صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/03/01
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر شیراز

موضوع

بررسی امکان صدور حکم اثبات وقوع عقد بیع و اعلام بطلان عقد بیع در قالب یک رای واحد

پرسش

دعوائی به خواسته 1- اثبات وقوع عقد بیع 2- اعلام بطلان عقد بیع مطرح شده؛ آیا امکان رسیدگی و صدور حکم در قالب یک رای وجود دارد؟ یعنی دادگاه ابتدا حکم بر اثبات عقد بیع صادر کند و در همان رای حکم بر اعلام بطلان عقد بیع صادر نماید؟

نظر هیات عالی

اگرچه سوال موضوعی است ولیکن در کلیت امر، دعوی اثبات وقوع بیع (صحیح) با اعلام بطلان عقد متفاوت و مانعه‌الجمع است و قابلیت استماع ندارد؛ مگر اینکه خواهان در شرح دادخواست خود، مبانی و دلیل توجیهی خاصی درج نموده است.

نظر اکثریت

این دو خواسته مانعه‌الجمع هستند. اثبات وقوع عقد بیع در راستای مواد 10 و 219 و 362 قانون مدنی صورت می‌گیرد. عقد بیعی قابل‌ اثبات است که شرایط اساسی صحت معاملات مذکور در ماده 190 قانون مدنی را دارا باشد. مطابق ماده 223 قانون مدنی اصل بر صحت عقد است منتها بطلان حالت عقدی است که از ابتدا در عالم اعتبار به وجود نیامده و دلیل آن نیز تعارض با قواعد آمره و دارا نبودن شرایط صحت عقد است. مطابق ماده 365 قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ بنابراین مثلاً بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است (ماده 348 قانون مدنی) از اساس شکل نگرفته؛ بنابراین نمی‌توان در یک رای وی را اثبات سپس در همان رای حکم بر اعلام بطلان عقد بیع صادر نمود.

نظر اقلیت

اقامه هم‌زمان دو خواسته در یک دعوا ایرادی ندارد؛ زیرا خواهان مدعی است که مالی را با ثمن مشخص و در تاریخ معین خریداری نموده و بعداً بطلان بیع محرز شده است؛ بنابراین چاره‌ای به‌جز اقامه دعوا با چنین خواسته‌هایی وجود ندارد، هرچند این دو خواسته ظاهراً متناقض هستند، منتها این‌ موضوع در عالم اعتبار پذیرفته است. به‌عبارت‌دیگر خواهان اعلام می‌نماید که بیع واقع‌ شده (ماده 338 قانون مدنی) و سپس به هر دلیلی مانند ماده 348 قانون مدنی بطلان عقد بیع اثبات‌شده بنابراین؛ علاوه بر خواسته اثبات وقوع عقد بیع، خواسته اعلام بطلان عقد بیع نیز مطرح می‌نماید که مواجه با اشکالی نمی‌باشد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1400/05/10
برگزار شده توسط: استان همدان/ شهر همدان

موضوع

قابلیت استماع دادخواست تسلیم مبیع قبل از انتقال سند رسمی به نام خریدار

پرسش

آیا دادخواست تسلیم مبیع قبل از انتقال سند رسمی به نام خریدار قابل استماع و رسیدگی در محاکم می‌باشد؟
(آقای الف یک واحد آپارتمان را در تاریخ 1399/02/01 به موجب قرارداد عادی از آقای ب خریداری کرده است. زمان تحویل مبیع 1/7/99 و زمان انتقال سند رسمی نیز 1400/03/01 (پس از انجام تشریفات مربوط به صدور سند تفکیکی) توافق شده است. در وضعیت فعلی به دلیل اینکه «ب» از تحویل و تسلیم مبیع خودداری می‌کند «الف» دادخواست تسلیم مبیع را مطرح کرده است. حال با توجه به فرض مسئله و اینکه سند رسمی به نام خریدار انتقال نیافته رسیدگی به دعوی تسلیم مبیع چگونه خواهد بود؟

نظر هیات عالی

در فرض سوال؛ تسلیم مبیع از آثار عقد بیع صحیح است؛ بنابراین در صورت احراز صحت وقوع عقد بیع و با توجه به آثار بیع صحیح مندرج در ماده 362 قانون مدنی، دعوی تسلیم مبیع قبل از انتقال سند رسمی، قابلیت استماع دارد؛ لذا نظریه اکثریت مطلوب و مورد تائید است.

نظر اکثریت

پاسخ به سوال مطروحه مثبت است و دادخواست تسلیم مبیع قبل از انتقال سند رسمی به نام خریدار قابل استماع و رسیدگی در محاکم می‌باشد.
دلیل اول: استناد به قانون مدنی
1- ماده 10 «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است»
2- ماده 219 «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم‌مقام آن‌ها لازم الاتباع است»
3- ماده 220 «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند»
4- ماده 339 «پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود»
5- ماده 362 «آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:
1- به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.
2- عقد بیع، بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد.
3- عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید.
4- عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند»
6- ماده 1291 «اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته درباره طرفین و وراث و قائم‌مقام آنان معتبر است 1- اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید 2- هرگاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی‌الواقع امضا یا مهر کرده است»
مستفاد از مواد مذکور این است که بیع با سند عادی صحیح است و بین متعاملین و قائم‌مقام آن‌ها لازم‌الرعایه است و در صورتی که طرفین سند عادی را قبول داشته باشند اعتبار سند رسمی را دارد و از جمله آثار بیع ملزم شدن بایع به تحویل مبیع است و عرف عادت مذکور در ماده 220 قانون مدنی در معاملات اموال غیرمنقول تحویل دادن مبیع به خریدار قبل انتقال سند رسمی می‌باشد؛ بنا به مراتب مذکور دادخواست تحویل مبیع قبل از انتقال سند رسمی قابل استماع و رسیدگی است.
دلیل دوم: برخی از همکاران به استناد مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور معتقدند که دادخواست مذکور قابل استماع نمی‌باشد؛ در پاسخ به آن مطالب ذیل بیان می‌شود: الف: موارد مذکور راجع به تشریفات ثبت اسناد است نه تکالیف متعاملین نسبت به یکدیگر و اینکه عدم پذیرش سند عادی در ادارات و محاکم موجب عدم اعتبار سند عادی و بطلان بیع نمی‌گردد.
ب) در خصوص بیع، احکام بیع، طرفین معامله: مبیع و ثمن و آثار بیع و تسلیم مبیع و ثمن قانون مدنی حاکم است قوانین مذکور بایع را ملزم به تحویل و تسلیم مبیع کرده است، لذا دلیلی برای عدم پذیرش دادخواست تحویل مبیع وجود ندارد قوانین مورد استناد نیز اشاره به آن نداشته است.
ج) در سوال مطروحه خواهان به اعتبار وقوع و صحت معامله بین طرفین دادخواست تحویل مبیع ارائه کرده است نه به اعتبار سند عادی؛ فلذا چنانچه هیچ سندی بین طرفین تنظیم نگردیده باشد، ولی طرفین اقرار به انجام بیع داشته باشند و خریدار درخواست تحویل مبیع طرح کرده باشد باز هم دادخواست قابلیت استماع را خواهد داشت.
دلیل سوم: رای وحدت رویه شماره 672- 1/10/83 هیات عمومی دیوان عالی کشور اختصاص به خلع ید دارد و قابل تسری به موضوع تحویل مبیع نمی‌باشد، چون منشا دعوی خلع ید مالکیت خواهان است، ولی در تحویل مبیع منشا آن الزام قراردادی می‌باشد.
دلیل چهارم: در خصوص پرونده‌های مطروحه مورد سوال، قاضی نمی‌تواند عرف و عادت مذکور در ماده 220 قانون مدنی را نادیده بگیرد و عرف و عادت در معاملات اموال غیرمنقول تحویل مبیع قبل از انتقال سند رسمی می‌باشد و قاضی باید به عرف و عادت متعارف بین متعاملین احترام بگذارد و برابر آن اتخاذ تصمیم نماید.
دلیل پنجم: فقهای محترم شورای نگهبان در مورخ 1395/08/22 اطلاق موادی 22 و 48 قانون ثبت را در بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر به صحت مفاد آن‌ها باشد مغایر شرع دانسته‌اند.

نظر اقلیت

طرح دادخواست تحویل مبیع قبل از انتقال رسمی سند قابل استماع و رسیدگی نمی‌باشد.
دلیل اول: با توجه به مواد 22، 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک طرفین معامله املاک و اموال غیرمنقول مکلف به ثبت رسمی آن نموده و به صراحت بیان شده است که اسناد عادی در ادارات و محاکم قابل پذیرش نخواهد بود؛ بنابراین پذیرش سند عادی در دادگاه صحیح نبوده و قاضی باید مطابق قانون اتخاذ تصمیم نماید و مواد مذکور اسناد عادی را غیر قابل پذیرش در دادگاه دانسته است؛ لذا دادگاه باید قرار عدم استماع صادر نماید.
دلیل دوم: ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور تصریح کرده است که «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود؛ اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شود، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیر قابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارد.» مستفاد از این ماده نیز این است که اسناد عادی در محاکم قابل پذیرش نبوده و در صورت طرح دعوی به استناد سند عادی می‌بایست قرار عدم استماع صادر شود.
دلیل سوم: رای وحدت رویه شماره 672 - 1/10/83 شامل الزام به تحویل مبیع هم می‌شود چون دعوی خلع با دعوی تحویل مبیع آثار واحدی دارند و در صورتی که دعوی تحویل مبیع قبل از صدور سند رسمی قابل استماع باشد موجب مشکلات فراوانی خواهد بود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/11/21
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر تهران

موضوع

تصرف ملک توسط مالک سابق بعد از مزایده

پرسش

فردی از طریق شرکت در مزایده اجرای احکام مدنی برنده خرید شش دانگ پلاک ثبتی یک باب منزل مسکونی می‌گردد و فرآیند انتقال سند رسمی صورت می‌پذیرد، پلاک ثبتی علیرغم انتقال رسمی به برنده مزایده ملک همچنان در تصرف مالک سابق (محکوم‌علیه) باقی می‌ماند و در فاصله زمانی انتقال سند رسمی، مالک سابق، ملک موصوف را در اختیار شخص ثالثی قرار می‌دهد:
1) اولاً؛ اجرای احکام مدنی موظف به تسلیم مال غیرمنقول مورد مزایده به خریدار می‌باشد، (بدون طرح دعوی حقوقی از ناحیه برنده مزایده) یا خیر؟
2) در صورتی‌که اجرای احکام وظیفه ای مبنی بر تحویل مال مورد معامله (مزایده) نداشته باشد، خریدار و برنده مزایده دعوی خلع ید را باید چگونه مطرح نماید؟ (به طرفیت مالک سابق (محکوم‌علیه) یا متصرف لاحق یا هر دو (مالک سابق و متصرف لاحق))
3) در صورتی که خریدار به طرفیت فقط مالک سابق دادخواست خلع ید تقدیم دادگاه نموده باشد و در صورتی‌که مال غیرمنقول به شخص ثالثی منتقل شده باشد و مالک سابق متصرف نباشد آیا دعوی قابلیت استماع دارد؟
4) برنده مزایده، اجرت‌المثل ایام تصرف را از چه کسی مطالبه نماید؟ مالک سابق یا متصرف لاحق یا هر دو؟ تصمیم دادگاه در موارد مذکور چه خواهد بود؟

نظر هیات عالی

در فرض سوال- 1- اجرای احکام مدنی به لحاظ فقدان نص قانونی تکلیفی به تحویل مال مورد مزایده به منتقل‌الیه (برنده مزایده) ندارد.
2- اگر متصرف منتقل‌الیه ثالث باشد دعوای خلع ید و اگر مستاجر باشد دعوای تخلیه طرح خواهد شد و به بیان دیگر دعوای خلع ید یا تخلیه حسب مورد باید به متصرف لاحق اقامه شود.
3- در این فرض دعوای خلع ید به طرفیت غیر مستاجر اقامه شده و قابلیت استماع ندارد.
4- دعوای مطالبه اجرت‌المثل در هر بازه زمانی که مطرح باشد باید به طرفیت متصرف اقامه شود. مستفاد از ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی و نظریه شماره 7/727 - 1380/02/15 اداره کل حقوقی قوه قضائیه.

