صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/11/21
برگزار شده توسط: استان کرمان/ شهر کرمان
موضوع
مبدا مطالبه اجرت المثل در صورت فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک
پرسش
چنان چه در قرارداد اجاره به شرط تملیک مستاجر به تعهدات خود عمل ننماید و قرارداد فسخ شود اجرت المثل از چه زمانی قابل مطالبه است؟ (از زمان فسخ یا از زمان عقد اجاره؟)
نظر هیات عالی
در فرض سوال نظریه اتفاقی مورد تایید است؛ با این توضیح که قرار داد اجاره به شرط تملیک قبل از تحقق شرط تحت حاکمیت مقررات اجاره و شرایط طرفین است؛ در هر حال پس از فسخ قرارداد اجرت المثل قابل مطالبه است.
نظر اتفاقی
برای پاسخ به این سوال ابتدا باید ماهیت این عقد را بررسی کرد که آیا عقد اجاره به شرط تملیک بیع است یا اجاره؟ در پاسخ گروه اول معتقدند این عقد یک عقد ترکیبی و در زمره عقود جدید می‌باشد و به طور صد در صد نمی توان گفت ماهیت آن عقد، بیع است یا اجاره یا در قالب عقد ماده 10 قانون مدنی اما از نظر آثار بیشتر ماهیت آن شبیه عقد بیع است و لحظه انعقاد قرارداد، این عقد متزلزل است و با پرداخت کامل اقساط بیع مستقر می‌شود، لذا طبق پاسخ فوق در این عقد بایع مالک منافع ثمن و مشتری مالک منافع مبیع می‌شود و هرکدام تا زمان فسخ مالک منافعی بوده اند که تملیک کرده اند حال در صورت فسخ قرارداد فوق بحث اجرت المثل تا زمان فسخ منتفی می‌باشد و از لحظه فسخ در صورتی که عوضین به طرفین اعاده نگردیده باشد اجرت المثل به منافع عوضین تعلق می‌گیرد. گروه دوم معتقدند ماهیت این عقد اجاره می‌باشد و در این عقد مالکیت بر اعیانی شرط نتیجه دارد که همان پرداخت کامل اقساط می‌باشد و قبل از پرداخت کامل اقساط مستاجر مالکیتی نسبت به اعیانی ندارد بلکه صرفا مالکیت وی بر منافع آن مستقر می‌باشد و در صورت فسخ قرارداد توسط موجر به علت عدم پرداخت اقساط، اجرت المثل از زمان فسخ قرارداد قابل مطالبه می‌باشد. در نهایت هر دو گروه در خصوص این که اجرت المثل از زمان فسخ قابل مطالبه می‌باشد اتفاق نظر دارند.