تاریخ نظریه: 1399/01/23
شماره نظریه: 7/98/1324
شماره پرونده: ح 4231-1/3-89
استعلام:
-چنانچه حکم به تخلیه صادر ولیکن در قرارداد اجاره، اجاره بها ذکر نشده باشد و اجاره به صورت رهن قرض الحسنه باشد نیم عشر چگونه باید محاسبه شود؟
2- دستور فروش ملکی که سابقه ی ثبتی دارد صادر و در اجراء به فروش می‌رسد قبل از انتقال سند 2 تن از صاحبان مشاع سند را به ثالث منتقل می‌کنند تکلیف مزایده چیست؟ آیا باید سند نامبردگان طی دادخواست مجزا باطل شود یا نامبردگان به عنوان قائم مقام محسوب و ثمن حاصل از فروش به آنان پرداخت می‌شود؟
6- آیا برای اموالی که قیمت ثابت دارند همچون طلا وفق ماده 73 قانون اجرای احکام حتما باید ارزیابی صورت گیرد یا اینکه با استعلام از اتحادیه مربوطه یا سایت‌های معتبر کافی است و آیا اصولا با توجه به ثابت بودن قیمت ها نیازی به برگزاری مزایده میباشد./ع
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- به موجب ماده 159 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 و بند 22 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 با اصلاحات بعدی، هزینه اجرا (نیم‌عشر) تخلیه مال غیرمنقول، سی درصد اجاره بهای یک ماه است. با توجه به اینکه در فرض سوال مال غیرمنقول، در رهن تصرف مستأجر قرار داشته است و اجاره‌بها تعیین نشده است، براساس عرف محل و با در نظر گرفتن مبلغ پیش‌پرداخت در قرارداد، معادل سی درصد اجاره‌بهای یک ماه عین مستأجره توسط دادرس اجرای احکام مدنی تعیین و وصول می‌شود.
2- در فرضی که دادگاه به درخواست یکی از مالکان مشاعی دستور فروش مال مشاع را صادر می‌کند و در حین عملیات اجرایی سهم مشاع یکی از مالکان مشاعی (غیرمتقاضی) به هر طریق اعم از اقاله و انجام معاملات ناقله به اشخاص ثالث منتقل می‌شود، این امر تأثیری در عملیات اجرایی انجام شده (در فرض سوال مزایده) ندارد و منتقل‌الیه، قائم‌مقام قانونی مالک پیشین محسوب می‌َشود و تمام حقوق و تعهدات انتقال‌دهنده از جمله دریافت ثمن را دارا میباشد و همچنین، ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال به نام برنده مزایده است.
6- اولاً،با عنایت به ماده 114 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 که مقرر داشته: «فروش اموال از طریق مزایده به عمل میآید»، به طور کلی اموال محکومعلیه باید با رعایت این ماده به فروش برسد.
ثانیاً، در خصوص اموالی مانند ارز و طلا و سهام پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار و یا فلزاتی که در بورس فلزات عرضه می‌شوند، نظر به اینکه تعیین قیمت این اموال به لحاظ تأثیر عرضه و تقاضا و دیگر اوضاع و احوال اقتصادی به صورت روزانه، بلکه لحظه‌ای در حال تغییر است، به نظر می‌رسد مزایده این اموال باید حسب مورد بر اساس قیمت بازار که از سوی اتحادیه مربوط و یا به موجب ساز و کار تعیین‌شده در بورس مربوط اعلام می‌شود، به عمل میآید و تعیین کارشناس رسمی موضوعیت ندارد؛ زیرا کارشناس رسمی نیز نمی‌تواند قیمتی متفاوت از قیمت مزبور اعلام کند؛ هرچند با توجه به ماده 73 قانون یادشده اصولاً قیمت اموال با تراضی محکوم‌له و محکومعلیه تعیین می‌شود و بعید است ایشان بر قیمت بازاری و بورسی توافق ننمایند.