نظر اکثریت

اجرای احکام مدنی وظیفه‌ای جهت تسلیم مال غیرمنقول مورد مزایده به خریدار آن ندارد و اگر ملک مورد مزایده توسط محکوم‌علیه یا متصرف تخلیه نشود باید خریدار، دادخواست خلع ید تقدیم نماید و اگر دادخواست به طرفیت محکوم‌علیه باشد و او در ملک تصرفی نداشته باشد دعوا متوجه وی نخواهد بود و به لحاظ عدم توجه دعوا نسبت به وی، قرار رد دعوا صادر می‌شود. ضمناً اجرت‌المثل ایام تصرف نیز از کسانی که عالماً و عامداً از ملک غیرمنقول علیرغم انجام مزایده و انتقال سند به خریدار همچنان از آن استفاده می‌کرده‌اند؛ (یعنی هر کس که از آن ملک استیفاء منفعت نموده است) ضامن پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود.
دلایل این نظریه: الف- در مبحث دوم از فصل سوم راجع به مقررات مربوط به توقیف و فروش اموال غیرمنقول به صورت ویژه بحث شده است و چنین تکلیفی برای اجرای احکام مقرر ننموده است. پس از فروش اموال توقیف شده اقدامات لازم برای پرداخت وجه حاصل از فروش به محکوم‌له و وصول هزینه‌های اجرایی به عمل آمده و عملیات اجرایی خاتمه یافته تلقی می‌شود.
ب- نظریه اداره حقوقی قوه‌قضائیه به این مضمون که طبق مواد 143 و 144 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 56 در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می‌دهد و تنظیم سند انتقال به نام خریدار ارتباطی به موضوع خلع ید و تسلیم مال غیرمنقول ندارد.
ج- تحویل ملک مورد مزایده به برنده و خریدار در اجراییه قید نشده است و تخلیه و خلع ید یک عمل اجرایی مستقل است.
د- اصل غیرقابل توقف بودن عملیات اجرایی که از ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی، استنباط می‌شود مربوط به اقداماتی است که برای اجرای حکم و مفاد اجراییه صادره از سوی دادگاه صادرکننده حکم ضرورت داشته باشد. در حالی‌که تخلیه ملک، مقدمه اجرای حکم یا بخشی از عملیات اجرایی محسوب نمی‌شود و بر اساس ماده 141 پس از انجام مزایده پرونده به دادگاه ارسال می‌شود تا پس از تایید مزایده و صدور دستور انتقال، تنها وظیفه اجراء اعزام نماینده جهت انتقال سند به نام برنده مزایده است.
ه- خلع ید از ملک دعوای مستقلی است و با انجام خلع ید در پرونده مزایده، فرصت دفاع از متصرف سلب می‌شود. احتیاط مقتضی این است که یک دادرسی تمام عیار صورت گرفته تا با صدور حکم و اجراییه، ملک تحویل خریدار مزایده شود.

نظر اقلیت

اجرای احکام موظف است پس از انجام مزایده و انتقال سند ملک به نام خریدار آن را نیز تخلیه نموده و از تصرف محکوم‌علیه یا شخص ثالث خارج نماید و تحویل خریدار دهد؛ لذا پاسخ سایر سوال‌ها روشن است. دلیل این گروه نیز عبارت است از: الف- نظریه اداره حقوقی است در تاریخ 11 مهر 1344 کمیسیون مشورتی بدین مضمون «اگر مال غیرمنقول در تصرف خود او بوده و به ازاء بدهی به دائن واگذار شده مستفاد از مواد 684 و 690 قانون اصول محاکمات حقوقی عین مال مزبور باید از تصرف مدیون خارج و به تصرف دائن داده شود.»
ب- برابر مواد ذیل از قانون اجرای احکام مدنی مال غیرمنقول به صورت موقت تحویل متصرف یا مالک می‌شود. ماده 111 قانون اجرای احکام مقرر می‌دارد که مال غیرمنقول پس از توقیف و ارزیابی به صورت موقت تحویل متصرف یا مالک (محکوم‌علیه) می‌گردد. ماده 103 مقرر می‌دارد توقیف مال غیرمنقول موجب توقیف منافع مال نمی‌شود اما این تصرف به طور موقت و با حفظ حقوق محکوم‌له و رعایت هدف آن می‌باشد زیرا بنابر مواد 56 و 57 همان قانون تصرفات منافی به توقیف نیز باطل یا غیرنافذ و برابر ماده 663 از کتاب پنجم تعزیرات قانون مجازات اسلامی سه ماه تا یک سال حبس و واجد جنبه کیفری نیز است. لذا با انجام مزایده و فروش ملک مالکیت به برنده مزایده و خریدار منتقل می‌شود و مفهوم و معنای تحویل موقت این است که اجراء پس از برگزاری مزایده ملک تحویل خریدار شود. در غیر این صورت کلمه موقت معنا و مفهومی نخواهد داشت.
ج- هر چند در قانون اجرای احکام مدنی برای توقیف و فروش اموال غیرمنقول، مقررات ویژه‌ای پیش‌بینی شده ولی در ماده 137 آمده (ترتیب فروش اموال غیرمنقول به استثناء مواردی که در این مبحث معین شده مانند فروش اموال منقول است.)؛ لذا بر اساس ماده 133 و مفهوم قسمت اخیر ماده 136 قسمت اجرا اموال غیرمنقول را مانند اموال منقول، تحویل برنده مزایده می‌دهد.
د- بر اساس ماده 348 قانون مدنی قابل تسلیم نبودن مبیع موجب بطلان عقد شده و تعذر تسلیم سبب حق فسخ برای مشتری می‌شود و با فرض عدم وظیفه اجرا در تحویل، ضرر غیرقابل جبران به خریدار وارد می‌شود.
ه- در آگهی مزایده شرایط و اوصاف مال مورد مزایده حتی اینکه آیا در اجاره است یا خیر آمده است اما در هیچ‌یک از بندهای آن اشاره‌ای به اینکه اجراء هیچ وظیفه‌ای نسبت به تحویل مبیع و ملک غیرمنقول ندارد نیامده است.
و- اقدام اجراء در فروش اموال غیرمنقول به نیابت از دادگاه و از باب «الحاکم ولی الممتنع» می‌باشد و در خصوص سایر موارد (فروش) موضوع تابع قواعد عمومی مربوط به قراردادهاست از آن جمله ماده 362 قانون مدنی حاکم است و اجراء باید مبیع را تحویل خریدار دهد. اگر اجراء وظیفه‌ای در تحویل نداشته باشد فرایند جدید دادرسی جدیدی را پایه‌گذاری می‌کند و اعتماد عمومی سلب می‌شود.
ز- ارشاد خریدار به تقدیم دعوی خلع ید، ارشاد به دعوایی است که ثمره‌ای بر آن مترتب نخواهد بود زیرا خریدار می‌شود خواهان و خوانده محکوم‌علیه است که ملک او مورد مزایده قرار گرفته است. آیا خوانده می‌تواند به اقدامات اجرایی و عملیات فروش اشکال وارد نماید. دادگاه رسیدگی کننده به خلع ید مجاز به ارزیابی و صحت و سقم آنها نیست زیرا عملیات فروش و اجرایی و مزایده قبلاً توسط دادگاه صادرکننده حکم مورد تایید قرار گرفته است. لذا نمی‌توانیم قسمت اجرا را از مسئولیت‌های قراردادی معاف کنیم.
بر فرض بسیار نادر اگر دادگاه دادخواست خلع ید خواهان را رد نماید، مال خریداری شده در حکم تلف است چراکه ثمن از خریدار مزایده گرفته شده و به محکوم‌له داده شده و پرونده اجرایی مختومه شده است. مال غیرمنقول را نیز نمی‌تواند تحویل بگیرد و بر موضوع قاعده «تلف المبیع قبل القبض فهو من مال البایع» حاکم می‌شود. آیا اجراء می‌تواند مزایده را فسخ نماید و ثمن را به خریدار مزایده برگرداند.
در پایان، تفسیر منطقی موضوع اقتضاء آن دارد با استفاده از ماده 137 قانون اجرای احکام مدنی و سایر مقررات مربوط به تسلیم اموال مورد مزایده قائل به تکلیف قسمت اجرای احکام مدنی به خلع ید و تحویل ملک به برنده مزایده باشیم.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/11/17
برگزار شده توسط: استان کردستان/ شهر سنندج

موضوع

تاثیر فسخ قرارداد بر معاملات بعد از عقد

پرسش

اثر فسخ قرارداد بر معاملات بعد از عقد و قبل از فسخ چیست؟

نظر هیئت عالی

با توجه به رأی وحدت رویه شماره 810 مورخ 1400/3/4 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، در صورتی‌که ضمن قرارداد، شرط خیار یا خیار شرط پیش‌بینی شود و به عنوان مثال شرط شود که در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن یا باقی‌مانده ثمن، فروشنده حق فسخ یا استرداد مورد معامله را داشته باشد و خریدار بعدی بدون اطلاع از شرط مذکور، اقدام به معامله نماید، با تحقق شرط و حق اعمال فسخ فروشنده اولیه، نقل و انتقال بعدی موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود و تلف حکمی تلقی نمی‌شود، مگر اینکه چنین شرطی در قرارداد درج نشده باشد که در این وضعیت فسخ قرارداد، تأثیری در معاملات بعدی نخواهد گذاشت و مورد معامله به منزله تلف حکمی است و فروشنده و مالک اولیه مستحق دریافت بدل می‌باشد.

نظر اکثریت

عده‌ای با انتقال مال مورد معامله، آن را در حکم تلف دانسته و با وحدت ملاک از ماده 286 قانون مدنی، فروشنده را مستحق دریافت بدل می‌دانند. به نظر این عده اتخاذ این تصمیم در حفظ حقوق اشخاصی که پیش از فسخ مال به ایشان منتقل شده است (ماده 362 قانون مدنی) و حفظ نظم اجتماعی موثر است. در این خصوص فرقی میان خیارات قانونی یا قراردادی وجود ندارد و فروشنده پس از فسخ، مستحق بدل است.

نظر اقلیت

بایستی میان خیارات قانونی و قراردادی تفاوت گذارد. در خیارات قانونی، شخص ممکن است که اصولا نسبت به وجود خیار جاهل باشد؛ بنابراین منطقی است که بتواند هر نوع تصرف مالکانه از جمله انتقال در مورد معامله انجام دهد و انتقال عین مورد معامله در حکم تلف است و فروشنده در صورت فسخ مستحق بدل است اما در مورد خیارات قراردادی، طرفین به‌طور ضمنی هر نوع تصرف منافی با حق صاحب خیار را سلب می‌کنند (مواد 454 و 455 قانون مدنی) و صحیح دانستن چنین نقل و انتقالی خلاف قصد و بنای طرفین است. در نتیجه معاملات پیش از فسخ در مقابل فروشنده غیر نافذ است و فروشنده پس از فسخ، مستحق عین است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/06/12
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر لنگرود

موضوع

بررسی حق فسخ به استناد تاخیر در پرداخت ثمن

پرسش

معامله‌ای با وجود حق فسخ برای فروشنده (در صورت عدم کارسازی وجه چک‌هایی که بابت ثمن معامله پرداخت می‌گردد) منعقد می‌گردد و متعاقباً خریدار، ملک را به شخص ثالث منتقل می‌نماید و فروشنده نیز چک‌ها را به شخص دیگر انتقال می‌دهد و فروشنده، معامله دوم را به عنوان شاهد تایید می‌نماید. در صورت برگشت خوردن چک‌ها و وجود آنها در ید فروشنده اولیه، آیا نامبرده می‌تواند از حق فسخ قید شده در معامله استفاده نموده و معامله را فسخ نماید؟

نظر هیات عالی

به استناد ماده 395 قانون مدنی، تاخیر در پرداخت ثمن در صورتی سبب اعمال حق خیار فسخ که شرایط ایجاد خیار تاخیر ثمن محقق شود؛ بنابراین هرگاه پرداخت تمام یا بخشی از ثمن به هرنحوی از جمله با صدور چک و تعیین سررسید، موجل باشد، بایع خیار فسخ ندارد. در این صورت فروشنده می‌تواند الزام خریدار به پرداخت ثمن را بخواهد، گرچه در فرض سوال، مبیع و چک (هردو) به اشخاص ثالث واگذار شده است.
در هر حال با توجه به اصل لزوم قراردادها و اینکه فروشنده چک را به شخص ثالث واگذار کرده و یا با وصول قسط تاخیر شده بدون حفظ حق فسخ ناشی از تاخیر ثمن و به‌خصوص با تایید معامله دوم به‌عنوان شاهد، حق فسخ را از خود ساقط نموده است؛ بنابراین نظریه اقلیت مطلوب و مورد تایید هیات عالی است.

نظر اکثریت

چنانچه امضا و تایید معامله دوم توسط فروشنده اول قبل از سررسید چک‌های معامله اول باشد به لحاظ این که اساساً حق فسخی ایجاد نشده است تا قابل اسقاط باشد؛ لذا موضوع سوال در صورت مذکور، اسقاط ما لم یجب خواهد بود و اقدام فروشنده در تایید معامله دوم موجب اسقاط فسخ او نخواهد بود.

