صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/03/01
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر محمود آباد
موضوع
اعتبار شرط مندرج در مبایعه‌نامه عدی در برابر خریدار با سند رسمی بر اساس ماده 62 قانون احکام دایمی و مواد 114 و 11 قانون برنامه ششم توسعه
پرسش
شخص الف با استفاده از مبایعه‌نامه عادی، ملک ثبت شده‌ای را به شخص ب منتقل می‌نماید. در مبایعه‌نامه شرط می‌شود هرگاه یکی از چک‌های صادره به عنوان ثمن معامله، منتهی به برگشت شود، معامله منفسخ محسوب خواهد شد. همچنین به شخص ب وکالت بلا عزل جهت نقل و انتقال ملک اعطا شده است؛ بر این اساس شخص ب به موجب وکالت‌نامه رسمی، ملک را به شخص ج می‌فروشد. شخص الف بعد از انتقال با این ادعا که معامله قبل از انتقال منفسخ شده با استناد به مبایعه‌نامه عادی استنادی (بین الف و ج) دادخواست تایید انفساخ و ابطال وکالت‌نامه (فی‌مابین خود و ب) و در نتیجه ابطال سند رسمی ملک که به نام ج می‌باشد را خواستار می‌شود. حال با توجه به مواد 22،48،72 قانون ثبت و ماده 62 قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه کشور (مصوب 1395) و مواد 117 و 114 قانون برنامه ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی (مصوب 1395) آیا شرط فاسخ مندرج در مبایعه‌نامه عادی در قبال خریدار رسمی ملک اعتبار دارد؟
نظر هیات عالی
در فرض سوال، با وجود شرط فاسخ (درج این شرط که اگر یکی از چک‌های صادره بابت ثمن معامله منتهی به برگشت و گواهی عدم پرداخت گردد، معامله منفسخ محسوب خواهد شد.) معامله و نقل و انتقال بعدی به موجب سند عادی نیز با توجه به رای وحدت رویه شماره 810 مورخ 1400/03/04 هیات عمومی دیوان عالی کشور، منفسخ خواهد بود و مبیع نیز به تبع آن قابل استرداد است؛ لیکن در صورتی که معامله و نقل و انتقال بعدی به موجب سند رسمی به عمل آمده باشد، با توجه به اینکه رای وحدت رویه مذکور اشاره‌ای به سند رسمی ننموده و منصرف از آن می‌باشد و از سوی دیگر ممنوعیت یا شرط عدم انتقال مبیع به ثالث در قرارداد درج نشده است و در فرض سوال با تنظیم سند رسمی و جابه‌جایی رسمی مالکیت، تلف حکمی محقق شده، لذا بنا به مستنبط از ماده 22 و مواد 70 به بعد قانون ثبت و مواد 363 و 454 قانون مدنی، معامله بعدی به موجب سند رسمی صحیح است و شرط فاسخ در معامله عادی قبلی قابلیت تسری به معامله رسمی بعدی را ندارد و در نتیجه مبیع قابل استرداد نیست.
نظر اکثریت
به چند دلیل پاسخ، مثبت می‌باشد: 1- هیچ گونه منع قانونی وجود ندارد. طرف با اثبات انفساخ عقد، مالکیت مبیع را بنا بر این اعتقاد که قبل از انتقال منفسخ شده بود را به خود باز می‌گرداند و اگر انفساخ بعد از انتقال باشد که خللی به معاملات بعدی نیست و در حکم تلف است. از این رو با اثبات انفساخ و تعلق ملک به الف تمامی معاملات بعد از آن محکوم به بطلان است. اگر غیر از این باشد، تکلیف خریدار با مبایعه‌نامه عادی مقدم در برابر خریدار بعدی که همین فروشنده این بار با سند رسمی به دیگری فروخته چه می‌شود؟!!!
2- مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت املاک ایران (مصوب 1310)، ثبت کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول را لازم می‌داند. ماده 48 قانون پیش گفته، ضمانت اجرای عدم ثبت قرارداد مربوط به مال غیرمنقول را عدم اعتبار آن می‌داند. موثر دانستن اراده طرفین مقتضی آن است که تفسیر قانون به گونه‌ای باشد که اراده طرفین بی اعتبار نشود. آثار این اختلاف، موجب وضع ماده 62 قانون احکام دایمی برنامه‌های توسعه کشور (مصوب 1395) گردیده است. به موجب این ماده، معاملات اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی باید به طور رسمی صورت پذیرد، ولی اگر دادگاه سند عادی را دارای اعتبار شرعی بداند، این سند معتبر است. چنین سندی قابلیت استناد در برابر شخص ثالث را دارد و کاملاً معتبر است. دادگاه جهت احراز حجیّت و اعتبار این اسناد عادی می‌تواند به قرائنی مانند: امکان معقول پرداخت پول و ثبت قرارداد در سامانه اطلاعات املاک استناد نماید.
نظر اقلیت
چون ملک غیر منقول ثبت شده موضوع خواسته بوده و بایستی مطابق مواد 22و 48 قانون، انتقال آن رسمی باشد (به ثبت برسد). در غیر این صورت در برابر شخص ثالثی (ج) که به اعتبار وکالت‌نامه رسمی انتقال ملک را از ب خریداری کرده است، محتویات سند عادی (مبایعه‌نامه) که شخص ج از آن بی‌اطلاع بوده است، قابلیت استناد ندارد؛ چراکه نامبرده ملک ثبت شده را با رعایت تشریفات مقرر در قانون ثبت اسناد از کسی که از طرف مالک رسمی وکالت بلاعزل در انتقال داشته، خریداری نموده است. بنابراین شرط فاسخ مندرج در مبایعه‌نامه عادی در قبال خریدار رسمی ملک اعتبار ندارد؛ زیرا شخص (ج) از مبایعه‌نامه عادی اطلاعی نداشته و به اعتبار اینکه ملک به نام شخص (الف)، ثبت هست و (ب) نیز وکالت رسمی جهت انتقال داشته با وی معامله کرده است.