صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/05/10
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
موضوع
اسقاط کلیه خیارات بیع از جانب خریدار و فروشنده و اعتبار توافقات بعدی در این خصوص
پرسش
در قرارداد بیع خانه کلیه خیارات از جانب خریدار و فروشنده اسقاط و عقد بیع به شکل لازم منعقد شده و بعداً طرفین توافق کرده‌اند که در صورت عدم پرداخت ثمن، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت. با توجه به مراتب مذکور، آیا با وجود اسقاط کلیه خیارات در قرارداد اصلی و لازم شدن عقد بیع، امکان ایجاد حق فسخ و خیاری کردن معامله با توافق بعدی طرفین وجود دارد؟
نظر هیات عالی
اولاً اسقاط کافه خیارات شامل خیاری که بعد از عقد توسط طرفین ایجاد می‌شود نخواهد بود. ضمن اینکه همان توافقی که موجب اسقاط خیارات گردیده، می‌تواند با توافق آن را مجدداً ایجاد کند. ثانیاً توافق بعدی طرفین در حدود قرارداد موضوع ماده 10 قانون مدنی لازم الاجرا است. ضمن اینکه ممکن است چنین تصور شود طرفین عقد قبلی را اقاله و عقد جدیدی را با شرط مذکور ایجاد کرده‌اند. ثالثاً این امکان وجود دارد که حق فسخ به موجب شرط ضمن عقد خارج لازم ایجاد گردد. لذا با نظریه اکثریت موافقم.
نظر اکثریت
با عنایت به اینکه عقد مذکور از عقود لازم بوده و قانونگذار نیز در این خصوص خیاراتی را پیش بینی نموده است، شرط دوم یک توافق خاص لحاظ شده و تابع اراده طرفین و اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها خواهد بود و با لحاظ اینکه مفاد آن نیز تداخل با نظم عمومی و اخلاق حسنه نداشته، می‌تواند حق فسخ ایجاد نماید.
نظر اقلیت
عقد بیع جزو عقود معین بوده و شرایط آن در قانون تشریح شده است. با توجه به اصل لزوم قراردادها و ماده 219 قانون مدنی هنگامی که معامله تمام شده و اسقاط خیارات نیز محقق شده است دیگر حق فسخ محلی نخواهد داشت. همچنین این توافق یک نوع شرط ابتدائی است و چون در ضمن عقد نبوده است باطل است و لذا با شرط ابتدائی نمی‌توان عقد لازم را فسخ نمود.