صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/06/05
برگزار شده توسط: استان لرستان/
موضوع
معامله ملکی که در رهن است
پرسش
خانم (الف) با سند عادی ملک خود را به آقای (ب) فروخته است و با سند رسمی وکالت‌نامه تمام اختیارات قانونی از قبیل انتقال سند اقدام جهت رهن ملک را به وی تفویض کرده است. آقای (ب) ملک را به رهن بانک گذاشته و تمام اختیارات قانونی خود را با وکالت‌نامه جدید به آقای (ج) واگذار و در واقع ملک را به وی فروخته است ولی هنوز سند رسمی به نام خانم (الف) می‌باشد و ملک در قبال بدهی (ب) در رهن بانک است.
1- وضعیت معامله (ب) و (ج) به لحاظ این‌که ملک در رهن بانک بوده و آن را فروخته چیست؟
2- چون (ب) در برابر (ج) تعهد به انتقال سند و فک رهن نموده در حال حاضر از پرداخت بدهی‌های خود به بانک امتناع می‌کند (ج) دعوای خود را با چه خواسته‌یی باید طرح کند؟
3- اگر دعوا صرفاً به طرفیت (ب) از سوی (ج) به (الف) خواسته انتقال سند رسمی (ب) فک رهن طرح شده باشد دادگاه چه تصمیمی اتخاذ می‌کند؟
4- در صورتی‌که دعوای فک رهن را دادگاه بپذیرد آیا صدور حکم کلی به محکومیت (ب) به فک رهن کافی است یا دادگاه باید شیوه فک رهن از قبیل تعیین میزان بدهی‌ها به بانک را مورد لحوق حکم قرار دهد؟
نظر هیئت عالی
1- ماده 793 قانون مدنی مصرح است که راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد لیکن معامله ملکی که در رهن است به شرط رعایت حقوق مرتهن بلامانع است زیرا حق مرتهن نسبت به عین مرهونه حق عینی است نه دینی و در صورت انتقال ملک، خللی به حق مرتهن وارد نمی‌شود.
2- با توجه به سند عادی انتقال ملک از طرف آقای (ب) به آقای (ج)، آقای (ج) می‌تواند دادخواستی علیه خانم (الف) و آقای (ب) به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن به دادگاه عمومی تقدیم کند.
3- آقای (ج) نمی‌تواند علیه آقای (ب) به انتقال سند رسمی ملک دادخواست تقدیم کند چون ملک به نام وی در دفتر املاک ثبت نشده است برحسب مقررات ماده 22 قانون ثبت دولت کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. بنا به مراتب در خصوص سوال مطروحه دعوا قابل استماع نیست.
4- بدیهی است در صورت صدور حکم به فک رهن بانک مبلغ مورد مطالبه را احتساب و با دریافت آن با فک رهن موافقت می‌کند.
نظر اتفاقی
1- در صورت رعایت مفاد ماده 793 قانون مدنی معامله انجام شده صحیح است.
2- تعیین خواسته و طرح عنوان دعوا به تشخیص خواهان بستگی دارد.
3- دعوای انتقال سند رسمی و فک رهن با توجه به ماده 22 قانون ثبت اسناد قابلیت استماع ندارد.
4- در فرض پذیرش دعوای فک رهن تعیین میزان بدهی موضوعیت ندارد مگر آن‌که از دادگاه خواسته شود و در قرارداد هم قید شده باشد.