تاریخ نظریه: 1397/05/10
شماره نظریه: 7/97/1449
شماره پرونده: 848-192-96
استعلام:
1- مطابق بند «د» بخشنامه شماره 100/2789/90 مورخ 28/1/96 مقام محترم ریاست قوه قضائیه پیوست شماره 1 در دعاوی مالی غیرمنقول و خلع ید از اعیان غیرمنقول ارزش خواسته مطابق ارزش معاملاتی املاک در منطقه تقویم و مبنای اخذ هزینه دادرسی قرار می‌گیرد یکی از دعاوی مبتلا به سازمان متبوع مطالبه قیمت اعیان تصرفی این سازمان توسط مالکین مستند به لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358/11/17 و ماهیت این دعوا مالی غیرمنقول مشمول بند «د» بخشنامه مارالذکر می‌باشد لکن محاکم در مقام تجدیدنظرخواهی هزینه دادرسی را بر مبنای مبلغ محکومٌ‌به تعیین می‌نمایند نه به نسبت و با توجه به هزینه دادرسی مرحله بدوی که باعث ایجاد تفاوت فاحش با ارزش معاملاتی و تحمیل هزینه های فراوان به سازمان متبوع و اساساً سازمان‌های دولتی و بیت المال می‌گردد این در حالی است که به نظر می‌رسد اطلاق این بند و استفاده از لفظ هزینه دادرسی همه مراحل را در برگرفته و دلیلی برای تخصیص به مرحله بدوی وجود ندارد کما اینکه تفکیک دعاوی مالی غیرمنقول از دعوی خلع ید از غیرمنقول علی‌رغم ذکر در یک بخشنامه خالی از وجه می‌نماید با عنایت به مراتب معروضه به نظر آن اداره کل محترم کدام یک از موارد ارزش منطقه ای و میزان محکومٌ‌به می‌بایست در خصوص هزینه تجدیدنظرخواهی این دعاوی ملاک عمل قرار گیرد؟
2- برخی از پلاک‌های مورد تصرف این سازمان در زمره اراضی موات و یا ملی می‌باشد لیکن در مواردی به جهت ابطال رأی کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری و یا مصادره اموال توسط مراجع قضایی و نیز در برخی موارد تخصیص نصاب مالکانه موضوع ماده 7 قانون زمین شهری و انتقال این قسم اراضی به اشخاص ثالث و صدور اسناد مالکیت دعاوی به خواسته مطالبه بهاء زمین علیه سازمان متبوع طرح گردیده است این در شرایطی است که مطابق ماده 136 قانون برنامه پنجم توسعه که حکم مندرج در آن در ماده 26 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب 10/11/95 نیز منعکس شده است هرگونه احداث مستحدثات جدید تملک جابجایی صدور سند و تغییر کاربری اراضی در محدوده ایمنی نیروگاه‌ها و تاسیسات هسته ای به عنوان سکونتگاه دائم ممنوع است.. با وجود این مصوبه قانونی برخی محاکم در احکام اصداری با استناد به ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک حکم به محکومیت این سازمان صادر می‌نمایند حال آنکه مطابق ماده 22 قانون ثبت در صورت ثبت ملک مطابق قانون دولت کسی را که ملک به اسم او ثبت و یا به او منتقل یا به ارث رسیده را مالک می‌شناسد. مضافاً اینکه ماده 6 آئین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری که مرجع صالح جهت تشخیص زمین‌ها را وزارت مسکن و شهرسازی معرفی کرده هرگونه اقدام در خصوص نقل و انتقال و.. را منوط به استعلام از این مرجع نموده و بند 11 ماده 19 آئین‌نامه مذکور دفاتر اسناد رسمی را مکلف نموده قبل از انجام هر گونه معامله نسبت به زمین‌های موضوع قانون مراتب را از وزارت مسکن و شهرسازی استعلام و بر اساس نظر آن وزارت‌خانه و رعایت مقررات اقدام نمایند مفاد این مقررات در بخشنامه شماره 37174/92/600 مورخ 18/10/92 سازمان ملی زمین و مسکن انعکاس یافته و مقرر گردیده مجوز انتقال صرفاً به ارگان مجری طرح بلامانع می‌باشد مراتب این بخشنامه طی نامه شماره 49984/1200/96/ص مورخ 12/11/93 اداره کل راه و شهرسازی استان تهران عنوان اداره ثبت اسناد و املاک ولیعصر (عج) تصریح شده است (پیوست شماره 2)
با توجه به مراتب فوق الذکر در خصوص موضوع مطروحه اولاً: آیا مفاد ماده 26 قانون احکام دائمی توسعه کشور قانون زمین شهری آئین‌نامه اجرایی آن بخشنامه سازمان ملی زمین و مسکن ماده 22 قانون ثبت چگونه قابل جمع برداشت و اجرا می‌باشند؟