نظر اقلیت

به لحاظ اینکه فروشنده با علم و اطلاع اقدام به تایید معامله نموده است و نیز به جهت اینکه حسب بند یک ماده 362 و 363 قانون مدنی وجود خیار برای متعاملین مانع از انتقال ثمن و مثمن نمی‌باشد؛ لذا فروشنده با تایید معامله دوم حق فسخ را اسقاط نموده است و مطابق ماده 451 قانون مدنی اسقاط حق فسخ به‌صورت فعلی هم پذیرفته شده است. به‌عبارت دیگر تایید معامله دوم، اسقاط مقتضی ایجاد خیار است و از تشکیل حق خیار جلوگیری می‌کند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/03/23
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر تهران

موضوع

نقل و انتقالات رسمی ملک، انتقال مالکیت و طرح دعاوی بدون در نظر گرفتن مالک اصلی

پرسش

با توجه به ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور؛ چنان‌چه مالکیت رسمی ملکی به نام حسین باشد، وی به موجب فروشنامه عادی در تاریخ 1396/03/18 آن را به مجید منتقل کند و در قرارداد، انتقال رسمی مبیع به پرداخت الباقی ثمن موکول شده باشد، مجید بدون تأدیه کامل ثمن، مورد معامله را به موجب فروشنامه مورخ 1397/01/15 به علی بفروشد. حال اگر مجید (فروشنده دوم) دعوی مطالبه الباقی ثمن را به طرفیت علی طرح و اقامه کند و علی نیز دعوی تقابل به خواسته تحویل مبیع به طرفیت مجید مطرح نماید، بیان دارید آیا رسیدگی به دعاوی اصلی و طاری بدون طرف دعوی قرار دادن حسین (مالک رسمی) و نیز اقامه دعوی احراز مالکیت و تنظیم سند انتقال ممکن است؟

نظر هیئت عالی

در فرض سوال دعوای آقای ب (مجید) به طرفیت خریدار دوم (ج آقای علی) به عنوان دعوی اصلی قابلیت استماع دارد، به شرطی که از ثمن معامله خود با خریدار دوم باقی مانده باشد والا طلب فروشنده و صاحب سند (الف) ارتباطی به خریدار دوم ندارد یعنی آقای ب خود بدهکار است. اما در دعوی تقابل یا طاری آقای (ج) به طرفیت آقای (ب) اولاً: با استناد به مواد 10، 190، 219، 338، 348 و 362 قانون مدنی و ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور قرارداد صحیح است و در قالب «الزام به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی مود معامله و الزام به تسلیم یا تحویل مبیع» قابلیت استماع دارد. ثانیاً: با توجه به اینکه سند رسمی ملک به نام فروشنده اول می‌باشد و به علاوه در رسیدگی محاکماتی و احراز وقوع عقد صحیح نیاز به احراز سلسله ایادی و مالکین قانونی و شرعی می‌باشد، ناگزیر باید آقای الف هم در دعوی طاری، خوانده دعوی قرار گیرد.

نظر اکثریت

با تحقق عقد بیع به نحو صحیح (به استناد مواد 338 و 362 ق.م) بایع ملزم به تحویل مبیع و مشتری ملزم به تأدیه ثمن می‌باشند. هرچند که عقد تشریفاتی، عقدی است که به صرف ایجاب و قبول واقع می‌شود؛ حصول آن منوط است بر رعایت تشریفات قانونی. به‌عبارت دیگر، عقدی که با تحقق تمام شرایط اساسی برای صحت معامله مندرج در ماده 190 قانون مدنی و شرایط ویژه پاره‌ای از عقود معین، تشریفات صوری خاصی را لازم دارد تا بتواند واجد آثار قانونی گردد. در قانون مدنی ایران، عقود تشریفاتی که بدون انجام تشریفات باطل شناخته شود وجود ندارد. لزوم ثبت معاملات راجع به اموال غیرمنقول و همچنین ثبت هبه‌نامه؛ صلح‌نامه و شرکت‌نامه برای اثبات آن نزد مقامات صالحه است نه آن که بدون ثبت معامله، صحیح شناخته نشود. (امامی، سید حسن، حقوق مدنی؛ جلد چهارم، انتشارات اسلامیه، چاپ چهارم، 1368، ص60.) در اینجا محکمه صالح با احراز وقوع عقد، حکم به تحویل مبیع می‌دهد. در این‌جا طرفین ملزم به طرف دعوی قراردادن مالک رسمی نمی‌باشند و اقامه دعاوی فوق مستلزم اقامه دعوی احراز مالکیت و تنظیم سند نیست.

نظر اقلیت

چون مبیع از جمله اموال غیرمنقولی است که دارای سابقه ثبتی است و مشمول مدلول مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت باشد حالات متعدد ممکن است حادث گردد.
چنان‌چه معامله براساس سند عادی انجام شده باشد، محکمه با توجه به اطلاق مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت نباید صرف ارائه سند عادی را دلیل قطعی و رسمی مالکیت مدعی قلمداد کند زیرا دادگاه از پذیرش آن منع شده است. لذا مدعی باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح و با اخذ رأی قطعی و اخذ سند رسمی، اگر بیع به نحو معاملات و یا شفاهی باشد دعوی الزام به تسلیم مبیع را بخواهد. البته این امر نافی دعوی توأم الزام به تنظیم سند و تحویل مبیع نخواهد بود.
طبق ماده 93 قانون ثبت، اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده، بدون حکم قضایی، سندیت قطعی داشته و لازم‌الاجرا است. مفهوم مخالف آن این است که اسناد عادی هرچند باطل نیستند ولی مستقلاً دلیل قطعی مالکیت نبوده و لازم‌الاجرا نیستند و در محکمه با ارائه ادله اثباتی و طی تشریفات دادرسی، احراز و اثبات می‌گردد.
بنابراین تسلیم مبیع از آثار بیع صحیح است و با محکومیت فروشنده به الزام به تنظیم سند رسمی، امکان تحویل مبیع فراهم است و رأی دادگاه کاشف از مالکیت خریدار خواهد بود. در مورد اموال غیرمنقولی که دارای سابقه ثبتی بوده و در جریان ثبت است رسیدگی دادگاه به دعوای اثبات مالکیت و الزام فروشنده به واگذاری رسمی حقوق و تحویل مبیع بلااشکال است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/03/21
برگزار شده توسط: استان اصفهان/ شهر دهاقان

موضوع

بررسی ذینفع بودن خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در صورت واگذاری ملک به دیگری

پرسش

در صورتی‌که خریدار،‌ ملکی را که خریده است به دیگری واگذار نموده و سپس با طرح دعوا الزام فروشنده به انتقال رسمی و تحویل ملک را درخواست نماید؛ آیا علیرغم واگذاری، خواهان ذینفع در دعوا شناخته می‌شود؟

نظر هیئت عالی

در صورت اثبات انتقال ملک از طرف خریدار به ثالث، مشارالیه دیگر ذینفع در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نبوده و این حق به منتقل الیه اخیر انتقال یافته است.

نظر اکثریت

با عنایت به اینکه پس از انعقاد عقد بیع حسب ماده 362 قانون مدنی آثاری بر آن عارض می‌گردد و به‌محض انعقاد عقد بیع طرفین می‌بایست تعهد و تکلیفی که وفق ماده فوق‌الذکر بر عهده دارند ایفاء نمایند و در فرض سوال نیز اگرچه که خواهان دعوی (خریدار سابق) ملک را فروخته، اما مانع از اجرای تعهدات فروشنده اولی (صاحب سند) نمی‌باشد. مضاف بر آنکه صاحب سند هیچ رابطه و تعهدی نسبت به شخص ثالث (خریدار فعلی و متصرف) ندارد و می‌بایست تعهد خود مبنی بر انتقال سند و تحویل مبیع را به ید بعدی انجام دهد و ذینفع تلقی نمودن خریدار اول بدین خاطر است که ایشان طرف قرارداد و متعهد نسبت به خریدار دوم است.

نظر ابرازی

در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی وفق استدلال نظر اکثریت خریدار اول ذینفع تلقی می‌شود؛ اما نسبت به تحویل ملک می‌بایست خریدار دوم اقدام به طرح دعوی نماید.

با توجه به اینکه خواهان دعوی ملک موضوع دادخواست را فروخته و واگذار نموده دیگر ذینفع تلقی نمی‌شود و خریدار دوم می‌بایست اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع به طرفیت ایادی سابق نماید.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/08/29
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر املش

موضوع

بررسی تکلیف واحد اجرای احکام مدنی در تحویل ملک به برنده مزایده

پرسش

آیا واحد اجرای احکام که فروشنده است علاوه بر تنظیم سند مال غیر منقول، ملک را هم باید تحویل برنده مزایده بدهد یا اگر متصرفی در ملک وجود داشته باشد،‌ برنده مزایده باید علیه او دادخواست قلع بدهد؟

نظر هیات عالی

واحد اجرای احکام مدنی غیر از تنظیم سند انتقال اجرایی مال غیر منقول مورد مزایده، تکلیفی در رفع تصرف شخص ثالث در ملک مورد مزایده و تحویل به برنده خریدار ندارد؛ بنابراین در صورتی که متصرف غیر از محکوم‌علیه باشد و از رفع تصرف و تحویل مال مورد مزایده امتناع کند، خریدار جهت تحویل ملک ناگزیر از طرح دعوا علیه متصرف می‌باشد؛ بدیهی است حسب مواد 122، 133 و 138 قانون اجرای احکام مدنی، در صورتی که متصرف مال مورد مزایده در بدو تصرف شخصی غیر از محکوم‌علیه باشد، واحد اجرای احکام مدنی، لزوماً باید این موضوع را در آگهی مزایده قید نماید. ضمناً نظریه شماره 7413- 1399 هیات عالی نشست‌های قضایی سابق موید این تفسیر قضایی است.

نظر اکثریت

واحد اجرای احکام علاوه بر تنظیم تنظیم سند مال غیر منقول؛ ملک را هم باید تحویل برنده مزایده بدهد و نیازی به تنظیم دادخواست خلع ید نیست چراکه ماده 362 قانون مدنی در این خصوص مقرر می‌دارد: «آثار بیعی که صحیح واقع شده باشد تسلیم مبیع از سوی بایع به خریدار است.» از طرفی ماده 137 قانون اجرای احکام مدنی مقرر می‌دارد: «ترتیب اموال غیرمنقول به استثنای مواردی که دراین بحث معین گردیده مانند فروش اموال منقول است لذا هم ماده 134 قانون فوق‌الذکر؛ در اموال غیر منقول نیز تسری دارد البته تسلیم مال بعد از پرداخت تمام بهای آن صورت خواهد گرفت و ماده 111 قانون فوق‌الذکر نیز از کلمه (موقتاً) استفاده کرده است که تصور در این دارد که مال را سر انجام از وی می‌گیریم و تحویل برنده مزایده می‌دهیم و به لحاظ منطقی نیز باید مال تحویل و تنظیم برنده مزایده شود.

نظر اقلیت

استناد به ماده 362 قانون مدنی بلا وجه می‌باشد و بیعی که در اجرای احکام مدنی واقع می‌شود با بیع عادی تفاوت دارد و بیع مذکور فاقد شرایط اساسی صحت معامله است و ما در مزایده قصد و رضای واقعی نداریم. واحد اجرای احکام مدنی ملزم نیست ملک را تحویل برنده مزایده دهد و برنده مزایده باید علیه متصرف دادخواست خلع ید بدهد.
اگر شخص متصرف، خود محکوم‌علیه باشد باید مال را از وی پس بگیریم و تحویل برنده مزایده دهیم ولی اگر متصرف شخص غیر از محکوم‌علیه باشد واحد اجرا مکلف به تسلیم ملک به برنده مزایده نیست.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/05/25
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر محمود آباد

موضوع

امکان صدور قرار توقف دادرسی جهت اثبات مالکیت

پرسش

شخص الف، دعوایی به خواسته اثبات و احراز وقوع عقد بیع و اثبات مالکیت نسبت به یک دستگاه خودرو بی ام وی مقوم به 000/000/201 ریال به طرفیت خواندگان ب و ج (ساکن حوزه قضایی) و د، مستند به شهادت شهود، بیمه‌نامه خودرو در ظرف مدت 5 سال متوالی و قاعده تسلیط ید، طرح می‌نماید. در جلسه دادرسی، خواندگان ب و د، منکر وقوع چنین معامله‌ای بوده و خوانده ب مدعی است که این خودرو به وی تعلق داشته و به خواهان جهت نشان دادن خودرو به افراد مجرب نمایشگاه برای فروش و قیمت‌گذاری داده و خواهان آن را تصاحب نموده و از استرداد آن، خودداری می‌نماید و به پرونده کلاسه‌ای که در شورای حل اختلاف شهرستان همجوار تشکیل شده استناد نموده است که پس از مطالبه و مطالعه آن، چنین حکایت دارد که ب دعوایی به خواسته الزام خوانده به استرداد خودرو به طرفیت الف در تاریخی مقدم از تاریخ تشکیل این پرونده طرح نموده و الف دعوای تقابلی به خواسته الزام به تنظیم و انتقال قطعی سند منقول به طرفیت ب و مالک رسمی خودرو مطرح می‌نماید که در حال رسیدگی در آن شورا می‌باشد. بر این اساس: 1- آیا در این پرونده امکان صدور قرار توقف دادرسی وجود دارد؟ 2- آیا با توجه به موضوع خواسته (احراز وقوع عقد بیع خودرو و اثبات مالکیت)، نیاز به طرف دعوا قرار دادن مالک رسمی خودرو جهت رعایت اصل تناظر وجود دارد؟

نظر هیات عالی

اساساً تصرف دلیل بر مالکیت است. (ماده 35 قانون مدنی) فقط در خصوص اموال غیرمنقول ثبت شده، قانون‌گذار کسی را مالک می‌داند که دارای سند مالکیت باشد یا در دفتر املاک (ماده 22 قانون ثبت) به نام وی یا مورثش ثبت شده باشد یا به وی منتقل شده باشد و در موارد مذکور، متصرف مالکانه مال تلقی نمی‌شود و اگر اختلافی حاصل شد، باید طرح دعوا به عمل آید. در هر حال در فرض سوال، اولاً؛ موجب قانونی برای صدور قرار توقف دادرسی وجود ندارد.
ثانیاً؛ مدعی مالکیت خودرو باید مالک اولیه اتومبیل و همچنین تمام ایادی ماقبل خود را طرف دعوا قرار دهد؛ زیرا ضرورت دارد صحت نقل و انتقال اتومبیل از مالک اولیه به ید ثانوی و از او به ایادی بعدی احراز گردد.

