تاریخ نظریه: 1395/08/08
شماره نظریه: 7/95/1854
شماره پرونده: 1131-1/29-95
استعلام:
شخصی مالک رسمی سه دستگاه آپارتمان است که آنها را با قرارداد عادی تنظیمی در یکی از مشاورین املاک به شخصی اجاره می‌دهد که در قرارداد قید شده که مستأجر حق اجاره دادن عین مستأجره را به غیر دارد و نامبرده بدون اینکه در آپارتمان‌ها تصرف نماید با قراردادهای عادی به سه نفر رهن واجاره و از هر یک از مستأجرین مبلغ پانزده میلیون تومان وجه الرهانه دریافت می‌کند مستأجر اول به خاطر کلاهبرداری‌های متعدد تحت تعقیب ومتواری می‌باشد پس از انقضای قرارداد اجاره فی‌مابین مالک رسمی ومستأجر اول مالک با مراجعه به شورای حل اختلاف دستور تخلیه آپارتمان‌ها را به دلیل انقضای قرارداد اجاره درخواست می‌نماید و دستور تخلیه نیز صادر می-شود سوال این که:
1- آیا صدور دستور تخلیه نسبت به مستأجر اول که اصلا تصرفی نداشته است و متواری می‌باشد و یا چون تحت تعقیب کیفری بوده و دستگیر و بازداشت است وجاهت قانونی دارد یا خیر؟
2- دستور تخلیه نسبت به مستأجرینی که آپارتمان‌ها را تحت تصرف دارند ولیکن نسبت به آنان دستور تخلیه‌ای صادر نشده است و وجه الرهانه را نیز دریافت نکرده‌اند قابلیت اجرا را دارد یا خیر؟
پاسخ سوالات در فرضی که قراردادهای اجاره مستأجر اول با مستأجر دوم منقضی شده باشد و یا هنوز وقت انقضای آن نرسیده باشد ارائه شود./
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1و2- اولاً) واگذاری مورد اجاره و تحویل عین مستأجره از سوی مستأجر اول به مستأجر دوم به معنای تصرف مستأجر اول در عین مستأجره است و دستور تخلیه علیه او در چنین فرضی با منع قانونی مواجه نیست و تصرفات مستأجر دوم در واقع تداوم تصرفات مستأجر اول است.
ثانیاً) مأذون بودن مستأجر در اجاره دادن عین مستأجره به دیگری به معنای نفی قاعده نسبی بودن قراردادها موضوع ماده 231 قانون مدنی نمی‌باشد. بنابراین تعهدات موجر به میزانی است که در قرارداد اجاره اول یا ملحقات آن مذکور گردیده است و تعهدات مستأجر اول نسبت به مستأجر دوم و از جمله اخذ ودیعه و امثال آن، ارتباطی به موجر ندارد؛ مگر اینکه موجر صراحتاً تعهدات مستأجر اول نسبت به مستأجر دوم را پذیرفته باشد و یا مستأجر اول به وکالت از سوی موجر چنین تعهداتی را قبول نموده باشد. در نتیجه باید گفت با فقدان مجوز خاص قانونی، موجر تکلیفی به پرداخت وجه مورد بحث به مستأجر دوم جهت تخلیه مورد اجاره نداشته و مستأجر دوم می‌تواند آن را از مستأجر اول مطالبه نماید و لذا موضوع از شمول حکم ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/76 خارج است.
ثالثاً) تبصره 2 ماده 10 آیین نامه اجرایی مصوب 1378 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، در مقام تبیین قائم مقام قانونی موجر و مستأجر است که در اجرای همان ماده (ماده 10) و ماده 3 قانون مزبور حسب مورد می‌توانند، درخواست کننده صدور دستور تخلیه یا طرف آن واقع شوند. بنابراین در فرض سوال که موجر علیه مستأجر درخواست صدور دستور تخلیه کرده و هنگام اجرای دستور تخلیه ملک در تصرف شخص دیگری بوده است، اگر وی مدعی اجاره ملک از مستأجر اول باشد، موضوع
مشمول ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی است و در صورت ارائه دلایلی دال بر اینکه عین مستأجره به وی واگذار شده است، مأمور اجرا باید به وی مهلت دهد که ظرف یک هفته در دادگاه صلاحیتدار اقامه دعوی نماید و در صورتیکه ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قرار تأخیر اجرا به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه می‌یابد.
رابعاً) صرف‌نظر از آن که مستأجر اول بدون اذن مالک عین مستأجره حق ندارد، آن را در رهن دیگری قرار دهد، وجه پرداخت شده از سوی مستأجر دوم به مستأجر اول پس از طرح دعوا از سوی مستأجر دوم به طرفیت مستأجر اول و صدور رأی، از محل وجوه یا اموالی که مستأجر اول در تصرف مالک(موجر) دارد وفق عمومات قابل توقیف و استیفا می‌باشد.
خامساً) حق مالک برای تخلیه عین مستأجره تابع قرارداد فی‌مابین وی با مستأجر اول و مدت اجاره تعیین شده بین ایشان است و هرگاه مستأجر اول مورد اجاره را بیش از مدتی که خود مالک منافع بوده است به مستأجر دوم اجاره داده باشد، برای مستأجر دوم ایحاد حق نمی‌کند و از این جهت مانع حق مالک برای درخواست تخلیه نیست./