نظریه مشورتی شماره 7/93/3 مورخ 1393/01/16

شماره پرونده 2055 - 1/29 - 92
سوال
چنانچه در قرارداد خرید سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بدون ذکر مدت و در نظر گرفتن اجاره بها ماهانه قرارداد منعقد گردد:
1- در چه زمانی مالک می تواند تقاضای تخلیه نماید؟
2- آیا برای تخلیه ملک جهات مورد نظر در قانون اجاره سال 1356همچون نیاز شخصی و یا تغییر شغل و یا الزامی است؟
3- آیا اقداماتی همچون انتقال به غیر بدون اجازه مالک و یا تغییر و یا سایر تخلفات در قراردادهای اجاره سال 1376 تاثیری در محرومیت و یا عدم محرومیت خریدار سرقفلی در مطالبه سرقفلی به نرخ روز دارد؟
4 - چنانچه نقل و انتقال سرقفلی ضمن انعقاد عقد اجاره و پرداخت بها ماهانه باشد آیا با انقضای عقد اجاره مستاجر استحقاق سرقفلی به نرخ روز را در قانون سال 1376 دارد یا خیر؟
5 - در صورت بروز تخلفات نامبرده شده قبلی در وضعیت بند 4 وضعیت مستاجر و حقوق وی به چه ترتیب در قانون سال 1376 روابط موجر و مستاجر می‌باشد.
نظریه شماره 3/93/7 - 16/1/1393
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
1- طبق مواد 468 و 501 قانون مدنی و ماده 2 قانون موجر و مستاجر سال 1376 که ناظر بر موضوع استعلام می‌باشد چنانچه مدت اجاره و نیز میزان اجاره بها به ماه و سال و... مشخص نشده باشد عقد اجاره باطل اس-ت و مالک می‌تواند ض-من طرح دع-وای بطلان اجاره نامه درخواست تخلیه ید را نیز بخواهد که در این صورت وجه دریافتی باید مسترد گردد.
2- چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد در زمان طرح دعوای تخلیه جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود ولی اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 باشد ذکر جهت منتفی است.
3و4و5 - طبق تبصره 2 ماده 6 قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 کسی که حق مطالبه سرقفلی دارد در زمان تخلیه حق مطالبه آن را به نرخ روز دارد و تخلفات مستاجر فی نفسه در این مورد تاثیری نخواهد داشت.