صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1385/02/01
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
نحوه تخلیه مستاجر ماذون به احداث بنا در عین مستاجره پس از انقضای مدت اجاره
پرسش
اگر در قرارداد (مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1365) مستأجر مأذون به احداث بنا در عین مستأجره باشد:
الف) پس از انقضای موعد اجاره، نحوه تخلیه عین مستأجره، در هر یک از صوری که مورد اجاره مسکونی یا تجاری باشد، چگونه است؟
ب) چنان‌چه موجر در ضمن عقد اجاره، مستلزم به تمدید اجاره (پس از انقضای مدت) شود، شرط مرقوم در صورتی که محل تجاری باشد؛ موقعیت حقوقی آن چیست؟
نظر هیئت عالی
در سوال مطروحه مستأجر با اجازه مالک در زمین متعلق به وی حق احداث بنا را تحصیل کرده است. زمین مورد اجاره دارای کاربری تجاری یا مسکونی است که برای مدت معینی به اجاره واگذار شده است. سوال این است اولاً: پس از انقضای مدت اجاره تکلیف مستأجر چیست؟ ثانیاً: اگر موجر در ضمن عقد اجاره تعهد به تمدید مدت اجاره کرده باشد اگر ملک در منطقه تجاری واقع شده باشد موقعیت قانونی آن چیست؟
برای روشن شدن قضیه به مقررات ماده 504 قانون مدنی مراجعه می‌شود چون مالک اجازه احداث بنا به مستأجر داده است پس از انقضای مدت اجاره اگر بنا در تصرف مستأجر باشد موجر فقط حق مطالبه اجرت‌المثل را دارد که مفهوم مخالف ماده این است موجر حق تخلیه مستأجره را ندارد اعم از این‌که محل دارای کاربری تجاری باشد یا مسکونی. مقررات ماده قانونی مرقوم با مقررات قانونی روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 منافاتی ندارد و در فرض قانونی که موجر تعهد به تمدید اجاره پس از انقضای مدت اجاره کرده ملزم به ایفای تعهد خود است و در هر صورت تخلیه مستأجره محمل قانونی ندارد
نظر اتفاقی
برابر ماده 466 قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. این نوع مالکیت موقتی و محدود به مدت اجاره است. بنابراین، در طول مدت اجاره باید عین باقی و قابل استفاده برای مستأجر باشد. به عبارت دیگر در عقد اجاره ضروری است تا عین مورد اجاره به قبض مستأجر داده شود. اگر از فرض سوال چنین استفاده شود که قطعه زمین با کاربری تجاری به شخص اجاره داده می‌شود تا او در آن ایجاد اعیانی نموده و آن‌گاه به عنوان مستأجر در آن ملک باقی بماند؛ روشن است که این قرارداد مشمول رابطه استیجاری نبوده و نیست. لزوماً انطباق آن با قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 هم موجه نیست چرا که اساساً در زمان انعقاد عقد اجاره، عین موردنظر، اعم از محل کسب یا سکونت وجود خارجی نداشته و برقراری رابطه مذکور میسر نیست و اگر فرض شود در هنگام تنظیم عقد، عین مستأجره وجود داشته و مستأجر مأذون در تخریب بنا و ایجاد بنای دیگر برای خود بوده باشد با تخریب عین مستأجره قرارداد اجاره منتفی خواهد شد. بدیهی است اگر همین شخص با اذن مالک، در عرصه اعم از تجاری یا مسکونی ایجاد نماید، به حکم ماده 504 قانون مدنی، اگر بنا در تصرف مستأجر باقی بماند (حتی بعد از انقضای مدت اجاره) موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و امکان تخلیه وجود ندارد. در پاسخ به بند (ب) نیز گفته خواهد شد هر چند در قانون روابط موجر و مستأجر 1356 آن هم در مورد اجاره محل کسب به استناد انقضای مدت اجاره به موجر اجازه تخلیه داده نشده است، با لحاظ توضیحات بند اول اساساً موضوع بر قانون مذکور اشتمال نداشته و تخلیه نیز مقدور نخواهد بود.