صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/06/07
برگزار شده توسط: استان زنجان/ شهر زنجان
موضوع
فروش ملک به سه نفر با سند عادی و تقاضای تنظیم سند
پرسش
در مورد ملکی که سند رسمی دارد طبق قولنامه عادی معامله‌ای انجام می‌شود. پس از آن در دفتر اسناد رسمی به نام کس دیگر سند تنظیم می‌شود و از طرفی در دفاتر نیز مقررات قانونی مبنی بر استعلام و ثبت انجام نشده برای فرد سوم نیز در دفتر دیگر سند دیگری تنظیم می‌شود. فرد اول که دارای مبایعه‌نامه عادی است دادخواستی مبنی بر اثبات مالکیت و الزام خوانده به تنظیم سند به دادگاه تقدیم داشته، هرکدام از سه نفر مدعی مالکیت هستند و فروشنده ملک به نوعی هر سه سند را امضا کرده لیکن در دادگاه مدعی است که بیش از یک‌بار ملک را نفروخته و قیمت یک‌بار بیشتر نیز به او تعلق نگرفته است و هیچ‌یک از خوانده‌های سه‌گانه را به شخصه نمی‌شناسد فقط حسب دعوت بنگاه معاملاتی در دفاتر حضور یافته و نوشته‌ای مربوط به سند و قولنامه را امضا کرده است به تصور این‌که این خواهان سند همان مشتری سند دیگر است. به تصور این‌که معامله اولی فسخ شده چون پولی نگرفته بوده هر سه را امضا نموده است چون مبلغ وجه چک پرداخت نشده بوده و بعد برای قاضی معلوم می‌شود که معامله به درستی انجام نگرفته و فروشنده اصلی به حساب ترس از وضعیتموجود بدون مقاومت سند را امضا کرده تا اموال دیگری مورد مصادره قرار نگیرد و در لوایح ارسالی به دادگاه و جلسات دادگاه نیز به هریک از سه نفر اقرار یا اعترافی نموده است. حال با توجه به این‌که هیچ‌کدام از آنها وجهی پرداخت نکرده‌اند و عقد معامله نیز جاری نشده است فقط حسب ظاهر معامله صوری بوده، تکلیف موضوعچیست؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (1): متن سوال به اندازه کافی روشن نیست در متن سوال تصریح شده «در مورد ملکی که سند رسمی دارد» ظاهراً منوط به این است که دارای سند مالکیت است والا با توجه به قسمت اخیر ماده 22 قانون ثبت صرف داشتن سند رسمی مادام‌که بر مبنای همین سند رسمی ملک در دفتر املاک به نام دارنده سند رسمی ثبت نشده باشد، کافی نخواهد بود بر این‌که دولت این شخص رابه عنوان مالک بشناسد، بنابراین ثبت ملک در دفتر املاک به نام دارنده اولین سند رسمی مفروغ‌عنه است. اگر سند عادی که با شخص دوم تنظیم گردیده صرفاً قولنامه و تعهد به انتقال باشد که در چنین صورتی قولنامه مزبور دلیل بر مالکیت نخواهد بود. اگر مندرجات قولنامه که صحت صدور اصالت آن مورد تأیید فروشنده قرار گرفته است دلالت بر تحقق عقد بیع داشته باشد چون با تنظیم سه فقره سند رسمی انتقال، نهایتاً ملک در دفتر املاک به نام آخرین خریدار ثبت شده است در این‌صورت اقامه دعوا به طرفیت مالک اولیه به منظور تنظیم سند رسمی انتقال میسر نخواهد بود. اقامه دعوا به طرفیت سه نفر دیگر هم موثر نیست زیرا این سه نفر در قبال دارنده قولنامه تعهدی ندارند و با او معامله نکرده‌اند.
در مورد قسمت دوم سوال خاطر نشان می‌شود اظهارات فروشنده اصلی در دادگاه مشعر بر این‌که بیش از یک بار ملک را نفروخته و قیمت یک بار بیشتر به او تعلق نگرفته و سه نفر از خواندگان را نمی‌شناسد فقط حسب دعوت بنگاه معاملات ملکی در دفاتر حضور یافته و به تصور این‌که خواهان سند همان مشتری سند دیگر است و بدون گرفتن وجهی به حساب ترس از وضعیت موجود اسناد را امضا کرده تا اموال دیگرش مصادره نشود... صرف ادعاست و از آن جا که عملاً تهدیدی صورت نگرفته که بتوان او را مکره در معامله تلقی نمود قسمت اخیر اظهارات در حد اضطرار است نه اکراه و به موجب ماده 206 قانون مدنی معامله اضطراری معتبر خواهد بود. الّا این‌که شخص مورد نظر می‌تواند به اعتبار این‌که قاصد در انجام معامله واقعی نبوده و معاملات موضوع سه فقره اسناد رسمی را به طور صوری انجام داده به خواسته اعلام بطلان این معاملات اقامه دعواکند و مراتب ادعایی و صوری بودن معاملات را هم وفق مقررات اثبات کند که در این‌صورت دادگاه با احراز صحت مراتب ادعایی مشارالیه حکم به اعلان بطلان معاملات صادر خواهد کرد. اضافه می‌شود صرف ادعای نگرفتن ثمن معامله موجب بطلان معامله نخواهد بود مگر این‌که ضمن‌عقد شرط شده باشد فروشنده بتواند وفق مقررات قانون مدنی از اختیار تأخیر ثمن استفاده کند و فسخ معامله را با استفاده از اختیار تأخیر ثمن مورد لحوق دعوا قرار دهد.
نظر اتفاقی
دعوای اثبات مالکیت در این پرونده مسموع نیست فقط دعوای ابطال سند می‌باشد. دارنده قولنامه عادی می‌تواند دادخواست اثبات مالکیت و ابطال اسناد رسمی را بدهد، معامله مقدم ارجح است به معاملات دیگر. اگر دلایل کافی برای فرض اول نباشد سند رسمی اولی صحیح و سند دوم باطل است.