تخلیه مورد اجاره با لحاظ تخلف مستأجر

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1387/02/02
برگزار شده توسط: استان کردستان/ شهر سقز

موضوع

تخلیه مورد اجاره با لحاظ تخلف مستأجر

پرسش

هرگاه مستأجر با اجازه موجر (مالک) اقدام به احداث بنا کند و رابطه موجر و مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 باشد و وفق قرارداد اجاره فی‌مابین، مستأجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و به این امر مبادرت ورزد، با لحاظ ماده 504 قانون مدنی و ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر، آیا امکان تخلیه مورد اجاره با لحاظ تخلف مستأجر وجود دارد؟

نظر هیئت عالی

حقوق مالکانه مالک عرصه، ناشی از مالکیت و نیز حقوق حاصله از قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر با حقوق مستأجر، ناشی از اختیار احداث اعیانی و قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است. در مانحن‌فیه چنین به نظر می‌رسد که مستأجر می‌تواند بنایی را که با اذن مالک ساخته است، پس از پایان مدت اجاره ملک یا تخلیه ملک به سبب تخلف از مفاد قرارداد، در ملک باقی بگذارد و با رعایت ماده 504 قانون مدنی، اجرت‌المثل آن را از موجر مطالبه کند و در این خصوص موجر حق قلع بنا را نخواهد داشت. در نتیجه نظر اکثریت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

چون مستأجر با اجازه موجر به وضع بنا اقدام کرده و موافقت صاحب عین حاصل شده و من غیر حق به حق مالکانه وی مستولی نشده است؛ بنابراین، پس از انقضای مدت اجاره در صورتی‌که بنا در تصرف موجر باشد به استناد ماده 504 قانون مدنی، مستأجر مستحق مطالبه اجرت‌المثل مستحدثه است. از آنجا که حق انتقال به غیر، از مستأجر سلب شده و با این اقدام، مرتکب از تعهد تخلف نموده است، لیکن با حصول شرایط و با پرداخت تخلف حق کسب و پیشه از ناحیه موجر به مستأجر به استناد ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، می‌تواند درخواست تخلیه کند و شقوق فوق منافاتی با یکدیگر ندارند.

نظر اقلیت

در صورتی‌که مستأجر با موافقت موجر در عین مستأجره احداث بنا نموده باشد، چون رابطه استیجاری به حکم قانون است، موجر نمی‌تواند تخلیه از مورد اجاره را مطالبه کند، بلکه مورد اجاره که در واقع بنای احداثی توسط مستأجر می‌باشد در ید مستأجر باقی خواهد ماند و موجر می‌تواند اجرت‌المثل عرصه ملک را مطالبه کند. نظریه مشورتی شماره 2643/7 - 1387/5/2 اداره کل حقوق موید این نظراست.