مسئول پرداخت وجه ودیعه یا قرض الحسنه به مستاجر در فرض انتقال مورد اجاره به شخص دیگر

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/06/27
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر کلاله

موضوع

مسئول پرداخت وجه ودیعه یا قرض الحسنه به مستاجر در فرض انتقال مورد اجاره به شخص دیگر

پرسش

الف منزل خود را به ب اجاره داده و مبلغی نیز به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده است. ملک مذکور جهت پرداخت بدهی الف به اشخاص متعدد، از طریق مزایده به ج فروخته شده است. اگر مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد چه کسی مسئول استرداد وجه ودیعه به ب است؟ (الف یا ج)

نظر هیات عالی

با توجه به بند 4 ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی که به موجب آن در آگهی فروش مال غیر منقول بایستی در صورتی که ملک مستاجر دارد در آگهی قید گردد و میزان اجاره‌بها در مدت اجاره نیز از ضروریات درج در آگهی می‌باشد، از طرفی برنده مزایده به عنوان خریدار قائم‌مقام مالک قبلی و موجر می‌باشد لذا واحد اجرای احکام مدنی بایستی به نحوی تمهید نماید که پس از انتقال ملک به برنده مزایده، وجه حاصل از فروش ملک با احتساب کسر مبلغ ودیعه به محکوم‌له پرداخت شود و وجه ودیعه حاصل از فروش ملک در مزایده در زمان تخلیه به مستاجر پرداخت گردد النهایه خریدار قائم‌مقام موجر بوده و پرداخت به عهده اوست.

نظر اکثریت

در قراردادهای رهن و اجاره در تحلیل اراده طرفین می‌توان گفت مستاجر که وجهی را به مالک اول به عنوان قرض یا ودیعه پرداخت نموده در مقابل، منافع منزل را به عنوان وثیقه پذیرفته است. به همین دلیل است که ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 76 تخلیه عین مستاجره را به استرداد وجه مذکور به مستاجر منوط نموده است. بنابراین بین مستاجر و منافع ملک مورد اجاره علقه‌ای (حق عینی) برقرار است که تغییر مالک سبب زوال علقه مذکور نمی‌شود و مالک جدید به عنوان قائم مقام مالک قبلی محکوم به تبعیت از این رابطه حقوقی است. اگرچه در قانون مدنی، رهن منفعت پیش بینی نشده اما ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 76 به عنوان حکم خاص، به این رویه متعارف بین مالکین و مستاجرین مشروعیت و اعتبار بخشیده است. حتی اگر نتوان مستاجر را مرتهن منافع مورد اجاره تلقی کرد، باز هم می‌توان گفت حقی که به موجب قانون برای او ایجاد شده است (عدم تخلیه عین مستاجره تا زمانی که پول پیش یا ودیعه به او مسترد نشده است) علقه‌ای است بین او و ملک مورد اجاره که با تغییر مالک از بین نمی‌رود. درست به مانند کسی که مالی را به دیگری فروخته و ثمن را هنوز دریافت نکرده است. که اگر خریدار، مال موضوع بیع را به دیگران منتقل کرده باشد نیز مانع از اعمال حق حبس فروشنده (امتناع از تحویل مبیع تا زمانی که ثمن را دریافت نکرده) نمی‌شود و حق حبس فروشنده در مقابل همه قابل استناد است.
به دیگر سخن، رابطه قراردادی بین اولین مالک ملک و مستاجر، به تبع انتقال مال موضوع قرارداد، با تمام توابع و لواحق و حقوق و تعهدات به منتقل الیه یعنی مالک جدید نیز منتقل می‌شود. بنابراین منتقل الیه به عنوان قائم مقام مالک اول، مسئول پرداخت وجه ودیعه به مستاجر خواهد بود.

نظر اقلیت

در قراردادهای رهن و اجاره، اگرچه به وجهی که در ابتدا، مستاجر به مالک پرداخت میکند عرفاً رهن گفته می‌شود اما بین طرفین عقد اجاره، قصد انعقاد عقد رهن وجود ندارد و قرارداد رهنی منعقد نمی‌شود. ماده 4 قانون روابط موجر ومستاجر 76 صرفاً صدور دستور تخلیه فوری، را به استرداد وجه ودیعه به مستاجر منوط نموده است. اگر ملک مورد اجاره بابت طلب موجر از مستاجر (جهت وجه ودیعه) در رهن بود مستاجر می‌توانست پس از انقضای مدت قرارداد اجاره و پس از تخلیه مورد اجاره، از محل فروش ملک استیجاری طلب خود را استیفا نماید. در حالی که مستاجر از چنین حقی برخوردار نیست. بنابراین رابطه مستاجر که پول پیش را از موجر طلبکار است با موجر، یک رابطه شخصی است (حق دینی) و مستاجر نسبت به ملک مورد اجاره واجد حق عینی نشده است. با انتقال مورد اجاره به غیر، مستاجر پول پیش یا ودیعه را از کسی می‌تواند مطالبه کند که به او داده است. مفاد ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 76 مبنی بر منوط بودن تخلیه به استرداد وجه ودیعه یا پول پیش، صرفاً ناظر به صدور دستور تخلیه فوری و ناظر به فرضی است که مالکیت مورد اجاره به شخص ثالث واگذار نشده است. در واقع قانونگذار حقی شبیه آنچه که در ماده 377 قانون مدنی وجود دارد (حق حبس یا گروکشی) برای مستاجر در مقابل مالک اول پیش بینی کرده است. در این ماده، تخلیه به استرداد سند تعهد آور نیز منوط شده است. مالک جدید ملک، چنین سندی از مستاجر دریافت نکرده است، این هم قرینه‌ای است به این که ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 76 ناظر به رابطه بین مالک و مستاجر می‌باشد. بنابراین در فرض سوال، چنانچه مالک جدید، پس از انقضای مدت قرارداد اجاره، با رعایت تشریفات قانونی دادخواست تخلیه و نه درخواست تخلیه فوری علیه مستاجر اقامه نماید صدور حکم به تخلیه عین مستاجره به استرداد قرض الحسنه یا ودیعه‌ای که مستاجر به مالک قبلی داده منوط نیست و مستاجر باید برای استرداد وجه مذکور علیه مالک قبلی اقامه دعوا نماید.