تاریخ نظریه: 1398/05/16
شماره نظریه: 7/97/2443
شماره پرونده: 97-29/1-2443
استعلام:
...
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
الف و ب- صرف‌نظر از آن‌که تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستأجره نمی‌باشد؛ زیرا در اموال غیرمنقول، عین مستأجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی می‌توان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستأجر در عین مستأجره دارای حق کسب، پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر می‌رسد با تخریب اعیانی، حق مذکور (لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره) از بین نمی‌رود و در صورت تردید، بقای این حق استصحاب می‌شود؛ هم‌چنان که رأی اصراری شماره 6- 1377 هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور بر همین اساس صادر شده است. راجع به نحوه استیفای حق مستأجر فروض مختلفی مطرح می‌شود؛ فرض نخست آن‌که تخریب مغازه در اثر حادثه قهری باشد. به نظر می‌رسد در این فرض باید با استفاده از قاعده و ملاک مواد 114، 129 و594 قانون مدنی بین حقوق موجر و مستأجر جمع نمود. بنابراین هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین مستأجره نباشد، با توجه به این‌که تخریب توسط وی صورت نگرفته است، امکان الزام موجر به بازسازی وجود ندارد؛ اما اگر موجر حاضر به بازسازی ملک و اقدام قانونی برای تخلیه ید مستأجر نباشد، مستأجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین مستأجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بنای تخریب شده و حتی‌المقدور شبیه‌سازی معماری آن، تجدید بنا کند. ب- فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد که الزام وی به بازسازی نیز امکان‌پذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن آن‌که حق مستأجر به شرح فرض نخست محفوظ است، مراجعه به ثالث به لحاظ مسئولیت مدنی وی نیز امکان‌پذیر است.