نظر اکثریت

بیشتر همکاران قضایی، قائل به عدم استماع دعوا بوده‌اند. مهمترین استدلالات مطرح شده در نشست بدین شرح است:
1- اگر دلایل کافی برای انتقال مالکیت خودرو وجود داشته باشد نیازی به طرف دعوا قرار دادن مالک رسمی خودرو نیست؛ اگر شخص الف در این دعوا موفق شد می‌تواند با اظهارنامه از مالک رسمی خودرو درخواست تنظیم سند رسمی‌نماید؛ در صورتی که مالک به موجب سند رسمی، حاضر به انتقال نشد باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه او مطرح شود؛ در این صورت عنوان دعوای او با دعوایی که علیه ب، ج و د، مطرح کرده است، متفاوت است. باید دید ملاک مالکیت چیست؟ آیا تعویض پلاک خودرو، صدور کارت خودرو به اسم شخص دلالت بر مالکیت دارد یا ملاک مالکیت چیز دیگری مانند برگ سبز است. اول باید تکلیف این موضوع مشخص شود.
2- باید دید اصل عدم و قاعده تسلیط ید به نفع چه کسی جریان دارد؛ در اینجا کسی که خودرو در دست وی می‌باشد؛ یعنی الف، قاعده تسلیط ید به نفع او جریان دارد و ب، اصل عدم به نفع او جریان دارد؛ زیرا اصل بر عدم انتقال است. در تعارض اصل و قاعده، قاعده، مقدم است؛ در نتیجه ب باید اثبات‌کننده موضوع برخلاف قاعده باشد.
3- مورد از موارد صدور قرار توقف دادرسی، موضوع ماده 19 قانون آیین دادرسی مدنی نیست.
ماده 19 آیین دادرسی مدنی، مقرر می‌دارد: «هرگاه رسیدگی به دعوا منوط به اثبات ادعایی باشد که رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه دیگری است، رسیدگی به دعوا تا اتخاذ تصمیم ‌از مرجع صلاحیتدار متوقف می‌شود. در این مورد، خواهان مکلف است ظرف یک ماه در دادگاه صالح اقامه دعوا کند و رسید آن را به دفتر دادگاه‌رسیدگی کننده تسلیم نماید، در غیراین صورت قرار ردّ دعوا صادر می‌شود و خواهان می‌تواند پس از اثبات ادعا در دادگاه صالح مجدداً اقامه دعوا نماید.» به نظر می‌رسد هر دو دعوا تا حدی موضوع آنها به هم مرتبط و یکی است، و رسیدگی آنها در دو مرجع جداگانه توجیهی ندارد تا از موارد صدور قرار توقف دادرسی باشد.
4- در مورد هر دو خواسته باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود و وارد ماهیت دعوا نشویم؛ چون اصل بر صحت معاملات است. دادخواست با عنوان احراز و اثبات وقوع عقد بیع چندان معنا ندارد؛ مثل این است شخصی راسا به دادگاه مراجعه نموده و بیان دارد: من این دلایل را دارم و حکم بر مالکیت من صادر کنید. وقوع عقد بیع، نشان دهنده مالکیت اوست، مثل وجود بیمه‌نامه خودرو که نشان دهنده مالکیت یا تصرف نسبت به خودرو می‌باشد؛ زیرا قانون چنین اثری را بر عقد بیع بار می‌نماید؛ ماده 362 قانون مدنی می‌گوید به مجرد وقوع عقد بیع، طرفین مالک مبیع و ثمن خواهند شد.
5- ملکی که سند رسمی دارد دعوای اثبات مالکیت در مورد وی پذیرفته نیست؛ خودرو هم همینطور است؛ دعوای اثبات مالکیت علیه شخصی که سند رسمی دارد، نباید پذیرفته شود؛ یعنی شخصی با سند عادی علیه مالک به موجب سند رسمی دعوای مالکیت مطرح کند. در نتیجه در اینجا باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، با فرض اینکه معیار مالکیت را تعیین کردیم باید همراه با دلایل مطرح شود. اول می‌گوییم دلایل شما برای طرح چنین دعوایی چیست؟ در برابر سن رسمی، ارایه دلایل دشوار است در نتیجه، باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود.

نظر اقلیت

استدلال‌های همکاران در اقلیت بدین شرح است:
1- موضوع قابلیت بررسی دارد؛ اولا باید دادگاه محمودآباد، مالکیت را احراز کند؛ سپس موضوع در شورای حل اختلاف بررسی شود.
2- باید قرار توقف دادرسی صادر شود؛ از انجایی که بررسی و احراز قسمتی از موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف است در دادگاه محمودآباد باید قرار توقف دادرسی صادر شود.
3- به موجب ماده 21 قانون شورای حل اختلاف، در این موارد پرونده باید از دادگاه به شورا ارسال شود. یعنی در ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید درخواست احراز مالکیت نیز صورت گیرد؛ در نتیجه باید به هر دو موضوع به صورت توامان رسیدگی شود؛ چون با هم مرتبط هستند.در این صورت باید یکی از دو مرجع به موضوع رسیدگی کند و موضوع مصداقی از بند 2 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی می‌تواند باشد که می‌گوید: در مواردی که دعوا بین همان اشخاص در همان دادگاه یا دادگاه هم‌عرض دیگری قبلاً اقامه شده و تحت رسیدگی باشد و یا اگر همان دعوا نیست دعوایی‌باشد که با ادعای خواهان ارتباط کامل دارد خوانده می‌تواند ضمن پاسخ نسبت به ماهیت دعوا ایراد کند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/04/13
برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر تربت جام

موضوع

مرجع صالح جهت صدور انتقال سند و تحویل ملک به نام برنده مزایده

پرسش

الف محکوم به پرداخت مبلغ پانصد میلیون ریال به انضمام هزینه دادرسی و خسارت تاخیر تادیه و حق الوکاله درحق ب می‌گردد، درمرحله اجرای حکم مال غیر منقول ثبتی متعلق به محکوم علیه در قبال محکوم به توقیف و تشریفات قانونی اعم از ارزیابی و مزایده، انجام و پس از تنفیذ مزایده، دستور انتقال سند بنام برنده مزایده صادر می‌گردد آیا واحد اجرای احکام مدنی علاوه بر تنظیم سند وظیفه تحویل ملک را به برنده مزایده خواهد داشت یا خیر ؟

نظر هیئت عالی

واحد اجرای احکام مدنی در مقام اجرای حکم قطعی پس از تنظیم سند رسمی انتقال ملک مورد مزایده به نام برنده مزایده، تکلیف قانونی دیگری ندارد لذا برنده مزایده پس از صدور حکم تملیک یا تنظیم سند رسمی مال غیر منقول مورد مزایده، حسب مورد می‌تواند با طرح دعوی تخلیه یا خلع ید و یا رفع تصرف عدوانی نسبت به اعمال مالکیت و تسلیط ید خود اقدام نماید و نظریه های مشورتی شماره 7/530 مورخ 76/3/3 و 7/727 مورخ 80/2/15 اداره حقوقی قوه قضاییه نیز موید این تفسیر است.

نظر اکثریت

هر چند حسب نظریه مشورتی اداره حقوقی به شماره 3297/7 مورخ 88/5/28 اجرای احکام مدنی جز صدور سند مالکیت به نام خریدار وظیفه دیگری از جمله تحویل ملک نداشته و برنده مزایده مانند هر مالک دیگر می بایست از طریق مراجع قضایی اقدام نماید لکن اولاً: به موجب ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی به تسلیم مال پس از پرداخت بهاء آن اشاره دارد و متعاقباً در ماده 137 همان قانون ترتیب فروش اموال غیر منقول همانند اموال منقول تلقی شده است ثانیاً: مطابق ماده 362 قانون مدنی بند 3 آن تسلیم مبیع از آثار قانونی عقد بیع است و مزایده بیع تشریفاتی است لاجرم تحویل مبیع هم شامل میگردد ثالثاً: مطابق ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی مال غیر منقول پس از ارزیابی موقتاً به مالک یا متصرف تحویل داده می‌شود به نوعی درزمان ارزیابی ملک از ید متصرف خارج شده است رابعاً: در صورت اعتراض ثالث مطابق مواد 146و 147 قانون اجرای احکام مدنی تعیین تکلیف شده است لذا چنانچه در زمان توقیف ملک در تصرف محکوم علیه باشد علاوه بر تنظیم سند اجرای احکام مدنی موظف به تحویل آن است لکن اگر در تصرف غیر از محکوم علیه باشد وظیفه اجرای احکام صرفاً تنظیم سند می‌باشد.

نظر اقلیت

حسب نظریه مشورتی مذکور و ماده 143 قانون اجرای احکام مدنی وظیفه اجرای احکام صرفاً انتقال سند به نام برنده مزایده است و وظیفه تحویل ملک را ندارد.
نظر دوم: حسب استدلال های مندرج در نظریه اکثریت در صورت اقدامات قانونی مطابق مواد 110 و 111 قانون اجرای احکام مدنی چنانچه ملک در زمان توقیف در تصرف شخص ثالث باشد علاوه بر تنظیم سند اجرای احکام موظف به تحویل ملک می‌باشد به عنوان مثال چنانچه منافع ملک در تملک شخص ثالث به عنوان عقد اجاره باشد و در زمان توقیف موضوع محرز و در آگهی مزایده درج گردیده باشد با حفظ حقوق مستاجر امکان تحویل ملک به برنده مزایده وجود ندارد هرچند حکم تخلیه نداریم لکن حسب ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی عملاً در زمان ارزیابی ملک از تصرف ثالث خارج گردیده و موقتاً تحویل نامبرده گردیده و در صورت انقضاء موعد اجاره می بایست اقدامات لازم جهت تحویل ملک به برنده مزایده و تخلیه آن از ثالث اقدام گردد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/03/30
برگزار شده توسط: استان یزد/ شهر تفت

موضوع

مطالبه خسارت قراردادی

پرسش

در صورتی که فردی ساختمانی را به دیگری بفروشد و در ضن قولنامه قید شود اگر یکی از چک های ثمن پرداخت نشود معامله منفسخ می‌شود وبعد از معامله یکی از چک ها پاس نشود و فروشنده از طریق دادگاه حکم خلع ید بگیرد و خریداردر زمان تصرف تغییراتی در ساختمان ایجاد کرده باشد که موجب خسارت به ساختمان شده باشد آیا فروشنده حق مطالبه خسارت وارده را دارد یا خیر؟

نظر هیئت عالی

نظر به این که بیع موصوف با توجه به ماده ی 326 قانون مدنی، بیع خیاری است و انتقال مالکیت از زمان انعقاد عقد بیع است نه از تاریخ انقضای خیار، بنابراین خریدار در زمان مالکیت خود حق هرگونه تغییر و تصرف در مایملک خود را دارد، چون اذن در شیء اذن درلوازم آن می‌باشد، بعلاوه اعمال حق فسخ یا انفساخ اثر قهقرایی ندارد بلکه اثر آن از زمان اعمال حق فسخ یا انفساخ به بعد می‌باشد.

نظر اکثریت

چنانچه با اخذ نظر کارشناس مشخص گردد خسارتی به ساختمان وارد شده ومی تواند موجب ضرر برای دیگران باشد بنابه قاعده فقهیلاضرر ولاضرارفی الاسلامکه هیچ کس نمی تواند با تصرف در ملک خود موجب اضرار دیگری شود وبا استناد به مواد 1و2 قانون مسئولیت مدنی وماده 30 قانون مدنی و40 قانون اساسی خریدار ملزم به جبران خسارت وارده به ساختمان می‌باشد.

نظر اقلیت

خریدار ملزم به جبران خسارت نمی‌باشد چرا که طبق ماده 362 قانون مدنی یکی از آثار بیع این است که به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع وبایع مالک ثمن می‌باشد وبراساس ماده 30 قانون مدنی مالک اختیار هرگونه تصرف وانتفاع نسبت به مایملک خود دارد.لذا با توجه به اینکه تمامی تعمیرات توسط خریدار در زمان مالکیت وی صورت گرفته لذا خریدار الزامی جهت پرداخت خسارت وارده ندارد.

