تاریخ نظریه: 1396/12/06
شماره نظریه: 7/96/3006
شماره پرونده: 96-29/1-2159
استعلام:
در پرونده‌ای شخصی ملک خود را با مبلغ 000/000/350 ریال ودیعه اجاره داده و از طرفی موجر به شخص دیگری بدهکار بوده که طلبکار اقدام به توقیف ملک مذکور نموده و در نهایت از طریق مزایده آن را تملک نموده و موجر نیز شخصی ورشکسته می‌باشد. حال آیا تخلیه و تحویل ملک مذکور منوط به پرداخت ودیعه مستأجر از جانب خریدار در راستای ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر می‌باشد و مستأجر در این خصوص دارای حق حبس خواهد بود و یا اینکه خریدار تعهدی نسبت به پرداخت ودیعه به مستأجر نداشته و مستأجر باید ملک را تحویل خریدار داده و بعداً به موجر مراجعه نماید؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
با توجه به ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، پس از انقضاء مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، امکان تخلیه عین مستأجره وجود دارد و در ماده 4 قانون مذکور، تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد سند یا ودیعه یا تضمین به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا مقرر گردیده است و با عنایت به اینکه در واگذاری قراردادی بین خریدار و فروشنده، اوصاف و شرایط مبیع ذکر می‌شود و در واگذاری از طریق اجرای احکام دادگاه یا اجرای ثبت، رعایت مقررات مربوط (از جمله ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی و ماده 121 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا) الزامی است و در این مقررات، تصریح شده که اگر ملک در اجاره باشد، باید مدت اجاره و مال الاجاره قید شود، بدیهی است که در ارزیابی و فروش، این شرایط مورد توجه برنده مزایده یا خریدار قرار دارد و با عنایت به اینکه پس از واگذاری عین مستأجره به شرح مذکور، موجر قبلی سمتی در مورد اجاره ندارد، خریدار جدید یا منتقل‌الیه، همان طور که قائم مقام قانونی موجر در استیفاء حقوق مالکانه می‌باشد، در انجام تعهدات نیز قائم مقام موجر یا مالک قبلی است و مستأجر می‌تواند برای استرداد ودیعه به وی رجوع نماید.