تاریخ نظریه: 1398/09/05
شماره نظریه: 7/98/106
شماره پرونده: 98-66-106ع
استعلام:
یکی از مشکلات عمده و اخیر شهرداری های سراسر کشور صدور اسناد از طریق ماده 147 ق ث یا قانون تعیین و تکلیف اراضی و املاک فاقد سند رسمی است که متاسفانه ادارات ثبت کشور بدون استعلام از شهرداری ها بدون در نظر گرفتن شرایط صدور سند اقدام به صدور سند می‌نماید مه بعد از صدور مشکلاتی برای شهرداریها ایجای می‌نماید که از شرایط صدور سند از طریق ماده 147 ق ث و یا بعدا قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک و ساختمان فاقد سند رسمی است که این مطلب است ملک مذکور بایددارای اعیانی بوده و به بهره برداری رسیده باشد که قبل از سال 1370 ساخته شده باشد متاسفانه مشاهده می‌گردد ادارات ثبت بدون در نظر گرفتن این موضوع و فقط با وجود دیوار کشی بسیار کوتاه اقدامبه نقشه برداری و تشکیل پرونده و متعاقب آن صدور سند می‌نماید این در حالی است که با رویه قانون متفاوت میباشد مضافا اینکه نکات مهم حائز اهمیت این است که در زمانی که طرحهای مصوب شهری اعم از هادی- جامع - تفصیلی) به تصویب می‌رسد و از طریق استاندار به تمامی دستگاههای اجرایی و مدیران کل و مدیران جزء و ادارت ثبت ابلاغ می‌شود و ادارت مذکور موظف است در زمان صدور سند مطابق با طرحهای مصوب شهری و با در نظر گرفتن طرح اقدام به صدور سند نماید که گاها مشاهده می‌گردد ملکی که مورد درخواست سند از طرف متقاضی بوده به طور کامل در مسیر معابر و شوارع مطابق طرحهای مصوب شهری قرار داشته و ادارت ثبت کشور بدون بدون در نظر گرفتن این مطلب و یا حتی بدون استعلام از شهرداری ویا ادارات مسکن و شهرسازی و یا نهادها و دستگاه های ذی صلاح اقدام به صدور سند می‌نماید که سپس شخص متقاضی بعد از اخذ سند به شهرداری مراجعه و تقاضای خسارت و دریافت وجه زمین در مسیر تعریض را دارد که در اینجا موجب سوء استفاده برخی از مالکین که قصد فرار از پرداخت حقوق شهرداریها و غیره را دارند حال با توجه به توضیح فوق چند سوال مطرح است
سوال: آیا امکان درخواست ابطال این اسناد از طرف شهرداری وجود دارد؟
خسارت وارده از بابت صدور اینگونه اسناد بر عهده کدام دستگاه است شهرداری یا اداره ثبت؟
در صورتی که شهرداری موظف به پرداخت خسارت میباشد با توجه به لایحه قانونی نحوه تقویم اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی نظامی دولت مصوب 1358 که عنوان می دارد ملاک تعیین قیمت وارده است و ارزیابی عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تاسیسات و حقوق و خسارات باید بدون در نظر گرفتن طرح باشد بفرمائید منظور از قیمت روز تصرف یا همان قیمت روزی که ملک مذکوردر طرحهای مصوب شهری قرار گرفته است یا قیمت حال حاضر که مقرر است موضوع به کارشناسی ارجاع شود؟
با کدام کاربری؟ آیا کاربری قبل از اینکه در طرح مصوب شهری قرار بگیرد مزروعی یا با کاربری معبر باید ارزیابی شود؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1 و2) با عنایت به اینکه طبق ماده واحده قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری مصوب سال 1390، مالک سند مادر املاک موضوع این پرونده در هنگام تفکیک اراضی باید تعیین تکلیف میزان سهام شهرداری و انتقال رایگان آن به شهرداری را می‌نمود و اینکه حکم قانون‌گذار در باب سهام شهرداری در هنگام تفکیک اراضی، لازم‌الاجرا بوده و مالکین اراضی مذکور مجاز به تفکیک اراضی، بدون رعایت مقررات قانونی نمی‌باشند و در چنین وضعیتی تا زمانی که میزان سهام قانونی شهرداری تعیین تکلیف نشود و حقوق شهرداری پرداخت یا تحویل نشود، صرف تفکیک غیرقانونی، باعث ایجاد حق جهت اخذ پروانه ساختمانی یا دیوارکشی نمی‌شود، مگر اینکه کل خریداران به جای مالک اصلی تعیین تکلیف میزان سهام شهرداری را بنمایند؛ گرچه مالک سند مادر در این زمینه مسئولیت تعیین تکلیف دارد. بنا به مراتب فوق پرسش های مطرح شده از قبیل امکان طرح دعوای ابطال سند از سوی شهرداری و یا مطالبه خسارت منتفی است.
3 و4- اولاً، ملاک تعیین کاربری جهت پرداخت قیمت اراضی در زمان تملک شهرداری مستنداً به قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب 70، لحاظ نمودن نوع کاربری آن در زمان تملک است.
ثانیاً، در خصوص تعیین قیمت روز املاک موضوع تبصره یک ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370 باید قیمت ملک با در نظر گرفتن تبصره 7 این قانون بر اساس قیمت روز ارزیابی بدون تأثیر طرح، ملاک عمل قرار گیرد؛ در هر صورت قیمت روز از قیمت عادله نباید کمتر باشد. شایسته ذکر است برابر قوانین گذشته (منسوخ) نظیر تبصره یک ماده 3 قانون احداث و توسعه معابر و خیابان ها مصوب 1312 و ماده 16 قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب 1334 ملاک تعیین قیمت عادله بر اساس قیمت سال قبل از شروع عملیات اجرای طرح است که با لحاظ ماده 5 لایحه قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 باید بدون لحاظ تأثیر طرح، مورد ارزیابی قرار گیرد.