ثانیاً: آیا منظور از سکونتگاه در ماده 26 قانون یاد شده کاربری مسکونی ملک بوده یا ممکن است مقنن در استفاده از این واژه منظور دیگری هم داشته باشد ؟
ثالثاً: مقصود از واژه تملک چیست و آیا خریدار ممنوع از خرید است؟
رابعاً: در صورت انجام معامله عادی یا رسمی نسبت به اراضی تصرفی و حرایم این سازمان اثر ممنوعیت قانونی فوق الذکر و حکم معاملات صورت پذیرفته چیست؟
به عبارت دیگر آیا چنین معامله ای باطل یا قابل تنفیذ خواهد بود؟
خامساً: آیا با توجه به مفاد ماده 26 قانون مذکور مالک رسمی و فعلی این گونه اراضی می‌تواند با رهن قرار دادن و وثیقه ملک خود اقدام به دریافت وام نماید؟
سادساً: با توجه به اینکه اختصاص نصاب مالکانه موضوع ماده 7 قانون زمین شهری با بررسی در نظر گرفتن شرایط خاص افراد بوده و طبعاً این شرایط قائم به شخص می‌باشد آیا دارندگان نصاب مالکانه می‌توانند اقدام به انتقال اراضی واگذار شده بنمایند؟ در شرایطی که اقدام به چنین انتقالی مغایر با فلسفه وضع قانون و ممنوعیت مذکور در بخشنامه شماره 37174/92/600 مورخ 18/10/92 سازمان ملی زمین و مسکن دائر بر تجویز انتقال اراضی صرفاً به دستگاه مجری طرح می‌باشد حکم معامله صورت پذیرفته چه خواهد بود.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- هزینه تجدیدنظرخواهی برابر بندهای ب و ج قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و نیز جداول پیوست بودجه سالانه مربوط بر اساس میزان محکوم‌به پرداخت می‌شود و اصولا در دعاوی مطالبه قیمت ملک حتی در مرحله بدوی محاسبه ارزش منطقه‌ای منتفی است.
2- اولا: مقررات ثبت از جمله ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک در مقام تعیین مالک رسمی است و مقررات دیگر مذکور در استعلام از جمله ماده 26 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور، در مقام بیان محدویت‌هایی برای اعمال مالکیت از سوی مالک است لذا هر کدام از این مقررات در محل خود قابلیت اعمال و اجرا دارد.
ثانیا: با توجه به اینکه در قوانین و مقررات، سکونتگاه دائم مذکور در ماده 26 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور تعریف نشده، با عنایت به معنای لغوی و عرفی، مقصود هر محلی است که به منظور اسکان دائمی (غیر موقتی) احداث شود.
ثالثا: مقصود از تملک مذکور در ماده 26 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور به قرینه کلمات «جابجائی» و «صدور سند» مذکور در این ماده، تملک اراضی موضوع این ماده توسط دستگاههای موضوع قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358/11/17 است.
رابعا: تمام اعمال ممنوع شده در ماده 26 یاد شده از جمله نقل و انتقال و صدور سند به عنوان سکونتگاه دائم است، بنابراین، اسناد انتقالی که به این عنوان صادر شده است با طرح دعوای مقتضی قابل ابطال است امّا اگر انتقال و صدور سند به عنوان سکونتگاه دائم نباشد فاقد
خامسا: با توجه به پاسخ سوال قبلی پاسخ این سوال نیز مثبت است. زیرا ماده 26 یاد شده در هر حال نافی مالکیت مالک نیست بلکه محدود کننده آن است. به وثیقه گذاردن ملک مغایر محدودیت‌های قانونی مذکور در این ماده نیست.
سادسا: اختصاص نصاب مالکانه موضوع ماده 7 قانون زمین شهری به دارنده آن، این حق را به وی می‌دهد تا نسبت به عمران و احیای قطعه یا قطعات تخصیص یافته اقدام نماید و اصولا استیفای حقوق قائم به شخص نیست و در صورتی که دارنده این حق آن را به دیگری منتقل نماید و منتقل‌الیه در بازه زمانی مقرر آن را احیاء نماید، اراضی متعلق به وی خواهد بود و از ماده 7 قانون یاد شده استنباط نمی‌شود که حق احیاء و عمران قائم به شخص است بلکه این حق یک حق مالی است و تابع عمومات و از جمله قابلیت انتقال به غیر است.