نحوه مطالبه خسارت در فرض مستحق للغیر بودن مال غیرمنقول و پرداخت قسمتی از ثمن معامله توسط خریدار

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/07/18
برگزار شده توسط: استان سمنان/ شهر میامی

موضوع

نحوه مطالبه خسارت در فرض مستحق للغیر بودن مال غیرمنقول و پرداخت قسمتی از ثمن معامله توسط خریدار

پرسش

در فرضی که مال غیرمنقول مستحق للغیر درآمده و خریدار صرفاً بخشی از ثمن معامله را پرداخت کرده است نحوه مطالبه خسارت نسبت به تمام مبلغ ثمن مورد معامله باید مورد ارزیابی قرار گیرد یا صرفاً به میزان پرداختی خریدار؟

نظر هیات عالی

در فرض سوال، نظریه اکثریت مورد تایید است؛ با این توضیح که ماده 391 قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/04/01 ناظر بر ثمن به نرخ روز است یعنی معیار محاسبه غرامات خریدار، ثمن پرداختی به نرخ روز است تا کاهش قدرت خرید و ارزش پول وی جبران شود، در صورتی که بدون لحاظ مقدار ثمن پرداختی، تمام ثمن مندرج در قرارداد مبنای محاسبه غرامات قرار گیرد؛ شائبه دارا شدن ناروا و من غیر حق مطرح می‌شود.

نظر اکثریت

با توجه به منطوق ماده 392 قانون مدنی که قانون‌گذار بیان داشته بایع باید از عهده تمام ثمن که اخذ نموده است نسبت به کل یا بعض برآید؛مبنای خسارت میزان ثمن پرداختی از ناحیه خریدار به فروشنده به تناسب متراژ موضوع مورد معامله مورد محاسبه قرار می‌گیرد. بدین شرح که اگر خریدار به مساحت 1000 مترمربع ملکی را به قیمت 500 میلیون تومان مورد معامله قرار داده و صرفاً بخشی از ثمن مثلاً 250 میلیون تومان پرداخت نموده باشد، مبنای محاسبه قیمت زمین به متراژ 500 مترمربع با لحاظ مبنای بیان شده در رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/04/01 مورد محاسبه قرار خواهد گرفت.

نظر اقلیت

با استناد به منطوق ماده 391 قانون مدنی که قانون‌گذار بیان داشته در صورت جهل مشتری به وجود فساد، بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری برآید و با استناد به ماده 338 قانون مدنی که در مقام تعریف بیع بیان داشته بیع واقع می‌شود با تملیک عین با عوض معلوم؛ لذا آنچه واضح است بیع واقع می‌شود تمام وجه ثمن به تمام عین نه بخشی از وجه ثمن نسبت به بخشی از عین؛ لذا اگرچه بخشی از ثمن را خریدار پرداخت ننموده لیکن این موضوع مانع استیفای ایشان از تمام خسارت وارده نمی‌باشد.