نظر ابرازی

با توجه به ماده 364 قانون مدنی بیع موصوف بیع خیاری بوده ودر بیع خیاری مالکیت ازحین عقد بیع است نه از تاریخ انقضای خیار وهمچنین با توجه به قاعده اذن درشی اذن در لوازم آن می‌باشد نیز شخص در زمان مالکیت خود حق هرگونه تغییر وتصرف را در مایملک خود داشته است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/03/28
برگزار شده توسط: استان البرز/ شهر فردیس

موضوع

نحوه اجرای حکم در خصوص تحویل مبیع در اموال مشاعی

پرسش

خواهان که احدی از مالکین ملک مشاعی می‌باشد، دادخواستی به طرفیت سایر مالکین مشاعی مبنی بر الزام خواندگان به تحویل مبیع تقدیم دادگاه نموده است:
1) آیا دعوی خواهان قابلیت استماع دارد؟
2) در صورتی که نسبت به دعوی خواهان حکم به تحویل مبیع صادر گردد و حکم صادره قطعی شود، نحوه اجرای حکم به چه صورت است؟

نظر هیئت عالی

طرح دعوی تحویل مبیع از سوی احد از مالکین مشاعی به طرفیت سایر مالکین مشاعی به میزان سهم مالکانه خواهان قابلیت استماع ندارد. چه تصرف و تسلط بر مال مشاع مستلزم اذن سایر شرکا است و خواهان تحت عنوان خلع ید می‌تواند حق عینی و مالکانه خود را تعقیب نماید.

نظر اکثریت

شخصی که با دادخواست خود حکم به تحویل مبیع مشاعی گرفته یعنی دادگاه مالکیت وی را احراز کرده و با همان حکم می‌تواند دادخواست خلع ید دهد که محاکم حقوقی در حال حاضر آن را می‌پذیرند. پس بر اساس حکم دادگاه که یک سند رسمی است و با آن مالکیت مشاعی را می‌توان احراز نمود حکم به خلع ید می‌دهیم و در مقام اجرا ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی را اجرا می‌کنیم و از کل ملک خلع ید می‌شود.

نظر اقلیت

دادخواست الزام به تحویل مبیع درست است و دادگاه حکم به تحویل مبیع می‌دهد یعنی نمی‌تواند حکم خلاف قانون دهد (یعنی عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌کند- ماده 362 قانون مدنی) و در مقام اجرا است که مشکل به وجود می‌آید. اگر شخص امتناع کرد حاکم به عوض ممتنع حکم را اجرا می‌کند یعنی حاکم ممتنع را مجبور می‌کند که وظایف قانونی خود را اجرا کند و در واقع مبیع را تسلیم کند. این مورد وضع ید است یعنی مامور اجرا با تنظیم صورتجلسه ملک را به هر دو شخص تحویل می‌دهد.

نظر ابرازی

دادخواست مطرح شده در سوال قابلیت استماع ندارد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/02/20
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر سراب

موضوع

الزام به تنظیم سند رسمی به استناد مبایعه نامه عادی

پرسش

در دعوی مطروح، خواسته دعوا الزام به تنظیم سند رسمی به استناد مبایعه‌نامه عادی می‌باشد که در مفاد قرارداد قید شده است. مابقی ثمن هنگام تنظیم سند پرداخت خواهد شد. آیا دادگاه در حکم خود در خصوص مابقی ثمن رای مقتضی صادر می‌نماید یا اینکه لازمه صدور حکم در مورد باقی ثمن، طرح دعوای متقابل می‌باشد؟

نظر هیئت عالی

اولاً- تعهد حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی انتقال مبیع در قبال دریافت باقی‌مانده ثمن معامله است، چه با تحقق عقد بیع صحیح (به استناد مواد 338 و 362 ق.م) متعاقدین ملزم به تحویل و تادیه عوضین می‌باشند.
ثانیاً- الزام بایع به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی مورد معامله، بدون توجه به مفاد توافق و تعهد متقابل خریدار مبنی بر پرداخت تتمه ثمن معامله، بر خلاف اراده انشایی متعاملین و همچنین مفاد مواد یاد شده می‌باشد؛ بنابراین دادگاه بدون نیاز به طرح دعوی مطالبه باقی‌مانده ثمن معامله، در قبال الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی مبیع، خریدار را نیز ملزم به تادیه تتمه ثمن معامله می‌نماید.

نظر اکثریت

اگر طرفین در این قید قرارداد که مابقی ثمن حین تنظیم سند پرداخت خواهد شد، اختلافی نداشته باشند در این حالت اگر دادگاه بخواهد حکم الزام به تنظیم سند صادر نماید، قید می‌نماید که این تنظیم سند همراه با پرداخت باقیمانده ثمن توسط خواهان خواهد بود و نیازی به طرح دعوای تقابل توسط خوانده نمی‌باشد چرا که طرفین عقد بیع وفق ماده 362 قانون مدنی ضامن تحویل عوضین هستند و همچنین توافق طرفین باید توسط دادگاه مورد توجه قرار گیرد و وقتی توافق طرفین این‌گونه است دادگاه نیز به آن عمل می‌کند مگر اینکه طرفین در پرداخت یا عدم پرداخت ثمن یا مفاد قرارداد اختلاف داشته باشند که در این حالت باید دعوای علی‌حده طرح شود.

نظر اقلیت

با توجه به اینکه موارد عدم نیاز به طرح دعوای تقابل در ماده 142 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی تصریح شده است و مورد ذکر شده در سوال از جمله این موارد نیست لذا باید دعوای علی‌حده طرح شود وگرنه حکم دادگاه در خصوص الزام به پرداخت باقی‌مانده ثمن، حکم به موردی خارج از خواسته می‌باشد و لذا برای رسیدگی در این مورد رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی که از جمله آن تقدیم دادخواست است لازم می‌باشد چرا که پرداخت ثمن از ارکان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نمی‌باشد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1396/09/08
برگزار شده توسط: استان اصفهان/ شهر نجف آباد

موضوع

احراز تصرفات خوانده بر مبیع در دعوای الزام به تحویل مبیع

پرسش

آیا در دعوای الزام به تحویل مبیع، احراز تصرف بایع برمبیع شرط است یا خیر ؟

نظر هیئت عالی

طبق ماده 362 قانون مدنی از جمله تکالیف بایع تسلیم مبیع به مشتری است. بدیهی است چنانچه مبیع در تصرف شخص غیر از بایع قرار گرفته باشد و تصرفات او من غیر حق باشد، می‌تواند خریدارعلیه او دعوی خلع ید اقامه نماید؛ بنابراین در دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبیع، احراز تصرفات بایع بر مبیع شرط نیست؛ زیرا دعوای مذکور دارای منشاء قراردادی است و در دعوای الزام به تسلیم مبیع خواهان غیر از اثبات وقوع عقد که معمولاً در قالب الزام به تنظیم سند رسمی و تسلیم مبیع اقامه می‌گردد، تکلیف دیگری ندارد.

نظر اکثریت

در دعوای الزام به تحویل مبیع احراز تصرفات خوانده بر مبیع توسط دادگاه شرط است.
در خصوص مالکیت و تصرفات بایع برمبیع ممکن است حالات زیر به وجود آید؛ برای مثال ممکن است بایع مبیع را تحویل مشتری داده و سپس مجدداً آن را غصب کرده باشد یا ممکن است مبیع توسط ثالث از خود بایع غصب شده باشد یا ممکن است بایع مبیع را فروخته و خود به قبض ثالث داده باشد یا ممکن است ثالثی با اذن بایع مبیع را تصرف نموده باشد.
در تمامی این حالات خواهان می بایست دعوای خلع ید که ناشی از الزامات خارج قرارداد و غصب است را مطرح کند و نه دعوای الزام به تحویل مبیع که یک منشأ قراردادی دارد و عدم توجه به تصرفات خوانده در دعوی الزام به تحویل سبب می‌شود که حکمی صادر شود که از اساس اشتباه بوده است. نظریه مشورتی شماره 5934/7 مورخ 79/10/10 که بیان می دارد:«چنانچه محکوم علیه در زمان طرح دعوی متصرف ملک بوده باشد، چون اثر حکم مربوط به زمان تقدیم دادخواست است، لذا در زمان اجرای حکم هرچند محکومٌ علیه متصرف نباشد با توجه به ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی و مواد 301 و 311 قانون مدنی حکم قابل اجرا خواهد بود.
اما اگر محکومٌ علیه قبل از طرح دعوا محل را تخلیه کرده باشد، حکم مذکور قابل اجرا نبوده و خواهان ناگزیر از اقامه دعوا علیه متصرف فعلی خواهد بود. » موید این نظر است.

نظر اقلیت

در دعوای الزام به تحویل مبیع احراز تصرفات خوانده که بایع است بر مبیع شرط نیست؛ چرا که مبنای دعوای خلع ید و دعوای الزام به تحویل مبیع متفاوت است. مبنای دعوای خلع ید غصب است بنابراین بر مبنای آن لازم است مالکیت خواهان و لحوق تصرفات من غیر حق خوانده احراز شود و به همین دلیل تصرفات خوانده در آن نیازمند به اثبات است در حالی که دعوای الزام به تحویل مبیع دعوایی است مستند به عقد و ناشی از الزامات قراردادی که چون مستند دعوای خواهان در دعوای الزام به تحویل مبیع، عقد است خواهان در آن از اثبات چیز دیگری جز عقد بی نیاز است. مفاد ماده یک قانون اجرای محکومیت های مالی و ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی و پیش بینی فرضی که موضوع حکم در تصرف ثالث است نیز موید آن است که دادگاه تکلیفی به احراز تصرفات خوانده در این دعوا ندارد. نظریه مشورتی شماره 978/93/7 مورخ 93/4/25 که بیان می دارد: «ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 56 شامل مواردی که محکومً به در تصرف شخصی به غیر از محکوم علیه است؛ اعم از اینکه در زمان طرح دعوا نیست در تصرف شخص ثالث بوده و یا خیر؟ لذا در هر صورت مدیر اجرا به شرط تحقق شرایط مذکور در ماده، مکلف به رعایت مفاد آن است و بدیهی است که اگر ثالث، مدعی حقی باشد باید برابر ذیل همین ماده رفتار شود.» موید این نظر است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1392/06/08
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر گلوگاه

موضوع

الزام مشتری به تأدیه ثمن در عقد بیع

پرسش

هرگاه خریدار هنگام بیع توان پرداخت ثمن را نداشته باشد و امید به پرداخت ثمن هم نرود وضعیت حقوقی بیع چگونه است؟

نظر هیئت عالی

نشست قضایی (1) مدنی: با توجه به ماده 362 قانون مدنی از جمله آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد، این است که عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند و به موجب ماده 394 قانون مدنی مشتری باید ثمن را در موعد و در محل و بر طبق شرایطی که در عقد بیع مقرر شده است تأدیه کند. به ‌همین اعتبار ماده 395 همان قانون مقرر داشته است: اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه نکند بایع حق خواهد داشت که، بر طبق مقررات راجعه به خیار تأخیر ثمن، معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری را به تأدیه ثمن بخواهد. بنابراین، در شرایطی که برای خریدار امکان تسلیم ثمن فراهم نباشد، حق حبس فروشنده قابل اجرا است.

نظر اتفاقی

بیع در حکم موردی است که ثمن وجود خارجی ندارد یا پیش از عقد تلف شده است. قانون مدنی در این‌باره حکمی ندارد ولی از معاوضی بودن بیع و شباهت کامل احکام مربوط به مبیع و ثمن به خوبی برمی‌آید که نداشتن قدرت تسلیم ثمن هنگام قرار داد نیز باعث بطلان بیع می‌شود، اما اگر ناتوانی پرداخت ثمن بعد از عقد عارض شود عقد باطل نیست.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1392/01/17
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر گلوگاه

موضوع

توقیف و فروش ملک از طریق مزایده پس از انعقاد عقد بیع و قبل از تنظیم سند رسمی

پرسش

(الف) یک قطعه زمین را از (ب) خریداری کرده و دو ماه بعد دادخواست الزام (ب) به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه می‌کند. حدود یک ماه پس از انعقاد عقد بیع و قبل از تنظیم سند رسمی، طلبکاران (ب) این زمین را از طریق واحد اجرای احکام توقیف و تقاضای فروش ملک را از طریق مزایده می‌کنند. اگر شما قاضی رسیدگی‌کننده به پرونده باشید در مورد دادخواست تقدیمی (الف) مبنی ‌بر الزام به تنظیم سند رسمی چه تصمیمی اتخاذ می‌کنید؟

نظر هیئت عالی

نشست قضایی (1) مدنی: به ‌هر تقدیر خریدار که دارای سند عادی مبایعه‌نامه است باید در پرونده اجرایی، اعتراض ثالث اقامه و ادله اثبات ادعای خود را با استناد به پرونده‌ای که متضمن دعوای الزام به تنظیم سند است طرح نماید در این‌صورت دادگاه در صورت احراز تقدم تاریخ مبایعه ضمن ابطال و الغای عملیات اجرایی نسبت به ملک موضوع معامله مقدم، رأی بر الزام فروشنده صادر خواهد نمود.

