صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1386/10/14
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
نحوه اعمال ماده 39 قانون اجرای احکام جهت اجازه اعاده به وضع سابق
پرسش
حکم دادگاه مبنی بر تخلیه یک واحد ملک تجاری در قبال پرداخت سرقفلی از سوی مالک صادر می‌شود. با قطعیت دادنامه، عملیات اجرایی مبنی بر تخلیه ملک و تحویل آن به مالک در قبال تودیع مبلغ تعیین شده (به عنوان سرقفلی) در حساب صندوق دادگستری ادامه می‌یابد و بعد از اجرای کامل حکم و تحویل ملک به مالک، نامبرده، عرصه و منافع ملک مذکور را به شخص ثالثی منتقل کرده که خریدار نیز تغییرات ظاهری و جزیی متناسب با شغل فعلی خود ایجاد می‌کند. آن گاه طبق تقاضای محکومٌ‌علیه (مستأجر) پرونده در اجرای ماده 2 اختیارات رئیس معظم قوه قضاییه، به یکی از شعب تشخیص ارجاع و شعبه مذکور حکم صادره را نقض و حکم به رد ادعای تخلیه موجر صادر می‌نماید. آیا در اجرای ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی ملک مذکور از ید خریدار به شخص مستأجر (محکومٌ‌علیه) سابق قابل اعاده می‌باشد؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (1) مدنی: با توجه به مواد 70، 71، 72 و 73 قانون ثبت، اسناد ثبت شده در قسمت راجعه به معاملات و تعهدات مندرج در آن‌ها نسبت به طرفین و کلیه اشخاصی که قائم‌مقام قانونی آنان محسوب می‌شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت و قضات و مأمورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند. بنابراین، در فرض سوال، چنان‌چه مستند انتقال به خریدار سند رسمی متضمن انتقال عین و منافع باشد مادام‌که سند تنظیمی وفق مقررات و با طرح دعوای مقتضی نسبت به منافع ابطال نشود، امکان اعمال ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی فراهم نخواهد شد.
نظر اکثریت
همین که ملک به دیگری منتقل شد، به طور رسمی در حکم تلف است خصوصاً که تغییراتی نیز در آن داده شده است. نظر بعضی از مراجع عظام هم همین است و دیگر نمی‌توان طبق ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی عمل کرد. بدیهی است مستأجری که حکم تخلیه ابتدا بر علیه وی صادر شده است، می‌تواند جهت احقاق حق خودش به موجر، یعنی فروشنده ملک مراجعه نماید. البته بعضی از افراد بر این عقیده‌اند که بحث فروش ملک یک مسئله است بحث منافع (سرقفلی) بحث دیگر، مالک هر چند عرصه و منافع آن را فروخته است ولی واقعیت این است که حکم تخلیه نسبت به اجاره مغازه صادر شده است؛ لذا خریدار نسبت به ملک، مالک باقی می‌ماند ولی نسبت به مورد اجاره وضعیت به حال سابق اعاده می‌شود. به عبارت دیگر خریدار ملک که مالک فعلی است جای فروشنده (موجر سابق) را می‌گیرد و مستأجر سابق به ملک برمی‌گردد و مغازه به وی تحویل می‌شود. ولی این بار مالک (خریدار ملک) به جای موجر قبلی قرار می‌گیرد و رابطه استیجاری بین مستأجر اولیه و خریدار ملک به‌طور قهری برقرار می‌شود.
نظر اقلیت
وفق مقررات ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی، علی‌رغم این‌که ملک به دیگری واگذار شده و دارنده ملک (مشتری) در آن تغییرات اساسی هم انجام داده است باید عیناً وضعیت به حال سابق برگردد؛ یعنی مغازه مورد نظر در ید مستأجر اولیه درآید چرا که آثار حکم تخلیه با نقض آن از بین رفته است البته خریدار فعلی می‌تواند جهت احقاق حق خودش به فروشنده؛ یعنی موجری که حکم تخلیه را از دادگاه گرفته است و مغازه را به خریدار منتقل کرده است مراجعه کند.