تاریخ نظریه: 1401/11/26
شماره نظریه: 7/1401/1134
شماره پرونده: 1401-115-1134 ح
استعلام:
همانگونه که مستحضرید حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی دو حق متفاوت و دارای جایگاه قانونی مختلف‌اند؛ حق نخست در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در جهت حمایت از مستاجر مصوب شده و حسب مورد با دعوای موجر و به تشخیص دادگاه تمام یا نصف آن در نتیجه تخلف مستاجر زایل می‌شود.
توضیح آن‌که در بسیاری از اجاره‌نامه‌هایی که در قلمرو قانون یاد شده است، مستاجر بر اساس ماده 10 قانون مدنی سرقفلی عرفی که حدود 80 درصد ارزش ریالی تجاری ملک است را به صورت مبایعه‌نامه خریداری می‌کند. از طرفی سرقفلی به صورت مبلغ پرداخت شده در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و شرع جایگاه قانونی خود را یافته است؛ این در حالی است که گاهی به دلیل مزج این دو حق و خلط موضوع و در مقام ارزیابی حق کسب یا پیشه یا تجارت بعضا برای مستاجر متخلف به سقوط هر دو حق حکم صادر شده است؛ در حالی که هیچ‌گاه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 موضوع سرقفلی در بین نبوده و تخلفات برشمرده شده در این قانون صرفا حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و موجبی برای زایل شدن حق سرقفلی مستاجر که شرعاً و قانوناً آن را خریداری کرده است، وجود ندارد و در صورت تخلف مستاجر و سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت وی، ابقای سرقفلی او منطبق بر قانون و عدالت است. با عنایت به مراتب یادشده، خواهشمند است در خصوص رویه اتخاذی از سوی برخی مراجع قضایی به شرح پیش‌گفته، اعلام نظر فرمایید.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 حق سرقفلی پیش‌بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستاجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یادشده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و تنها کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می‌کند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده 19 قانون مزبور، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستاجر یا متصرف تعلق می‌گیرد، نیز موضوع تفاوتی نمیکند و نصف مبلغ کل تعیین‌شده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار می‌گیرد.