نظر اکثریت

به نظر می‌رسد که (الف) باید بدواً به‌ عنوان ثالث نسبت به عملیات اجرایی اعتراض کند و تقاضای ابطال عملیات اجرایی را نماید و پس از صدور حکم ابطال، تقاضای الزام (ب) به تنظیم سند رسمی را نماید. بنابراین، دعوی (الف) در موقعیت فعلی قابلیت استماع ندارد و باید قرار عدم استماع دعوی به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی صادر شود.

نظر اقلیت

نظر به این‌که به استناد ماده 362 قانون مدنی یکی از آثار عقد بیع صحیح این است که به مجرد عقد بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن از تاریخ عقد می‌شوند و نظر به این‌که یک ماه قبل از توقیف ملک به‌وسیله طلبکاران (ب)، عقد بیع فی‌مابین (الف) و (ب) محقق شده است، بنابراین ملکی را که طلبکاران (ب) توقیف کرده‌اند متعلق (الف) است و دادگاه با احراز این موضوع ضمن الزام (ب) به تنظیم سند رسمی حکم بر ابطال اجراییه نیز صادر می‌نماید.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/08/13
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گرگان

موضوع

معامله با دیگری در صورت وجود شائبه فروش مال غیر

پرسش

آقای (الف) با تنظیم قولنامه ماشینی را به آقای (ب) می‌فروشد؛ در قولنامه قید می‌شود در صورت عدم پرداخت تمام ثمن معامله، تماماً و کاملاً معامله فسخ می‌شود. پس از انعقاد معامله قیمت ماشین 44 میلیون تومان بوده و خریدار 12 میلیون را نقداً پرداخت و 2 میلیون باقیمانده و 30 میلیون دیگر را سه فقره چک 10 میلیونی داده که هر سه فقره به دلیل صدور چک بلامحل برگشت می‌خورد و فروشنده پس از اعلام به خریدار مبنی بر پرداخت ثمن معامله و عدم پرداخت ثمن اقدام به فروش ماشین به شخص دیگری می‌کند. پس از آن خریدار اولیه ماشین شکایت فروش مال غیر مطرح می‌کند. حال سوال این است که آیا در این فرض مسئله بزه فروش مال ‌غیر محقق شده است؟ آیا فروشنده ماشین جهت فسخ معامله اولیه باید به دادگاه مراجعه نماید؟

نظر هیئت عالی

با توجه به این‌که طرفین معامله توافق کرده‌اند که در صورت عدم پرداخت تمام ثمن، معامله کاملاً فسخ می‌گردد لذا در فرض عدم پرداخت چک‌ها و صدور گواهینامه عدم پرداخت آن، اقدام فروشنده بر اعلام فسخ معامله پس از مراجعه به بانک محالٌ‌علیه و صدور گواهینامه عدم پرداخت با توافق طرفین و مفاد قرارداد آنان منطبق بوده و در صورت اختلاف، محاکم عمومی حقوقی صالح به رسیدگی هستند. بنابراین، با تذکر این‌که بیع خیاری و شرط خیار، با تخلف از شرط فعل نفیاً یا اثباتاً فرق دارد نتیجتاً نظریه اکثریت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

در خصوص موضوع سوال اصلاً فروش مال غیر مصداق ندارد هر چند طبق ماده 362 قانون مدنی به مجرد عقد بیع مشتری مالک بیع و بایع مالک ثمن می‌شود و طبق ماده 363 و 364 قانون مرقوم در عقد بیع وجود خیار فسخ برای متبایعین مانع انتقال نمی‌شود و در بیع خیاری مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضای خیار، ولیکن در مانحن‌فیه در مسئله مطروحه شرطی تعیین شد و از دیگر سو به جهت این‌که در قوانین جاری و در قرارداد بین طرفین برای فروشنده جهت مراجعه به دادگاه و اعلام فسخ مطلبی بیان شده است لهذا به فرض این‌که فروشنده خودرو (ماشین) جهت فسخ به دادگاه مراجعه نکرده و خودرو را به فروش رسانیده باشد چون مورد نزاع کیفری، ناشی از امر حقوقی است که در رابطه با آن بین طرفین اختلاف می‌باشد و طرف دعوا برای خودش حقی قائل می‌باشد لهذا سوء‌نیت فروشنده محرز نیست و فروشنده همین‌‌که خودش را به جهت تخلف خریدار در پرداخت ثمن و پرداخت وجه چک‌ها محق می‌داند سوءنیت وی زائل می‌باشد.

نظر اقلیت

عقد با ایجاب و قبول واقع می‌شود و صرف عدم پرداخت چک موجب برهم‌زدن معامله نمی‌شود.پس از ایجاب و قبول، مشتری مالک بیع است و تا دادگاه حکم فسخ ندهد طرف مرتکب فروش مال غیر می‌شود چون معامله اولیه صحیح است و به قوت خودش پابرجا است. مضافاً این‌که خریدار چون چک داده در صورت عدم پرداخت وجه چک به هر عنوانی فروشنده می‌تواند از خیار فسخ خودش استفاده کند. مهم چگونگی اعلام فسخ است فسخ یک اقدامی است از سوی فروشنده که یا به صورت لفظ است یا به صورت عمل فروش مال. در فروش خودرو به دیگری از موارد فسخ عملی استفاده شده ولی بار اثبات آن بر عهده فروشنده است. پس در فسخ عملی به جهت این‌که بین متداعیین اختلاف حادث شده اگر طرف دادخواست اعلام فسخ ندهد بحث فروش مال غیر مطرح می‌گردد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/04/10
برگزار شده توسط: استان قزوین/ شهر بوئین زهرا

موضوع

طرح دعوی تسلیم و تحویل مبیع بدون ارائه سند رسمی مالکیت یا سند عادی

پرسش

آیا طرح دعوی تسلیم و تحویل مبیع بدون ارائه سند رسمی مالکیت یا سند عادی انتقال عین و بدون طرح دعوی اثبات عقد ناقله عین مسموع است؟

نظر هیئت عالی

در مورد اموال غیرمنقولی که دارای سند مالکیت بوده و نام فروشنده در دفتر املاک ثبت شده است همان‌گونه که در بند (ب) استدلال ذکر شده است، سند عادی دلیل قطعی و رسمی مالکیت نیست، بلکه مدعی می‌تواند به استناد مبایعه‌نامه عادی الزام فروشنده (مالک ثبتی) را به تنظیم سند رسمی انتقال و تحویل مبیع خواستار شود زیرا تسلیم مبیع از آثار بیع صحیح است و با محکومیت فروشنده به الزام به تنظیم سند رسمی، امکان تحویل مبیع فراهم است و رأی دادگاه کاشف از مالکیت خریدار خواهد بود.
در مورد اموال غیرمنقولی که دارای سابقه ثبتی بوده و در جریان ثبت است رسیدگی دادگاه به دعوای اثبات مالکیت و الزام فروشنده به واگذاری رسمی حقوق و تحویل مبیع بلااشکال است. در مورد اموال منقول نیز بند الف نظریه اعلام شده صحیح بوده مورد تأیید است.

نظر اتفاقی

مدعی برای اثبات مالکیت خود و درخواست الزام بایع به تحویل و تسلیم مبیع باید با تمسک به ادله سنتی اثباتی و رعایت قواعد شکلی دادرسی در محکمه صالح درخواست نماید در قانون مدنی قواعد و ارکان ماهوی عقود و قراردادها احصا شده است ولی از حیث اثباتی و رعایت قواعد شکلی ناظر بر معاملات اموال اعم از منقول و غیر منقول مقررات خاص مثل قانون ثبت راباید رعایت کرد. قواعد شکلی واجد وصف آمرانه بوده و تخطی از آن مسموع نیست. هرچند مقنن در ماده 348 قانون مدنی موضوع اقتدار و توانایی مطلق بایع به تسلیم مبیع را بیان کرده است. ولی در موضوع سوال بایع قدرت تسلیم ذاتاً و واقعاً دارد ولی از ایفای تعهدات مدنی که ناشی از اراده مقنن است و در بند 3 ماده 362 قانون مدنی تصریح شده است خودداری می‌نماید. در فرض سوال، عدم توانایی موقت بایع مدنظر نیست مثل بیماری، جنگ، غصب... زیرا در چنین مواردی عقد باطل نیست بلکه بایع به لحاظ حدوث فرس‌ماژور توان تسلیم ندارد. فرض ما جایی است که بایع بدون هیچ‌گونه مانعی از ایفای تعهدات مدنی خودداری می‌کند. استنکاف داوطلبانه از ایفای تعهدات مدنظر است. از آنجایی که تعهد به تسلیم یک تکلیف قانونی است ولو این‌که در قرارداد مورد تراضی قرار نگیرد ولی تسلیم مبیع حسب مورد بر اساس نوع و جنس مبیع متفاوت است.
اگر مبیع عین معین باشد. در چنین حالتی با تحقق عقد به نحو صحت، تعهد به تسلیم حادث می‌شود. مگر این‌که بایع از حق حبس موضوع ماده 377 قانون مدنی استفاده کند.
اگر بایع متخلف از تسلیم خودداری کند در حقوق ایران، خریدار بدواً حق فسخ یا انحلال قرارداد را ندارد بلکه به موجب ماده 376 قانون مدنی الزام به تحویل مبیع را بخواهد در صورت اثبات موضوع از طریق ارائه ادله لازم، و صدور اجراییه و عدم امکان اجرای مدلول حکم، حق فسخ را پیدا خواهد کرد. آن‌ هم به لحاظ حدوث خیار تعذر تسلیم مبیع است.
در فرض سوال، بیع که یک بیع و قرارداد مدنی محض است نه بیع و قرارداد تجارتی، فروض مختلف می‌توان تصور کرد.
الف - مبیع راجع به اموال منقول است مثل خودرو حالات متعدد دارد.
خریدار سند رسمی گرفته است چون در معاملات اموال منقول تنظیم سند رسمی شرط اثباتی نیست لذا با ارائه سند عادی و تمسک به ادله اثباتی سنتی دعوی تسلیم مبیع اموال منقول مسموع است.
اگر بیع و انتقال به نحو معاملات و قراردادهای شفاهی باشد بنا بر نظر عموم قضات و رویه قضایی دوخواسته یعنی اثبات وقوع عقد ناقل عین اموال منقول (اثبات مالکیت) و تحویل مبیع را تواماً مطرح نماید. هر دو دعوی یک‌جا رسیدگی می‌شود و حکم ترکیبی صادر می‌شود.
ب - مبیع از اموال غیرمنقول باشد. حالات متفاوت حادث می‌گردد.
1- مبیع اموال غیرمنقولی که فاقد سابقه ثبتی باشد چون از اطلاق مواد 22 و 46 و 47 و 48 و 70 قانون ثبت خارج است طبق رأی وحدت رویه براساس قانون مدنی رسیدگی می‌شود منتها ممکن است معامله یا براساس سند عادی باشد که دراین صورت دعوی مذکور مسموع است ودادگاه به مالکیت امر اجمالاً رسیدگی می‌کند یا بیع بدون تنظیم سند عادی باشد (یعنی بیع معاملاتی و شفاهی باشد) که چون بار اثبات عقد به عهده مدعی است باید دو دعوی مرتبط اثبات عقد بیع یا عقد ناقله عین مثل صلح و یا الزام به تحویل مبیع را که هر دو مالی است در دادگاه صالحه مطرح و محکمه براساس اطلاق ماده 103 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی تواماً رسیدگی و در صورت احراز شرایط بیع رأی مرکب صادر می‌نماید.
2- مبیع از جمله اموال غیرمنقولی باشد که ملک دارای سابقه ثبتی است و مشمول مدلول مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت باشد حالات متعدد ممکن است حادث گردد.
چنان‌چه معامله براساس سند رسمی انجام شده باشد دعوی مسموع است و یا خواهان صرفاً دارای سند عادی است که عمده معاملات به همین نحو انجام می‌شود که به موجب اطلاق مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت محکمه نباید صرف ارائه سند عادی را دلیل قطعی و رسمی مالکیت مدعی قلمداد کند زیرا دادگاه از پذیرش آن منع شده است. لذا مدعی باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را بدواً مطرح و با اخذ رأی قطعی و اخذ سند رسمی، اگر بیع به نحو معاملات و یا شفاهی باشد دعوی الزام به تسلیم مبیع را بخواهد.
اگر بیع به نحو معاملات و یا شفاهی باشد، دعوی اثبات وقوع عقد بیع یا هر عقد ناقله عین و یا الزام به تنظیم سند رسمی مطرح و پس از قطعیت حکم مرکب، سند رسمی اخذ و سپس دعوی سوم تسلیم مبیع را بخواهد.
تعدادی از قضات محترم بنا بر نص صریح ماده 48 قانون ثبت حکم قطعی را دلیل انتقال قطعی نمی‌دانند بلکه ارائه سند رسمی را الزامی می‌دانند و برخی از قضات رأی قطعیت یافته را به لحاظ این‌که رأی قاضی یک سند رسمی بوده و مرجع بر اسناد رسمی ثبت است دعوی را می‌پذیرند. علی‌ای‌حال در فرض سوال باید دقت شود که خریدار جزء اتباع خارجه نباشد چون آنان از تملک اموال غیرمنقول ممنوع هستند و اطلاق مواد 22 قانون ثبت با عنایت به ماده 60 همان قانون جاری و ساری نیست چون سند وفق مقررات تنظیم نشده است و لذا دعوی تسلیم مغایر قانون است....
مضافاً این‌که ترجیح سند عادی بر سند رسمی مخالف نصوص صریح در مواد 70، 71، 72، 73 و 93 قانون ثبت است.
طبق ماده 93 قانون ثبت اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده به استقلال و بدون حکم قضایی سندیت قطعی داشته و لازم‌الاجرا است. مفهوم مخالف آن این است که اسناد عادی هر چند باطل نیستند ولی مستقلاً دلیل قطعی مالکیت نبوده و لازم‌الاجرا نیستند و در محکمه با ارائه ادله اثباتی و طی تشریفات دادرسی افراز و اثبات می‌گردد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/11/07
برگزار شده توسط: استان لرستان/ شهر خرم آباد

