تاریخ نظریه: 1402/11/25
شماره نظریه: 7/1402/1055
شماره پرونده: 1402-76-1055ح
استعلام:
شخص الف یک قطعه زمین را به شخص «ب» واگذار کرده و سپس شخص «ب» همان ملک خریداری شده را به شخص «ج» فروخته است. چنانچه پس از معامله و انتقال اخیرالذکر، معامله بین شخص «الف» و «ب» منحل و دعوای«ج» مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی با حکم بطلان مواجه شود، چگونه می‌توان حق شخص «ج» را احیاء کرد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
واژه «انحلال» در استعلام کلی و مبهم است؛ چنانچه مقصود از انحلال قرارداد، فسخ، اقاله و یا بطلان آن باشد، حسب مورد به شرح آتی واجد اثر است:
الف- چنانچه انحلال قرارداد نتیجه اقاله یا فسخ آن باشد از آنجایی که بین اقاله و شرط فسخ، در صورت اعمال توسط ذی‌حق، از حیث آثار تفاوتی وجود ندارد و همگی این‌ها موجب انحلال عقد از زمان اقاله یا اعمال حق فسخ است و استرداد عین عوضین در صورت وجود و مثل یا قیمت آن‌ها در صورت تلف ضروری است و با توجه به حکم مقرر در ماده 454 قانون مدنی مبنی بر این‌که «هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی‌شود...» و ماده 455 همان قانون که مقرر می‌دارد «اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از بیع را متعلق حق غیر قرار دهد؛ مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد...» و دیگر مواد قانون مدنی مانند ملاک ماده 286 و مواد 287، 363 و364 این قانون، تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده است، در موضوع تملیک نافذ بوده و فسخ یا انفساخ بعدی به آن صدمه نمی‌زند؛ مگر این‌که به طور ضمنی یا صریح برخلاف آن تراضی شده باشد و یا خریدار اول صریحاً یا ضمناً برای مدت معینی حق انتقال به غیر را از خود سلب کرده باشد. رای وحدت رویه شماره 810 مورخ 1400/03/04 هیات عمومی دیوان عالی کشور هم ناظر بر مواردی است که در قرارداد بر خلاف قاعده صدرالذکر تصریح شده است.
ب- چنانچه در فرض سوال مقصود از انحلال، بطلان معامله بین «الف» و «ب» به علت مستحق‌للغیر بودن مبیع باشد، با توجه به آرای وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/07/15 و 811 مورخ 1400/04/01 هیات عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به فساد بیع (مستحق‌للغیر بودن مبیع) مستحق دریافت غرامت ناشی از کاهش ارزش ثمن پرداختی است و دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی (دعاوی مسئولیت مدنی) و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند. بدیهی است در تعیین میزان غرامت یادشده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توسط خریدار است.