صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1379/11/02
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
آثار ممانعت موجر از پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه
پرسش
هرگاه موجر، ضمن قرارداد اجاره محل سکنی، مبلغی را به عنوان قرض‌الحسنه یا عنوان دیگری از مستأجر دریافت، لیکن در انقضای موعد اجاره، توانایی بازپرداخت آن را نداشته باشد و تخلیه مستأجر را هم نخواهد:
الف. تصرفات مستأجر بعد از انقضای موعد اجاره چه حکمی دارد، آیا مشمول قرارداد سابق است؟
ب. اجاره‌بها بعد از انقضای مدت به مقدار اجرت‌المسمی است یا اجرت‌المثل؟
ج. اگر مستأجر قصد ادامه انتفاع را نداشته باشد، آیا می‌تواند عین مستأجره را تا وصول مطالبات خود حبس کند؟
د. چنان‌چه موجر بعد از انقضای مدت، تقاضای تخلیه نماید و دادگاه حکم به تخلیه ملک، مشروط به آن‌که موجر وجهی را که به عنوان ودیعه دریافت داشته مسترد نماید.
صادر کند لیکن موجر از ایداع و یا استرداد وجه خودداری نماید، آیا استمرار تصرفات مستأجر در مورد اجاره جایز است؟
نظر هیئت عالی
تصرفات مستأجر بعد از انقضای مدت مشمول قرارداد سابق بوده و استمرار دارد.
ب. در فرض سوال اجاره‌بهای بعد از انقضا مدت، اجرت‌المثل بر اساس اجرت‌المسمی خواهد بود. به عبارت دیگر مادام که مبلغ پرداختی مستأجر مسترد نگردد، بر مبنای توافق متعاملین، شرایط قرارداد جاری خواهد بود.
ج. اگر مستأجر، قصد ادامه انتفاع را نداشته باشد، با استفاده از عموم و اطلاق ماده 273 قانون مدنی و ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362 مستأجر می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند و نسبت به مطالبه مبلغ قرض‌الحسنه دادخواست حقوقی طرح و اقامه نماید.
د. چون با توجه به ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجرای مدنی است لذا استمرار تصرفات مستأجر در قبال پرداخت اجور جایز بوده بلامانع است.
نظر اتفاقی
نظر اول: با توجه به مندرجات ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، که تخلیه و تحویل مورد اجاره را به موجر، موکول به استرداد سند و یا وجه به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجرا دانسته و مستفاد از ملاک ماده 496 قانون مدنی و ماده 6 قانون روابط موجر ومستأجر سال 56 و مستفاد از حدیث شریف «حرمت مال المسلم کحرمه دمه» در هر دو صورت (چه موجر درخواست تخلیه کرده یا نکرده باشد):
اولاً: ادامه تصرفات مستأجر تا استرداد وجه جایز است.
ثانیاً: در صورت استیفای منفعت نسبت به مدت زمانی که مستأجر از مورد اجاره پس از انقضای مدت استفاده نموده است باید اجرت‌المثل به میزان اجرت‌المسمی بپردازد و مازاد برآن برخلاف عدل و انصاف است.
ثالثاً: اگر پس از انقضای مدت، استیفای منفعت ننموده، فقط به لحاظ عدم استرداد وجه مورد نظر، عین مستأجره را در اختیار داشته با توجه به اصل برائت ذمّه وجهی نباید بپردازد.
نظر دوم: استیفای منفعت پس از انقضای مدت اجاره در صورتی‌که موجر درخواست تخلیه کرده باشد مجاز نیست و از باب ضمان باید اجرت‌المثل بپردازد.
نظر سوم: باید نوع قرارداد مدنظر قرار گیرد.
نکته: در مورد بندهای (الف) و (ب)، توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 و قسمت اخیر ماده 501 قانون مدنی، در مورد بندهای «ج» و «د» توجه به ماده 19 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1378 ضروری است.