صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/03/01
برگزار شده توسط: استان سمنان/ شهر سمنان
موضوع
ضمانت اجرای تخلف مستاجر در تغییر شغل بدون رضایت موجر
پرسش
طبق بند 7 ماده 14، هرگاه مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد، دادگاه پس از ثابت شدن ادعای موجر، حکم فسخ اجاره و دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند و موجر وجهی بابت حق کسب و پیشه یا تجارت در حق مستاجر پرداخت نخواهد کرد. حال چنانچه مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه یا سند تعهدآور یا سرقفلی به موجر پرداخت نموده باشد، آیا این مبلغ، قابل وصول از سوی موجر در حق مستاجر خواهد بود؟
نظر هیات عالی
آنچه که در بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مقرر شده و ضمانت اجرای تخلف و نقض عهد مستاجر در تغییر شغل بدون رضایت موجر می‌باشد که علاوه بر امکان فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مستاجره، مستاجر استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را از دست می‌دهد و این حق با سرقفلی مغازه متفاوت است؛ لذا در صورتی که مبلغی به‌عنوان سرقفلی یا ودیعه یا قرض‌الحسنه و حق سند تعهدآور دیگری به موجر داده باشد به اعتبار مسئولیت مدنی ناشی از قرارداد، در هنگام تخلیه قابل مطالبه و استرداد می‌باشد؛ بنابراین نظریه اکثریت مورد تایید هیات عالی است.
نظر اکثریت
با توجه به تفاوت مفهومی و ماهیتی ودیعه، تضمین، قرض‌الحسنه، سند تعهدآور و سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت و با توجه به این که سرقفلی به نحو صریح در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مورد توجه قرار نگرفته بود بلکه مبلغ و میزان این وجه در تعیین، تشخیص و پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت موثر می‌باشد (آیین‌نامه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مصوب 1356) و با توجه به این که عدم استحقاق بر مطالبه حق کسب یا تجارت، منافاتی با مطالبه وجهی که به عناوین مذکور پرداخت شده وجود ندارد؛ بنابراین اگرچه حق کسب یا پیشه مستاجر با تقصیر مقرر در بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، ساقط می‌شود ولی به اعتبار قواعد عام مسئولیت، موجر مکلف به پرداخت ودیعه، تضمین، قرض‌الحسنه، سند تعهدآور و سرقفلی (اخذشده) در هنگام تخلیه ملک می‌باشد. بدیهی است وجه مذکور تابع قواعد عام مدنی بوده و در صورتی‌که خواهان خسارت تاخیر در تادیه را درخواست نماید، مقررات ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی حاکم بر موضوع خواهد بود.
1. سرقفلی: وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال‌الاجاره از مستاجر می‌گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد. (کشاورز/بهمن/ سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران و فقه اسلام / 1387/ ص 28)
2.حق کسب یا پیشه یا تجارت: حقی است برای مستاجر بازرگان و پیشه ور و مطلق کسانی که از طریق اجاره محلی کسب معاش کنند ولو آن که بازرگان نباشند. با سرقفلی فرق دارد زیرا شهرت تجاری و وجود مشتریان از عناصر سازنده سرقفلی نیست. (جعفری لنگرودی/ مبسوط در ترمینولوژی حقوق / ج3/ ردیف6231)
نظر ابرازی
اگرچه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، کلمه «سرقفلی» ذکر نشده بود ولی این اصطلاح با «حق کسب یا پیشه یا تجارت» در قلمرو قانون مذکور، دارای مفهوم مشترک است و با تحقق تقصیر مستاجر بر اساس بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 وجهی به وی تعلق نخواهد گرفت.