تاریخ نظریه: 1402/11/04
شماره نظریه: 7/1401/1372
شماره پرونده: 1401-59-1372ح
استعلام:
1- آیا واژه «معترض و متضرر» در ماده 3 قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390، صرفاً شامل اشخاصی می‌شود که سند رسمی مالکیت مشاعی دارند یا آنکه اشخاصی که با داشتن سند عادی «مدعی مالکیت» ملک موضوع رای هیات حل اختلاف ثبتی یا ساختمان و زمین موضوع سند صادره مطابق این قانون هستند نیز می‌توانند به رای هیات حل اختلاف اعتراض کرده و یا ابطال سند را درخواست کنند؟ در صورت اخیر، مالکیت خواهان چگونه احراز می‌شود؟
2- در دادخواست‌های موضوع ماده 3 قانون یادشده که از سوی غیر مالک رسمی مطرح می‌شود و خواهان مدعی مالکیت بر ملکی است که موضوع رای هیات حل اختلاف یا سند صادره است، آیا خواسته دیگری مانند «اثبات مالکیت» به عنوان مقدمه خواسته اصلی یا به عنوان خواسته مستقل قابل طرح است؟
3- آیا در دعاوی موضوع ماده 3 قانون یادشده، دعاوی طاری «ورود ثالث» یا «جلب ثالث» به دلیل اعتراضی بودن ماهیت دعوای اصلی، قابل پذیرش است؟
4- آیا منظور از مراجعه متضرر به دادگاه در ماده 3 قانون یادشده، مراجعه برای ابطال سند صادره است یا با توجه به صدور سند رسمی و مستفاد از ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و الزام دادگاه‌ها به اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی، صرفاً متضرر حق مراجعه برای دریافت خسارت وارده (قیمت روز ملک) را دارد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
- اولاً، در ماده 3 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390، مقصود از معترض و متضرر، هر شخصی غیر از متقاضی ثبتی موضوع ماده یک این قانون است که صرف نظر از داشتن سند مالکیت مشاعی یا سند عادی و یا هر دلیل اثباتی دیگر، حسب مورد در مهلت مقرر در ماده 3 مذکور و پیش از صدور سند مالکیت برای متقاضی به رای هیات موضوع ماده یک قانون معترض است و پس از تسلیم اعتراض به اداره ثبت محل وقوع ملک، در مهلت مقرر قانونی در دادگاه عمومی محل طرح دعوا می‌کند و یا به سبب عدم اعتراض در مهلت قانونی یا عدم ارائه گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی و صدور سند مالکیت از سوی اداره ثبت، در دادگاه صالح در خصوص سند مالکیت صادره طرح دعوا می‌کند.
ثانیاً، رسیدگی به این دعاوی مطابق عمومات قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 و قواعد حاکم بر ادله اثبات دعوا است.
2- در اجرای ماده 3 قانون صدرالذکر آنچه مورد اعتراض است، رای هیات حل اختلاف موضوع ماده یک این قانون است و صرف این اعتراض به صدور سند مالکیت برای معترض منجر نمی‌شود؛ اما در صورتی که دعوای اعتراض به رای هیات یادشده به ادعای مالکیت فرد معترض طرح شده باشد، رسیدگی به آن با منع قانونی مواجه نیست؛ ولی در این حالت دعوای اخیر دعوایی مستقل به نظر نمی‌رسد.
3- با توجه به آنکه در قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 مقرره‌ای مبنی بر ممنوعیت اقامه دعاوی طاری وجود ندارد و طرح دعاوی ورود و جلب ثالث در دیگر دعاوی اعتراض ثبتی مانند فرآیند اعتراض به ثبت عمومی متداول است، منع قانونی برای طرح این دعاوی وجود ندارد.
4- هر چند در خصوص اسناد مالکیتی که در اجرای ثبت عمومی موضوع قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی صادر شود، اصل ابطال‌ناپذیری اسناد مالکیت حاکم است و صحت سند صادره توسط دولت تضمین می‌شود و به صراحت ماده 24 این قانون پس از انقضای مدت اعتراض، دعوای راجع به تضییع حق پذیرفته نخواهد شد؛ اما در خصوص اسناد مالکیتی که از طریق فرایند فوق صادر نشده باشند و در اجرای مقررات فوق‌العاده ثبتی؛ از جمله قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبت اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و با هدف پوشش حداکثری ثبت صادر شده‌اند، اصل ابطال‌پذیر بودن سند حاکم است و اسناد مزبور فاقد تضمین حاکمیت مبنی بر صحت آن‌ها می‌باشند که این موضوع مطابق با اصول حاکم بر نظام‌های ثبتی بوده و در ماده 3 قانون مزبور هم تصریح شده است. بر این اساس، متضرر می‌تواند ابطال اسناد مالکیت ناشی از فرایند ثبت فوق‌العاده را از مرجع صالح درخواست نماید و این دعوا مسموع است.