تاریخ نظریه: 1401/08/07
شماره نظریه: 7/1401/510
شماره پرونده: 1401-3/1-510 ح
استعلام:
به موجب رأی دادگاه حکم به تخلیه به جهت انتقال به غیر با پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر شده است. خوانده نیز به عنوان دعوای طاری سرقفلی را مطالبه کرده است که دادگاه در رأی واحد به هر دو موضوع رسیدگی و رأی به تخلیه در قبال پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی صادر کرده است که حکم در مهلت مقرر در ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 اجرایی نشده است و بلااثر شده است. آیا حکم نسبت به سرقفلی قابل اجرا است یا به اعتبار عدم پرداخت حق مستأجر، حکم در کل آن فاقد اعتبار شده و روابط استیجاری گذشته با همان حقوق قبل از حکم برای مستأجر اعاده شده و تجزیه حکم و مطالبه سرقفلی به اعتبار بقای رابطه استیجاری صحیح نمی‌باشد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولاً، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حق سرقفلی پیش‌بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یاد شده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و تنها کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می‌کند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده 19 قانون مزبور، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستأجر یا متصرف تعلق می‌گیرد، نیز موضوع تفاوتی نمی‌کند و نصف مبلغ کل تعیین‌شده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار می‌گیرد.
ثانیاً، صرف‌نظر از این‌که دادگاه نمی‌تواند موجر را مستقل از مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت به پرداخت سرقفلی به مستأجر محکوم کند؛ اما در فرض سوال که دادگاه به جهت انتقال به غیر، حکم به تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و پس از اقامه دعوای طاری توسط مستأجر ضمن رأی واحد، حکم به پرداخت سرقفلی در قبال تخلیه نیز صادر کرده است و موجر در مهلت مقرر مبالغ فوق را پرداخت نکرده است، نظر به این‌که وفق ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حکم تخلیه ملغی‌الاثر شده است و مطابق حکم، پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی منوط به تخلیه بوده است؛ بنابراین با الغای حکم تخلیه، پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی که از ملحقات حکم تخلیه بوده و در دادنامه پرداخت آن به تخلیه منوط شده است، قابل اجرا نیست.