موضوع

اثر شرط عدم مسئولیت فروشنده در خصوص ضمان درک مبیع در ضمن‌عقد بیع

پرسش

با توجه به بند (2) ماده 362 قانون مدنی که بیان نموده است؛ «عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد»، شرط عدم مسئولیت فروشنده در خصوص ضمان درک مبیع در ضمن‌عقد بیع چه اثری دارد؟

نظر هیئت عالی

شرط عدم مسئولیت فروشنده در خصوص ضمان درک در ضمن‌عقد بیع دارای آثار زیر است:
اولاً: در حق مالک چنین شرطی اثر ندارد و در صورت رجوع مالک عقد فاسد است و احکام مقرر در مواد 247 الی 263 و 317 قانون مدنی جاری است. ثانیاً: شرط در حق خریدار وفق مواد 301، 326 و 366 نافذ است و لذا به میزان ثمن برای خریدار استحقاق مطالبه، در صورت رجوع مالک، از بایع نخواهد بود.

نظر اکثریت

براساس ماده 303 قانون مدنی: «کسی که مالی را من غیر حق دریافت کند ضامن عین و منافع آن است، اعم از این‌که به عدم استحقاق خود عالم باشد یا جاهل»، همچنین به استناد ماده 390 قانون مذکور: «اگر بعد از قبض ثمن مبیع... مستحقٌ‌للغیر درآید، بایع ضامن است اگر چه تصریح به ضمان نشده باشد»، لذا در فرض سوال اگر مبیع مستحقٌ‌للغیر درآید اصل معامله باطل است و شرط مندرج در آن نیز بالتبع باطل خواهد شد، ولی اگر اصل معامله صحیح باشد با توجه به این‌که شرط مندرج در آن شرط نامشروع و خلاف قانون است با تقاضای ذی‌نفع باطل خواهد شد ولی مبطل عقد نیست.

نظر اقلیت

اگر در ضمن بیع، توافقی بین بایع و مشتری به وجود آید مبنی بر این‌که در صورت مستحقٌ‌للغیر بودن مبیع، بایع مسئولیتی نداشته باشد این توافق و شرط، خلاف مقتضای عقد نیست و در اصل مشتری از حق خود گذشته است و اثری در بیع ندارد، زیرا این شرط در راستای ماده 10 قانون مدنی منعقد شده است، نه خلاف اخلاق حسنه است و نه خلاف نظم عمومی و به عبارتی مشتری از حق خود مبنی بر استرداد ثمن چشم‌پوشی کرده است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/10/10
برگزار شده توسط: استان لرستان/ شهر خرم آباد

موضوع

عدم امکان الزام مشتری به پرداخت ثمن به مال مرهونه مورد بیع

پرسش

شخص (الف) مال غیرمنقولی را که در رهن بانک بوده است به شخص (ب) می‌فروشد. شخص (ب) ثمن معامله را پرداخت نکرده و شخص (الف) دادخواست مطالبه ثمن به طرفیت (ب) را طرح نموده است. با توجه به بند (4) ماده 362، ماده 793 قانون مدنی و رأی وحدت رویه شماره 620 مورخ 1376/8/20 دیوان‌عالی کشور (معامله مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی‌که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود اعم از این‌که بالفعل باشد یا بالقوه)؛ آیا می‌توان (ب) را محکوم به پرداخت ثمن معامله کرد؟

نظر هیئت عالی

این سوال در دو کمیسیون مطرح شده است:
*نشست قضایی1:
نظر اکثریت: در فرض سوال، دادگاه می‌تواند در صورت احراز حفظ حقوق مرتهن از طریق فک رهن یا اذن مرتهن، مشتری را به پرداخت ثمن محکوم نماید.
نظر اقلیت: دادگاه با وجودحق مرتهن (بانک) زمانی می‌تواند له خواهان (بایع) حکم صادر کند که در هرحال متضمن تعرّض به حقوق ذی‌نفع نباشد.

*نشست قضایی 2:
با توجه به ماده 793 قانون مدنی که راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حقوق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن و در مانحن‌فیه، اذنی از مرتهن اعلام نشده است بنابراین، طبق رأی وحدت رویه 620 مورخ 1376/8/20 هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور، چنین معامله‌ای غیرنافذ می‌باشد. از طرفی الزام مشتری به پرداخت ثمن موضوع بند (2) ماده 362 قانون مدنی از آثار بیع صحیح است و چون در معامله موضوع سوال، بدون تنفیذ از سوی بانک مرتهن مشمول بیع صحیح نمیگردد پس خریدار ملزم به پرداخت ثمن معامله نخواهد بود و در وضعیت موجود دعوا قابل استماع نخواهد بود. در نتیجه نظر اکثریت تا حدی که با این نظر منطبق است، مورد تأیید می‌باشد.

نظر اکثریت

عقد رهن یک حق عینی را برای مرتهن ایجاد می‌کند و در فرض سوال هر نوع عمل عقد از ناحیه راهن منافی حق مرتهن است و به نظر می‌رسد که دادگاه باید نماینده مرتهن را دعوت کند. اگر عقد بیع را اجازه داد، عقد صحیح است و دادگاه می‌تواند مشتری را به پرداخت ثمن در حق بایع محکوم کند، ولی اگر مرتهن عقد بیع را اجازه نداد، چون عقد بیع غیرنافذ بوده، محکوم کردن مشتری به پرداخت ثمن خلاف قانون است و دادگاه با ید قرار عدم استماع دعوا را صادر نماید.

نظر اقلیت

معامله ای که واقع شده در ظاهر صحیح است و تازمانی‌که مرتهن درخواست ابطال آن را نکرده، مشتری مکلّف است نسبت به پرداخت ثمن اقدام کند (تا زمانی‌که فساد بیع احراز نگردیده باشد اصل بر صحّت آن است). در فرض سوال، چون ملک به نام راهن منتقل نشده است و وی مالک مال مرهونه نیست بلکه حقّی نسبت به آن مال دارد و آن استیفای طلب است، مشتری باید نسبت به پرداخت ثمن اقدام نماید.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1388/02/11
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر نور

موضوع

تکلیف ید فروشنده با وجود شرط تحویل ملک بعد از پرداخت تتمه‌ ثمن

پرسش

تکلیف ید شخصی که صاحب ملکی بوده و آن را فروخته و در ضمن‌عقد بیع شرط کرده است که تحویل ملک بعد از پرداخت تتمه‌ ثمن صورت خواهد گرفت، چیست؟ به عبارت دیگر، اگر در اثنای فروش ملک و تحویل آن به خریدار، به تصور این‌که تتمه‌ ثمن با چک مدت‌دار پرداخت خواهد شد، به واگذارکردن ملک موصوف تحت عنوان اجاره مبادرت نماید، آیا مرتکب بزه شده است؟

نظر هیئت عالی

علی‌‌الاصول چگونگی ادامه تصرفات بایع نسبت به مبیع تا زمان تحقّق شرایط ضمن‌عقد و وصول باقی ‌مانده ثمن معامله تابع مفاد قرارداد و توافق و شرایطی است که فی‌مابین متعاملین در هنگام معامله مقرر گردیده و مستنبط از مقررات مواد 377 و 387 قانون مدنی این است که تصرفات فروشنده نسبت به مال مورد معامله تا زمان تسلیم آن به خریدار، امانی محسوب می‌شود و در صورت تعدّی و تفریط، فروشنده ضامن خواهد بود. به این ترتیب، چنان‌چه از شرایط و مفاد قرارداد که منشأ حقوقی دارد، استنباط گردد که معامله واقع گردیده و از آثار بیع صحیح تسلیم مبیع می‌باشد، یا این که فروشنده در موعد معینی تعهد به تحویل مبیع نموده است، دادن اجاره مبیع موجه نبوده و صحیح نیست و از این جهت نظر اکثریت تأیید می‌شود. راجع به جرم بودن یا نبودن آن نیز باید به عنصر معنوی تشکیل‌دهنده بزه توجه شود.

نظر اکثریت

به مجرد عقد بیع، مبیع به خریدار (مشتری) منتقل می‌شود. بنابراین، نمائات حاصل از مبیع در فاصله عقد تا تحویل، به تبعیت از اصل مبیع در مالکیت خریدار می‌باشد. لذا ید شخص بایع (در فرض سوال) امانی بوده و امین نسبت به مال مورد امانت مسئولیت ندارد، مگر این‌که تعدّی و تفریط نماید و فروشنده (امین) ضامن زیان‌های ناشی از تقصیر خویش است. این مسئولیت نیز ریشه قراردادی ندارد و تابع قواعد اتلاف و تسبیب در قانون مدنی است و چون بایع با توجه به تاریخ و سررسید چک بابت ثمن در فاصله وقوع عقد بیع و تحویل مبیع منافع مبیع را که در قالب عقد اجاره به شخص ثالث انتقال داده است، مرتکب بزه جرم انتقال مال غیر (منافع) گردیده و به استناد ماده 1 قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب 1308/1/5 کمیسیون قوانین عدلیه ناظر به ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری مصوب 1364/6/28 مجلس شورای اسلامی و 1367/9/15 مجمع تشخیص مصلحت نظام، قابل مجازات است. مواد استنادی مواد 362، 363 و 370 قانون مدنی می‌باشد.

نظر اقلیت

گروه اول: چون عقد فی‌مابین طرفین متزلزل و مشروط است و طرفین به این اعتقاد که مبیع تا تأدیه ثمن در اختیار و تصرف بایع (فروشنده) باشد و نامبرده می‌تواند از مبیع تصرف و استیفای منافع نماید و با اجاره مبیع به ثالث چون تا زمان تحویل مبیع مالکیت از آن بایع خواهد بود و نامبرده مرتکب هیچ‌گونه بزهی نگردیده است، موضوع فاقد وصف جزایی می‌باشد.
گروه دوم: نمی‌توان به صورت کلی اظهارنظر نمود و باید قائل به تفکیک شد. چنان‌چه تصمیم و اعتقاد متعاملین به عدم استفاده مبیع از ناحیه بایع باشد، مانند این‌که مبیع اتومبیل صفر کیلومتر بوده و طرفین جهت تحویل مبیع اجل تعیین نمایند، بدون تردید در چنین فرضی باید گفت نظر و اعتقاد طرفین به عدم امکان انتقال منافع اتومبیل به ثالث در فاصله بین عقد و تحویل مبیع می‌باشد و چنان‌چه بایع آن را به اجاره واگذار نماید مرتکب بزه جرم انتقال مال غیر گردیده و قابل تعقیب است و چنان‌چه تصمیم و اعتقاد متعاملین به استفاده مبیع باشد؛ مثلاً منزل مسکونی ساخت قدیم موضوع بیع بوده و آپارتمان نو موضوع بیع نباشد، می‌توان قائل به این بود که منظور طرفین استفاده از مبیع در فاصله بین عقد بیع و تحویل مبیع می‌باشد و در صورت انتقال منافع، بزهی قابل تصور نیست.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1387/08/13
برگزار شده توسط: استان کردستان/ شهر بانه

موضوع

ارتباط رد دعوای الزام به تنظیم سند و بطلان اصل قرارداد

پرسش

آقای (الف) از آقای (ب) یک دهنه مغازه خریداری می‌کند سپس خریدار از دادگاه انتقال سند رسمی را تقاضا می‌نماید. دادگاه با این استدلال که در هیچ شرطی انتقال سند رسمی امکان‌پذیر نمی‌باشد (موضوع مواد 33 و 34 قانون ثبت، قانون قدیم) نسبت به بطلان دعوا حکم صادر کرده و دادگاه تجدیدنظر آن را تأیید می‌کند. سپس فروشنده احکام صادره مذکور را مستمسک قرار داده و نسبت به طرح دعوای خلع ید به طرفیت خریدار اقدام نموده و موضوع در شورای حل اختلاف رسیدگی و شورای حل اختلاف به لحاظ این‌که تصرفات خریدار غاصبانه نبوده دعوای مذکور را رد کرده و دادگاه آن را تأیید می‌نماید.فروشنده در مدت مذکور در قرارداد، از حق فسخ خود استفاده نمی‌کند. با توجه به مراتب فوق، آیا امکان برهم زدن قرارداد سند از طریق دعوای حقوقی به عنوان عدم اعتبار قرارداد عادی وجود دارد؟

نظر هیئت عالی

با توجه به اصل صحت معاملات موضوع ماده 223 قانون مدنی و این‌که مبایعه‌نامه مورد سوال بر اساس معامله مذکور تنظیم شده و موجبی برای فسخ یا بطلان آن ملحوظ نیست و رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز هیچ‌گونه تأثیری در بی‌اعتباری سند مزبور ندارد، مبایعه‌نامه به اعتبار خود باقی و در صورت طرح دعوای بی‌اعتباری آن محکوم به بطلان است. بنابراین، اتفاق‌نظر منعکس در صورت‌جلسه تأیید می‌شود. قطع نظر از اقدام دادگاه اولیه در رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به دلیل عدم شرط الزام، نظر به این‌که به موجب ماده 362 قانون مدنی از آثار بیع صحیح، الزام بایع به تسلیم مبیع می‌باشد و با استناد به مواد 367 و 369 همان قانون، تسلیم وقتی حاصل می‌شود که مشتری متمکن از انحای تصرفات و انتفاعات باشد و تسلیم به اختلاف در مبیع به کیفیات مختلفه است و در مال غیرمنقول چنان‌چه سند رسمی تنظیم نشود تسلیم به معنای واقعی محقق نشده است، لذا دادگاه اولیه به دلیل عدم درج شرط الزام نمی‌توانسته است دعوا را مردود اعلام کند.

