تاریخ نظریه: 1399/05/21
شماره نظریه: 7/99/1862
شماره پرونده: 98-3/1-1862 ح
استعلام:
احتراماً اگر در زمان عقد بیع فروشنده ملزم به تعیین و اختصاص پارکینگ برای واحد فاقد پارکینگ طبق پایان‌کار شهرداری و سند مالکیت شود ولی بعد از آن به این تعهد خود عمل نکند و واحدهای دیگر را نیز بفروشد و در زمان صدور رأی دادگاه بدوی که وی را ملزم به اختصاص دادن یک پارکینگ به آن واحد نموده اجرای حکم مبنی بر انجام تعهد و تعیین پارکینگ عملا امکان‌پذیر نباشد آیا خریدار حق فسخ دارد یا خیر آیا موضوع مشمول ماده 384 قانون مدنی است یا خیر و آیا موضوع از مصادیق تلف حکمی موضوع ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی می‌باشد یا خیر؟ لازم به ذکر است که دادگاه فروشنده را ملزم به انتقال یکی از پارکینگ‌ها به خریدار نموده است در حالی که با توجه به فروش سایر واحدهای این رأی عمل قابل اجرا نمی‌باشد.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
در فرض سوال که فروشنده ضمن عقد بیع به تعیین و اختصاص پارکینگ برای واحد فاقد پارکینگ ملتزم شده است؛ در پایان‌کار صادره از سوی شهرداری و سند مالکیت رسمی این واحد فاقد پارکینگ اعلام شده است و پس از عقد فروشنده به تعهد خود عمل نکرده و دیگر واحدهای آپارتمانی و پارکینگ‌ها را به فروش رسانده است:
اولاً، تعهد فروشنده به تعیین و اختصاص پارکینگ برای واحد آپارتمانی موضوع سوال، تعهدی است که انجام آن در زمان عقد بیع غیر مقدور بوده و مستند به بند یک ماده 232 قانون مدنی از جمله شروط باطل است و به موجب ماده 240 همین قانون خریدار اختیار فسخ معامله را دارد؛ مگر آن‌که خریدار در زمان عقد به غیر مقدور بودن انجام شرط آگاهی داشته باشد که در این صورت حق فسخ وی نیز منتفی است.
ثانیاً، در فرض سوال که فروشنده به تخصیص پارکینگ برای آپارتمان مورد معامله محکوم شده است، چنانچه بر اساس ضوابط شهرداری و وضعیت پارکینگ‌های مربوط به ساختمان احداثی، امکان تأمین پارکینگ و اجرای حکم نباشد، با توجه به ملاک ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، چنانچه محکوم‌به عین معین بوده و تلف شده و یا به آن دسترسی نباشد، قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله دادگاه تعیین و از محکوم‌علیه وصول می‌شود. بنابراین دادگاه قیمت آن را با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی از طریق کارشناسی تعیین و از محکوم‌علیه وصول می‌کند.