تاریخ نظریه: 1397/12/13
شماره نظریه: 7/97/916
شماره پرونده: 97-66-916ع
استعلام:
احتراما همان‌گونه که مستحضرید طبق ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری مصوب 1390 ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب و در قبال رسید تسلیم شهرداری مینماید باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تایید و کتبا به مالک ابلاغ شود طبق تبصره یک ماده مذکور رعایت حد نصاب های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حد نصاب ها ضوابط آئین نامه ها و دستورالعمل‌های مرتبط با قوانین از جمله ماده 14 و 15 قانون زمین شهری در تهیه و تایید کلیه نقشه های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداری الزامی است از طرفی تبصره سه ماده مرقوم در اراضی با مساحت بیش از پانصد مترمربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تامین سرانه فضای سبز عمومی وخدماتی تا سقف بیست و پنج درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک تا بیست و پنج درصد از باقی مانده اراضی را دریافت مینماید
بند 2 قسمت ب دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری اشعار می‌دارد تبدیل و تغیییر کاربری اراضی کشاورزی یا آبش داخل محدوده قانونی به مسکونی در صورتی که طرح تفصیلی یا هادی آنها با پیش بینی خدمات مورد نیاز تهیه و به تصویب برسد مورد تایید است کسب اجازه قطعه بندی و تفکیک و ساختمان سازی این‌گونه اراضی مشمول ضوابط ومقررات مربوط به تامین فضاهای عمومی وخدماتی شهرها موضوع مصوبه مورخ 3/10/69 شورای عالی شهرسازی معماری ایران خواهد بود. شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 3/10/69 ضوابط و مقررات مربوط به سطوح لازم برای تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی که صاحبان اراضی اعم از دولتی و غیر دولتی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده خدماتی شهر و کسب اجازه وقطعه بندی و تفکیک و ساختمان سازی پس از رعایت مقررات قانون زمین شهری باید واگذار نماید را به شرح ذیل به تصویب رسانده است.
1- نسبت به مازاد بر هزار مترمربع از هر قطعه زمین در شهرهائی که طبق آخرین سرشماری کمتر از 200 هزار نفرجمعیت داشته اند 50 درصد و سایر شهرها غیر از تهران 55 درصد و درتهران 70درصد آن به معابر و تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی و20 درصد موضوع تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوبه 29 آبان 1367 مجلس شورای اسلامی تعلق می‌گیرد ابطال به موجب رای شماره 346 مورخ 23 /10/80 هیات عمومی دیوان عدالت اداری.
تبصره 1: در صورتی که کاربری های عمومی وخدماتی که طبق طرح های توسعه شهری برای قطعات مزبور معین شده بیش از سهم مقرر در این بند باشد مقدار اضافی در مقابل زمین معوض معادل که دارای کاربری خصوصی مسکونی، تجاری، صنعتی باشد واگذار خواهد شد.
تبصره 2: بدیهی است معابر حاصل از تفکیک قطعات کمتر از 1000 متر نیز متعلق به شهرداری است.
2- مساحت و محل اراضی مربوط به تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی مطابق طرح های هادی و جامع و تفصیلی تعیین می‌شود و غیر از آنچه که متعلق به شهرداری است و به او واگذار می‌شود بقیه طبق قانون زمین شهری در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می‌گیرد که طبق کاربرهای مصوب به دستگاه های بهره بردار تحویل دهد.
تبصره 1: از کل ذخیره حاصل از اجرای این مصوبه برای معوض فضاهای خدماتی 70درصد متعلق به شهرداری و 30 درصد متعلق به دولت است.
تبصره 2: وصول مازاد بر آنچه که دراین مصوبه مقرر گردید مجاز نمی‌باشد.
3- واگذاری اراضی دارای کاربری مسکونی و تجاری و صنعتی خصوصی که دراجرای این ضوابط و مقررات در اختیار شهرداری و دولت قرار گرفته جز به عنوان معوض تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی ممنوع است.
4- تعیین اولویت دراستفاده از اراضی معوض برای تامین فضاهای عمومی وخدماتی به عهده کمیسیون موضوع آئین‌نامه اجرائی تبصره 10 قانون برنامه اول توسعه اقتصادی اجتماعی فرهنگی جمهوری اسلامی ایران است.
لازم به ذکر است که بند یک مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری به موجب رای شماره 346 مورخ 23/10/80 هیات عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شده است و با توجه به اینکه بندهای بعدی مصوبه مذکور در راستای بند یک وتشریح به تبع آن تصویب گردیده است لذا با ابطال بند یک عملا بندهای قابلیت اجرا ندارند.
حالیه با عنایت مراتب فوق اعلام فرمایند آیا در صورت تغییر کاربری اراضی کشاورزی یا آیش داخل محدوده قانونی به مسکونی کسب اجازه قطعه بندی و تفکیک این اراضی مستلزم سهم دهی به میزان 30درصد از سرانه فضای عمومی و خدماتی به دولت وزارت راه و شهرسازی است یا خیر به عبارت دیگر آیا در تفکیک اراضی مذکور طبق ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری و با توجه به بند 2 قسمت بد دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری سهمی متعلق به دولت وزارت راه شهرسازی می‌باشد یا تمام قدرالسهم مذکور در ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری متعلق به شهرداری است./ع
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
مقرراتی که صحبت از 30 درصد اراضی مینماید مربوط به مصوبه مورخ 3/10/69 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است که مقرارت خاص خود را دارد و برای استفاده از مزایای ورود به محدوده خدماتی شهر و کسب اجازه قطعه بندی و تفکیک و ساختمان سازی تصویب شده و فقط مازاد بر 1000 متر مربع زمین مشمول آن می‌شود. سایر دستورالعمل‌ها از جمله دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری مصوب 1374/9/1 که توسط وزارت راه و شهرسازی تصویب شده است، در غیر مواردی که به موجب دادنامه شماره 346 مورخ 1380/10/23 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شده است، به اعتبار خود باقی می‌باشد. بنابراین تبصره 3 و 4 ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری مطلب جدای از مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری بوده و به ترتیبی که در مقررات آن ذکر شد قابل اجراست و کلیه اراضی حاصل از اجرای تبصره‌های 3 و 4 الحاقی ماده صد و یک متعلق به شهرداری است.