طرح دعوی تخلیه بدون فسخ اجاره (قسمت دوم سوال)

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/06/22
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم

موضوع

طرح دعوی تخلیه بدون فسخ اجاره (قسمت دوم سوال)

پرسش

شخص A ملک تجاری خود را طی قرارداد اجاره به شخص B واگذار می کند؛ قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 است و در آن قید شده است مستأجر حق انتقال به غیر ندارد. B بدون اجازه A، ملک را طی قرارداد اجاره به C و نامبرده به D و به همین ترتیب منتقل می نمایند. عین مستأجره اکنون در تصرف H است. مدت اجاره منقضی نشده و موجر یعنی A نیز فوت نموده است.
1- آیا طرح دعوای تخلیه توسط برخی از ورثه (نه همه وراث) ممکن است یا خیر؟
2- چنانچه برخی از وراث، دعوی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه را مطرح کرده باشند تکلیف دادگاه چه خواهد بود؟.

نظر هیئت عالی

در فرض سوال دعوی طرح شده قابلیت استماع و رسیدگی دارد، در صورتی که مدت اجاره منقضی نشده باشد، چون بنا به مستفاد از ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 و طبق مقررات قانون مدنی تخلیه عین مستاجره فرع بر تائید یا اعلام فسخ قرارداد اجاره می‌باشد؛ لذا در صورت طرح دعوی تخلیه مورد اجاره‌ای که هنوز مدت آن منقضی نشده، بدون اقامه دعوای فسخ قرارداد، دعوای تخلیه قابلیت استماع ندارد.

نظر اکثریت

سوال دوم:
در این فرض اکثر همکاران محترم معتقد بودند دعوی وفق مقررات قانونی مطرح نشده و قابلیت استماع ندارد.
مبانی نظریه اکثریت:
حق فسخ، حق بسیط محسوب می‌گردد و معنای آن این است که قابل تجزیه نیست و در چنین مواردی چون قابل تجزیه نیست؛ برخی از وراث نمی‌توانند به تنهایی نسبت به اعمال حق مذکور (حق فسخ)، اقدام نمایند چون اقدام آن‌ها، مستلزم تجزیه حق می‌باشد در حالی که قابل تجزیه نیست.
نکته1: غالب فقهای عظام از جمله حضرت امام خمینی (ره) نیز قائل هستند که حق فسخ، بسیط است و در نتیجه برخی از صاحبان حق، نمی‌توانند به تنهایی نسبت به اعمال حق مذکور اقدام نمایند.
نکته 2: از بند 4 ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 نیز استفاده می‌شود که قانونگذار، حق فسخ را بسیط فرض کرده و اعمال حق مذکور را از سوی برخی از صاحبان حق، غیر ممکن دانسته است؛ با این تفاوت که قانونگذار این موضوع را در جانب وراث مستأجر مطرح کرده است ولی بنظر می‌رسد تفاوتی بین اعمال حق مذکور از جانب وراث مستأجر و یا موجر وجود نداشته باشد و موضوع قابل تسری به وراث موجر نیز می‌باشد.
نکته 3: اعمال حق فسخ از جانب برخی از وراث در تعارض با حق سایر وراث است که خواستار بقای قرارداد اجاره هستند و دلیلی بر ارجحیت اعمال حق فسخ از سوی برخی از وراث نسبت به حق سایر وراث وجود ندارد.
نکته 4: در موارد حق بسیط (عام مجموعی) حق هر یک از صاحبان حق، مقید است نه مطلق، یعنی حق هر یک مقید به اجتماع با حق دیگری است و چون مقید است نه مطلق، هر یک از صاحبان حق نمی‌توانند به تنهایی اعمال حق نمایند، بلکه اعمال حق آن‌ها، مقید و منوط به اجتماع با سایر صاحبان حق برای اعمال حق می‌باشد.

نظر اقلیت

سوال دوم:
برخی از همکاران محترم معتقد بودند دعوی فسخ مطرح شده توسط برخی از وراث موجر فاقد هرگونه منع قانونی است و ایرادی بر آن وارد نیست.
مبانی نظریه اقلیت:
بسیط بودن حق فسخ، مانع اعمال حق مذکور، توسط برخی از ورثه که خواستار فسخ قرارداد اجاره هستند، نمی‌باشد، خصوصاً که در برخی از موارد ممکن است عدم همراهی سایر ورثه، موجب ورود ضرر به آن‌ها گردد که در اینجا قاعده لا ضرر هم به کمک می‌آید و اعمال حق توسط آن‌ها را تقویت می‌کند.