صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/07/09
برگزار شده توسط: استان یزد/ شهر تفت
موضوع
نحوه توقیف مال غیرمنقول دارای ارزش چند برابر بدهی محکوم‌علیه
پرسش
در مواردی که ارزش مال غیرمنقول توقیف شده در اجرای احکام مدنی چندین برابر مبلغ محکوم‌به باشد، هرچند مطابق ماده 51 قانون اجرای احکام مدنی مقدار مشاعی از ان که معادل محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی باشد توقیف می‌گردد اما در خصوص کل مال، مراتب در آگهی مزایده اعلام و به فروش خواهد رفت یا سهمی از مال غیر منقول معادل محکوم‌به؟ از آنجا که اگر سهمی از مال غیر منقول به فروش رود مسلم است که خریداری در مقایسه با فرضی که کل مال در مزایده قرار بگیرد تمایل به شرکت در مزایده ندارد کما اینکه در صورت خرید سهم مورد نظر نیز مشکل حل نخواهد شد و خریدار مزایده با مالک مابقی ملک شریک شده و جهت تفکیک سهم خود با تشکیل پرونده مجزا با عناوین افراز یا دستور فروش یا خلع ید مواجه می‌شود. از طرفی اگر صرفا سهم معادل محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی توقیف شود (ماده 51) و مالک بعد از توقیف سهم معادل محکوم‌به، مابقی سهم را به شخص دیگری انتقال داده باشد تکلیف و نتیجه جلسه مزایده‌ای که در خصوص کل مال برگزار می‌شود، چیست؟
نظر هیات عالی
وفق ماده 51 قانون اجرای احکام مدنی، توقیف مال غیر منقول که بیش از مبلغ محکوم‌به دارای ارزش ریالی است، صرفاً به میزان مبلغ محکوم‌به مجاز است و مزایده مال توقیف شده نیز باید به میزان هم مشاعی معادل مبلغ محکوم‌به باشد؛ بنابراین نظریه اکثریت مطلوب هیات عالی است.
نظر اکثریت
تملک افراد به اموال قابل احترام است و دادگاه فراتر از دین محکوم‌علیه حق دخل و تصرف در مابقی اموال وی را ندارد و اگر کل مال در مزایده قرار بگیرد موجب می‌گردد که محکوم‌علیه قادر به معرفی الباقی مال خود جهت پرداخت مابقی دیون خود در پرونده‌های احتمالی دیگر نباشد.
وفق ماده 51 قانون اجرای احکام مدنی که در خصوص مال غیرمنقول که نسبت به محکوم‌به، ارزش بیشتری داشته باشد، توقیف سهم مشاعی آن را جایز دانسته است هرچند از نحوه مزایده آن موضوعی را مطرح ننموده اما از آنجا که شناسایی مال، توقیف، مزایده و فروش در طول یکدیگر قرار دارند مسلم است که مزایده نیز می‌بایست به همان میزان سهم توقیف شده باشد و نه بیشتر.
توقیف و مزایده سهم مشاعی مال غیرمنقول معادل محکوم‌به به نفع محکوم‌علیه و هم محکوم‌له است. هنگامی که جزئی از مال در مزایده به فروش می‌رود محکوم‌علیه خود خریدار می‌شود اما اگر کل مال به فروش رود افراد ثالثی نیز تمایل خرید دارند و قادر به خرید کل مال می‌شوند که این با حقوق محکوم‌علیه در تضاد است. از طرفی در صورتی که محکوم‌علیه قصد اطاله داشته باشد و هدفش با معرفی جزئی از مال غیرمنقول این باشد که فردی خریدار سهم مشاعی از مال نخواهد شد حداقل محکوم‌له با خرید جزء مال موفق می‌شود که در مراحل بعدی با دعوای خلع ید مشاعی، محکوم‌علیه را از ملک بیرون نماید.
نظر اقلیت
ماده 150 قانون اجرای احکام مدنی، این اذن را داده است و مطابق ماده 131 قانون مذکور معادل محکوم‌به، به اسم خریدار منتقل می‌شود.
کل مال باید در مزایده قرار بگیرد؛ به عبارتی مطابق ماده 51 قانون اجرای احکام مدنی که با هدف صرفاً توقیف سهم مشاعی از مال غیر منقول را اعلام نموده و اما در مورد مزایده کل یا سهم مشاع، موضوع را مسکوت گذاشته است؛ اجرای احکام می‌بایست صرفاً معادل محکوم‌به، سهم مشاعی را توقیف نماید و احتیاطاً به ثبت اسناد و املاک اعلام نماید، هرگونه نقل و انتقال در خصوص الباقی سهم‌ها می‌بایست با کسب تکلیف از این اجرا صورت بگیرد. (تا در فاصله توقیف الی مزایده مابقی پلاک به دیگری منتقل نشود.) اما مزایده نسبت به کل مال صورت بگیرد:
- فروش کل مال باعث می‌شود خریداران بیشتری شرکت نمایند و محکوم‌له به آسانی محکوم‌به را دریافت نماید.
- با این روش حقی از محکوم‌علیه ضایع نمی‌شود زیرا مابقی ارزش سهم فراتر از محکوم‌به، به وی پرداخت می‌شود.
- این روش از معرفی مابقی پلاک در محکومیت‌های متعدد محکوم‌علیه جلوگیری می‌کند و بالتبع بسیاری از اطاله دادرسی‌ها در مرحله اجرا به حداقل می‌رسد.
- این روش از طرح دعاوی بعدی شامل افراز، دستور فروش، خلع ید در مرحله‌ای که خریدار مزایده نسبت به سهمی از مالی با مالک مال شریک می‌شود، جلوگیری می‌کند.