صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/09/02
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر بابلسر
موضوع
صدور حکم تخلیه در موردی که یکی از موجرین دادخواست خود را مسترد کند
پرسش
در صورتی‌که موجرین دو نفر بوده و به لحاظ تخلف مستأجر در انتقال به غیر با احراز تخلف دادخواست تخلیه مطرح و در حین رسیدگی یکی از موجرین دادخواست خود را مسترد دارد آیا صدور حکم تخلیه ممکن خواهد بود؟
نظر هیئت عالی
درخواست تخلیه به علت انتقال به غیر پذیرفته شده و در این مورد حکم به تخلیه داده می‌شود. حال در فرض سوال مطروحه مورد اجاره متعلق به دو نفر است که به علت این‌که مستأجر بدون اجازه، ملک را به دیگری واگذار کرده هر دو نفر اقدام به تقدیم دادخواست تخلیه کرده‌اند. در اثنای رسیدگی یکی از مالکین دعوای خود را مسترد می‌نماید در این‌صورت نیز دادگاه نسبت به حق مالک دیگر رسیدگی و حکم قضیه را صادر می‌نماید. ماده 43 قانون اجرای احکام موید صحت این بیان است. با این توضیح که دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر می‌نماید ولی اجرای آن تابع مقررات املاک مشاعی است.
نظر اکثریت
امکان صدور حکم تخلیه ممکن می‌باشد زیرا:
1. به موجب ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی رفع تصرف عدوانی در املاک مشاع پذیرفته شده است. بدیهی است وقتی مقنن رفع تصرف علیه شریک مشاع را می‌پذیرد به طریق اولی امکان درخواست تخلیه از سوی شریک، علیه شخص غیرشریک (مستأجر در مانحن‌فیه) لااقل در بخشی که به نحو مشاع در تصرف دارد، امکان‌پذیر خواهد بود.
2. به موجب تبصره ماده 16 قانون موجر و مستأجر مصوب سال 56 امکان تخلیه علیه یکی از مستأجرین متعدد که تخلف نمایند امکان‌پذیر است. لهذا یک مستأجر نیز در قبال موجرین متعدد به طرفیت هرکدام مستأجر جداگانه‌ای محسوب می‌شود که امکان تخلیه از سوی یکی از آنان وجود دارد.
3. در صورتی‌که با استرداد دعوا از سوی یکی از خواهان‌ها نتوان درخواست تخلیه نمود این به ضرر صاحب حق خواهد بود که از حق خود نمی‌تواند استفاده نماید.
4. به موجب ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی امکان خلع ید از املاک مشاعی پیش‌بینی شده است.
5. به موجب ماده 475 قانون مدنی اجاره املاک مشاع با این‌که مجاز شمرده شده است به تصرف دادن آن منوط به اجازه دادن شریک دیگری است. لهذا بدون اذن شریک نمی‌توان ملک را به تصرف غیر داد که مستنبط از آن این است که بعد از تخلف نیز با راضی نبودن موجر دیگر ودرخواست تخلیه، تخلیه انجام می‌گیرد.
نظر اقلیت
امکان تخلیه در چنین صورتی وجود ندارد زیرا:
1. با فرض تخلف مستأجر با توجه به این‌که یکی از موجرین دعوای خود را مسترد داشته، مستأجر می‌تواند در محل به رابطه استیجاری خود ادامه دهد و درخواست تخلیه موجر دیگر مانع این حق می‌گردد چون اجرای حق شریک مزبور با شریکی که مطالبه نکرده در تعارض می‌باشد و هیچ دلیلی بر رجحان نیز وجود ندارد تا امکان تخلیه را مجاز بدانیم.
2. مقررات مواد ذکر شده در نظریه اکثریت قابل استناد نیست زیرا مسائل مطروحه مربوط به تصرف عدوانی و خلع ید بوده که نوعی عدوان حاکم است در حالی‌که در تخلیه رابطه امانی بوده و مقررات خلع ید و تصرف عدوانی در تخلیه جاری نمی‌گردد. 3. مطابق اصول کلی حاکم از جمله مبحث خیارات در عقد بیع و نیز فوت مورث و اجرای حقوق مربوط به مورث حاکی از این است که هیچ‌یک از صاحبان خیارات یا مورث به تنهایی حق ندارد که اعمال خیار نماید مگر این‌که تمامی آنان با هم موافق باشد. لهذا با موافقت یکی از آنان اعمال حق از سوی دیگران ممکن نخواهد شد.