صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/06/01
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
تحلیل عبارت «به هر میزان که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت» موضوع ماده 131 قانون اجرای احکام مدنی
پرسش
تحلیل شما از عبارت «به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت» در ماده 131 قانون اجرای احکام مدنی چیست؟ آیا مراد قانونگذار همان قیمت پایه و کارشناسی است یا این‌که به قیمت پیشنهادی خریدار حتی اگر پایین‌تر از قیمت پایه باشد نیز می‌توان واگذار کرد؟ در این صورت کاهش قیمت از قیمت پایه تا چه میزان قابل قبول است؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (1) مدنی: نظر به این‌که مزایده از قیمت پایه شروع می‌شود و به عبارت دیگر شرط لازم در مزایده قیمت مبنای فروش به بیشتر از آن می‌باشد؛ لذا ارزش و قیمت کمتر از تقویم کارشناسی و قیمت پایه در هر مرحله‌ای موضوعیت نخواهد داشت. بنابراین نظر اکثریت: تأیید می‌شود.
نظر اکثریت
مراد از عبارت «به هر میزانی که خریدار پیدا کند...» در ماده 131 قانون اجرای احکام مدنی همان قیمت پایه است و به پیشنهاد خرید کمتر از قیمت پایه تسری ندارد.
مبانی استدلال:
1- براساس ماده 128 قانون اجرای احکام مدنی مزایده از قیمت پایه مقرر در مواد 73 و 75 آن قانون شروع می‌شود و نباید از قیمت پایه که به وسیله کارشناسان، ارزیابی و تعیین شده است پایین‌تر بیاید والا اگر مراد قانونگذار به کمتر از قیمت پایه باشد موجب فروش مال به ثمن بخس و قیمت ناچیز و بروز فساد می‌گردد و این امر با نگاه حمایتی قانونگذار در ماده 115 قانون اجرای احکام مدنی به محکومٌعلیه و صاحب مال منافات دارد.
2- مال باید به صورت مزایده به فروش برسد. اگر منظور این عبارت را در ماده 131 قانون اجرای احکام قیمت کمتر از پایه بدانیم ماهیت اقدام داد ورز از مزایده به مناقصه تغییر می‌یابد.
3- اگر فروش مال به کمتر از قیمت پایه تجویز شود، چون حداکثری برای کاهش قیمت نمی‌توان تصور کرد و ممکن است مالی با قیمت یکصد میلیون تومان به قیمت پیشنهادی بیست میلیون تومان به فروش برود، زمینه داراشدن غیرعادلانه را برای خریدار و ضرر فاحش و غیرقابل جبران را برای محکومٌعلیه فراهم خواهد کرد و هیچ یک از این دو نتیجه، مورد حمایت قانون نمی‌باشند به بهانه وصول محکومٌ‌به نمی‌توان زمینه ضرر فاحش را برای محکوم علیه ایجاد کرد.
4- اگر قانونگذار در مورد تقاضای محکومٌله برای خرید مال به قیمت کمتر از پایه رضایت نداده است خریدار ثالث چه مزیت و ترجیحی بر او دارد که بتواند با استناد به این برداشت از ماده 131 قانون اجرای احکام مال را به قیمت کمتر از قیمت پایه بخرد. محدویت محکومٌله باید در مورد خریداران ثالث نیز جاری باشد.
5- قاعده این است که مزایده از قیمت پایه شروع شود و مال به کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد کرده است فروخته می‌شود و حتی فروش مال به قیمت پایه، مزایده محسوب نمی‌شود، چنان‌چه در مناقصه از قیمت سقف شروع شده و شامل قیمت سقف نمی‌شود اما قانونگذار در مزایده دوم و به صورت استثنا و بر خلاف مفهوم مزایده، فروش مال را به قیمت پایه اجازه داده است. تفسیر از ماده 131 مذکور نباید به شکلی باشد که ماهیت مزایده را به مناقصه تبدیل نماید.
6- قیمت پایه ملاک و مبنابرای فروش ملک از طریق مزایده است و عدول از آن چه از ناحیه دادورز و چه از ناحیه طرفین جایز نیست و فروش ملک به قیمت کمتر از پایه عدول از جریان مزایده به حساب می‌آید.
نظر اقلیت
گروه اول: «هر میزان»، «هر قیمت» است و ناظر به قیمت کمتر از قیمت پایه است و هیچ محدودیتی در کاهش قیمت مال از پایه وجود ندارد و نمی‌توان برای آن حداکثری در نظر گرفت حتی اگر کاهش، فاحش باشد مال به خریدار فروخته می‌شود و حکمت این‌که محکومٌله نمی‌تواند به قیمت کمتر از قیمت پایه بخرد اما اشخاص ثالث می‌توانند بخرند این است که محکومٌله با قبول قیمت پایه و نظریه کارشناسان ارزیاب آن را پذیرفته است و نمی‌تواند مدعی شود که ارزش ملک کمتر است. اما شخص ثالث در جریان ارزیابی حضور نداشته است و در اعلام قیمت آزاد است. اداره حقوقی در نظریات شماره: 4086/7 - مورخ 1378/6/21 و 4544/7 مورخ 1386/7/20 و 4087/7 مورخ 1378/9/22 صریحاً فروش ملک را به کمتر از قیمت پایه مجاز دانسته است.
گروه دوم: اگرچه منظور از «به هر میزانی که» همان «به هر قیمتی» می‌باشد اما قیمتی مدنظر است که به طور غیرمتعارف با قیمت پایه تفاوت فاحش نداشته باشد. اگر چنین قیدی مورد توجه قرار نگیرد خریداران مزایده اول با یکدیگر تبانی می‌کنند و پیشنهادهایی بالاتر از قیمت پایه نخواهند داد و در مزایده دوم با معرفی یکی از آن‌ها مال را به نازلترین قیمت خریداری کرده و سپس آن را فروخته و وجه حاصل از فروش را بین خود تقسیم خواهند کرد و به صورت ناعادلانه سود زیادی به جیب خواهند زد؛ لذا به تشخیص دادورز باید تناسب عرفی و منطقی بین مبلغ پیشنهادی و قیمت پایه باشد.