قابل انتقال به غیر است و چنین انتقالاتی پس از احداث ساختمان و صدور سند رسمی مجاز است؛ همچنان که به موجب مواد 13 و 14 همین آیین‌نامه در قراردادهای واگذاری زمین که در حکم سند رسمی است، مدت زمان لازم برای شروع و احداث ساختمان تعیین و در صورت عدم اقدام در این مدت، سازمان مناطق آزاد می‌تواند قرارداد مربوط را فسخ نماید؛ در ماده 6 دستورالعمل اجرایی آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1401/12/27 دبیر شورای عالی مناطق آزاد تجاری، صنعتی با اصلاحات بعدی نیز اقسام قراردادهای واگذاری؛ اعم از اختصاص عرصه به شرط اجرا و تکمیل، حق بهره‌برداری (حق‌الانتفاع)، اجاره زمین، اجاره به شرط تملیک، قرارداد مشارکت و دیگر روش‌های مشارکت و سرمایه‌گذاری (متکی به واگذاری زمین) و احکام راجع به آن به تفصیل ذکر شده است.
بنا به مراتب و مستندات پیش‌گفته، چنانچه قرارداد منعقده بین سازمان مناطق آزاد تجاری، صنعتی با شخص طرف قرارداد متضمن حق انتقال موضوع قرارداد به غیر باشد، هرگونه انتقال موضوع صرفاً پس از احداث ساختمان و صدور سند رسمی مجاز است (ماده 2 آیین‌نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق تجاری، صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1372/12/23 هیات وزیران) و بر این اساس، اقدام به پیش فروش ساختمان و یا واحد ساختمانی بر اساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 از سوی پیش فروشنده در مناطق آزاد تجاری، صنعتی موضوعاً منتفی است و اراضی و املاک این مناطق از شمول قانون اخیرالذکر خارج هستند و لذا مشمول ضمانت اجرای مذکور در ماده 23 این قانون نیز نمی‌باشند.