تاریخ نظریه: 1395/08/16
شماره نظریه: 7/95/1999
شماره پرونده: 1180-218-95
استعلام:
1- دعوی تعدیل اجاره بها موضوع بند پ ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف ناظر به اماکن مسکونی است یا اینکه شامل اماکن غیر مسکونی نیز می‌شود و اساساً مصداق قانونی برای این بند وجود دارد؟
2- دعوی تعدیل اجاره بها مالی است یا غیر مالی و در صورتی که همراه با دعوی مطالبه مابه التفاوت اجاره بهای قبلی و فعلی مطرح گردد هزینه دادرسی آن به چه صورت است؟
3- در صورتی که دعوی تعدیل اجاره بها در شورا مطرح گردد و بین طرفین در خصوص رابطه استیجاری اختلاف باشد در این صورت تکلیف قاضی شورا چیست و چه تصمیمی باید اتخاذ نماید؟
با توجه به برخی نظریه های متفاوت اداره کل حقوقی در صورتی که دعوایی در شورای حل اختلاف مطرح گردد که در صلاحیت دادگاه باشد آیا باید پرونده را بایگانی نمود و طرفین را به مرجع صالح ارشاد کرد یا باید قرار عدم صلاحیت صادر نمود و چنانچه بر عکس دعوایی در دادگاه مطرح گردد که در صلاحیت شورا باشد در این صورت دادگاه باید با توجه به اینکه شورا مرجعی قضایی است قرار عدم صلاحیت صادر نماید یا اینکه به لحاظ برتری قضایی دادگاه نسبت به شورا با تصمیم قضایی پرونده را به شورا ارسال کند؟/
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- با توجه به مفاد رای وحدت رویه شماره 4 مورخ 1363/2/19، هیات عمومی دیوان عالی کشور و مستنبط از قوانین مربوط به نظر می‌رسد که تعدیل اجاره بها فقط در محدوده ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1356، در خصوص اماکن تجاری قابلیت استماع و رسیدگی را دارد و منصرف از موارد خارج از شمول قانون اخیرالذکر می‌باشد.
2- در تعدیل اجاره بها دادگاه با جلب نظر کارشناس حکم به افزایش اجاره بها از مبلغ معینی به مبلغ معین دیگر صادر می‌نماید و لذا حکم جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه ندارد و دعوای مزبور غیرمالی است. ولی اگر دعوی شامل مطالبه مابهالتفاوت اجاره بهاء هم باشد این قسمت از دعوی مالی است.
3- برابر بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 دعوای تعدیل اجاره بها مشروط به آن که در خصوص رابطه استیجاری اختلاف نباشد، در صلاحیت شورای یادشده است. بنابراین هرگاه بین طرفین در خصوص رابطه استیجاری اختلاف باشد، موضوع خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است و باید برابر پاسخ بند 4 قرار عدم صلاحیت صادر شود.
4- با توجه به ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری 1392 و مواد 1،4و 5 قانون شورای حل اختلاف 1394، این شوراها به عنوان یک واحد تحت تصدی قاضی دادگستری مرجع قضایی تلقی می‌شود. بنابراین درفرض سوال در صورتی که به نظر قاضی شورای حل اختلاف دعوای حقوقی طرح شده در صلاحیت دادگاه‌های دادگستری باشد، با صدور قرار عدم صلاحیت پرونده به دادگاه مربوط ارسال می‌شود. دادگاه اگر با قرار عدم صلاحیت صادره مخالف و معتقد به صلاحیت این شورا باشد، ضمن نقض قرار صادره پرونده را به شورا عودت می‌دهد و شورا مطابق ماده 15 قانون شوراهای حل اختلاف مکلف به رسیدگی است و اگر دادگاه با قرار مزبور موافق باشد، چنانچه دعوا در برگ دادخواست طرح شده باشد، با پرداخت مابهالتفاوت هزینه دادرسی مربوط، مطابق مقررات به آن رسیدگی می‌کند و گرنه با توجه به این که برابر ماده 48 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی 1379 رسیدگی به دعاوی مستلزم تقدیم دادخواست است، دعوای بدون تقدیم دادخواست گر چه به شرح فوق به دادگاه واصل شده باشد، قابل رسیدگی نیست و با توجه به این که در خصوص تکلیف دادگاه در این مورد قانون ساکت است به نظر می‌رسد راهکار عملی آن است که پس از بایگانی شدن، توسط دفتر دادگاه اخطار استحضاری برای خواهان ارسال شود تا در صورت طرح دعوا به موجب دادخواست، وفق مقررات و با احتساب مابهالتفاوت هزینه دادرسی به آن رسیدگی شود.
ضمناً متذکر می‌شود که تفاوت نظریات اداره کل حقوقی در خصوص امکان یا عدم امکان صدور قرار عدم صلاحیت از ناحیه شورای حل اختلاف به شایستگی دادگاه، ریشه در تغییرات قانون مربوط دارد و نیز متذکر می‌شود برابر قانون جدید شوراهای حل اختلاف در تمامی دعاوی حقوقی و کیفری مربوط مرجع رسیدگی و صدور رأی قاضی شورا است و نه شورای حل اختلاف.