نظر اتفاقی

با توجه به مواد 10،190،221 و 1292 قانون مدنی، رد دعوا در مرجع قضایی مجوز طرح دعوا به نام عدم اعتبار قرارداد عادی نیست. استناد به دعاوی رد شده جهت مخدوش نمودن چهره قراردادها وجاهت قانونی ندارد، اصل بر صحت قراردادها است و ذکر عبارت «به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است»، در ماده 1292 قانون مدنی مجوز طرح دعوا با عنوان اعلام بی‌اعتباری قرارداد نیست. با توجه به این‌که جهات قانونی مذکور در ماده 190 قانون مدنی عنوان نشده، باید حکم به رد دعوا صادر شود.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1387/05/09
برگزار شده توسط: استان خراسان جنوبی/ شهر بیرجند

موضوع

فسخ معامله به استناد مستحقٌ‌للغیر بودن جزء ثمن معامله

پرسش

زمینی به مبلغ پنجاه میلیون تومان فروخته شده است. در قرارداد قید شده جهت پرداخت ثمن یک دستگاه اتومبیل به مبلغ پانزده میلیون تومان به فروشنده تحویل داده شود و بقیه به صورت نقدی به فروشنده پرداخت گردد. پس از مدتی مشخص می‌شود اتومبیل مسروقه است، لذا خریدار دادخواستی با عنوان ابطال قرارداد به لحاظ مستحقٌ‌للغیر بودن ثمن تقدیم کرده است. این دعوا چگونه تحلیل می‌شود؟- توضیح:به موجب ماده 441 قانون مدنی، خیار تبعض صفقه منحصر در مستحقٌ‌للغیر درآمدن جزء مبیع می‌باشد که در این‌صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نموده یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را مسترد کند. مورد فوق اشاره به مستحقٌ‌للغیر درآمدن جزء ثمن دارد. آیا حکم ماده 441 قانون مدنی در اینجا هم جاری است؟ به عبارت دیگر آیا با مستحقٌ‌‌للغیر درآمدن جزء ثمن (اتومبیل مسروقه) می‌توان قائل به بطلان عقد (فروش زمین) شد؟

نظر هیئت عالی

خیار تبعض صفقه در مورد ثمن و هر معامله معوض دیگری ایجاد می‌شود، هر چند در ماده 441 قانون مدنی، خیار تبعض صفقه در مورد بیع بیان شده است، لیکن با توجه به ماده 456 قانون مدنی که تمام انواع خیارات را در جمیع معاملات لازمه، جاری می‌داند مگر خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است و خصوصیتی هم در مبیع نیست که خیار تبعض صفقه انحصار به آن پیدا نماید. خیار مزبور در کلیه معاملات معوض جاری شده و در ثمن نیز موجود می‌شود. بنابراین، خیار مزبور ویژه بطلان عقد نسبت به بعض مبیع نیست و در هر مورد که عقد نسبت به بعض منحل شود قابل اجرا است. با این ترتیب نظر اقلیت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

اولاً: خیارات استثنا بر اصل هستند و باید در بحث خیارات به نص اکتفا کرد و ماده 441 قانون مدنی، خیار تبعض صفقه را منحصر به مستحقٌ‌للغیر درآمدن مبیع می‌داند نه ثمن. ثانیاً: به موجب بند (2) ماده 362 قانون مدنی، مشتری در فرض مستحقٌ‌للغیر درآمدن جزو ثمن ضامن است و این به معنای بطلان معامله یا فسخ آن نیست.

نظر اقلیت

مبیع خصوصیتی نسبت به ثمن ندارد؛ لذا خیار تبعض صفقه علاوه‌ بر مبیع شامل ثمن هم می‌شود. در نتیجه بایع زمین می‌تواند به استناد مستحقٌ‌للغیر درآمدن جزو ثمن، معامله را فسخ کند.
• نظرهای ابرازی:
نظر اول: به صراحت ماده 362 هم بایع و هم مشتری باید به ترتیب، ضامن مبیع و ثمن باشند؛ لذا صدور حکم به بطلان صحیح نیست زیرا از عهده برآمدن درک مبیع یا ثمن، فرع بر، بقای اصل معامله است. یعنی؛ اگر معامله باطل شود که از عهده برآمدن درک مبیع یا ثمن معنا نخواهد داشت، لذا صرفاً مشتری ضامن درک خودرویی است که به عنوان جزیی از ثمن زمین پرداخته است و صدور حکم به بطلان صحیح نیست.
نظر دوم: اگر خریدار زمین (کسی که خودرو را به عنوان قسمتی از ثمن زمین داده) علم به مسروقه بودن آن داشته باشد قرارداد (معامله) باطل است ولی چنان‌چه خریدار زمین علم به مسروقه بودن خودرو نداشته باشد، صرفاً باید ثمن جدیدی به فروشنده زمین بپردازد یعنی؛ ضامن درک ثمن است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1385/09/11
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم

موضوع

نحوه تصرف در ملکی که از طریق مزایده خریداری شده

پرسش

هرگاه کسی در اجرای احکام از طریق مزایده ملکی را خریداری کند ولی ملک در تصرف دیگری باشد آیا دادگاه غیر از انتقال ملک و فراهم کردن مقدمات تنظیم سند به نام وی تکلیفی برای رفع تصرف و تحویل ملک به وی دارد؟

نظر هیئت عالی

نظر اکثریت تأیید می‌شود.

نظر اکثریت

اجرای احکام نمی‌تواند ملک را از تصرف متصرف خارج کند پس از انتقال سند رسمی به نام برنده مزایده وی می‌تواند به حسب مورد دادخواست خلع ید یا تخلیه ملک را به دادگاه تقدیم کند، زیرا دادگاه یا اجرای احکام موظف است حکم را اجرا کند و در مورد خلع ید متصرف یا تخلیه ملک حکمی وجود ندارد و هرگونه اقدام خارج از محدوده حکم تخلف محسوب می‌شود.

نظر اقلیت

اجرای احکام یا دادگاه با انجام مزایده در واقع معامله انجام می‌دهد و مال غیرمنقول را به برنده مزایده می‌فروشد و بیع واقع می‌شود. طبق ماده 362 قانون مدنی تسلیم مبیع از آثار بیع صحیح است. بنابراین، اگر مبیع در تصرف دیگری باشد دادگاه و اجرای احکام موظفند مبیع را تسلیم برنده مزایده کنند. لازمه تسلیم مبیع این است که از متصرف خلع ید کنند و ملک را تحویل برنده مزایده دهند. این موضوع از ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی نیز قابل استنباط است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1384/09/25
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر چالوس

موضوع

در رهن گذاشتن زمینی که به موجب سند عادی فروخته شده

پرسش

اگر کسی زمینی را با مبایعه‌نامه عادی به دیگری بفروشد و در فاصله انعقاد عقد بیع تا انتقال سند رسمی در دفترخانه، فروشنده بدون اطلاع خریدار با سند همان زمین اقدام به دریافت وام کند و سند را در گرو و رهن بانک قرار دهد آیا عمل وی جرم است؟

نظر هیئت عالی

برحسب مقررات ماده 362 قانون مدنی به مجرد وقوع عقد بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود. بنابراین، اعم از این‌که بیع با سند رسمی و یا سند عادی باشد مالک با فروش ملک، دیگر در مبیع مالکیتی نداشته و حق ندارد نسبت به مال فروخته شده تصرف غیرقانونی کند مگر با اجازه خریدار و رهن دادن مال دیگری و یا اجاره آن بدون اذن مالک مشمول مقررات جزایی خواهد شد. با توجه به سوال مطروحه اگر فروشنده مبیع را به رهن بانک بگذارد در واقع ملک دیگری را به‌ عنوان وثیقه برای اخذ وام خودش به رهن بانک داده مسلماً این اقدام جنبه جزایی دارد مگر این‌که فروشنده با اختیارات حاصله از مبایعه‌نامه عقد بیع را اقاله کند که آن هم نیازمند اقاله دلیل است.

نظر اکثریت

عمل فروشنده زمین با هیچ یک از مواد قانونی انطباق ندارد و جرم نیست و صرفاً یک امر مدنی و حقوقی است.

نظر اقلیت

به هر حال عمل فروشنده زمین در استفاده از سند، بدون اطلاع خریدار که هم اکنون مالک زمین است، صحیح نبوده و جرم است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1383/04/05
برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر شازند

موضوع

مصداق فروش مال غیر در مورد فروش مجدد مبیع توسط فروشنده آن

پرسش

شخصی سیم‌کارت تلفن همراه را به‌ صورت قسطی به فردی می‌فروشد و چند قسط نیز دریافت می‌کند و پس از مدتی به‌ علت عدم پرداخت مابقی اقساط از سوی خریدار، سیم کارت را قطع و به دیگری می‌فروشد یا این‌که اجازه استفاده به خریدار نمی‌دهد حکم چنین مسئله‌ای چیست؟

نظر هیئت عالی

نشست قضایی (*5): با توجه به ماده 362 قانون مدنی که آثار بیع را بیان داشته و به محض وقوع بیع خریدار را مالک مبیع و فروشنده را مالک ثمن دانسته، بعد از فروش و وقوع عقد بیع، مبیع (موبایل) متعلق به خریدار بوده و فروش آن به دیگری در حکم فروش ملک غیر است و در مورد ممانعت از استفاده، خریدار می‌تواند رفع و ممانعت از حق استفاده خود را از مراجع قانونی بخواهد.

نظر اتفاقی

مسئله دارای چند صورت است:
1. اگر به‌ صورت مطلق و بدون شرط خیار فروخته باشد اصل در لزوم بیع به استناد ماده 219 قانون مدنی برای طرفین لازم‌الاتباع است لذا حق قطع کردن را ندارد؛ در صورت قطع کردن خریدار می‌تواند تقاضای رفع تصرف کند. در صورتی‌که به شخص دیگری فروخته باشد با شکایت شاکی از باب فروش مال غیر، قابل تعقیب خواهد بود و فروشنده فقط حق مطالبه اقساط دارد.
2. اما اگر در متن قرارداد و یا در حین فروش خیار فسخ قرار داده باشند در صورت عدم پرداخت اقساط توسط خریدار فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/11/08
برگزار شده توسط: استان اردبیل/ شهر نمین

موضوع

صدور حکم به پرداخت مابقی ثمن بدون توجه به تنظیم سند رسمی

پرسش

معامله‌ای مبنی بر انتقال یک دستگاه اتومبیل انجام و فی‌المجلس، مبیع و بخشی از ثمن معامله تسلیم و تسلم می‌شود. فروشنده در ازای مابقی ثمن که طبق قرارداد می‌باید هنگام تنظیم سند رسمی به نام خریدار پرداخت شود یک فقره چک دریافت کرده است. بعد از مدتی خریدار نسبت به چک موصوف دستور عدم پرداخت داده و به فروشنده اظهار می‌دارد تا زمانی که سند رسمی به نام وی تنظیم نشده مانع از وصول مابقی ثمن (چک) خواهد شد. آیا بدون توجه به «تنظیم سند رسمی» می‌توان در صورت تقدیم دادخواست از سوی فروشنده حکم به پرداخت مابقی ثمن داد. در این‌صورت تکلیف تعهد مزبور چیست؟

نظر هیئت عالی

صرف نظر از مواد مربوط به چک از لحاظ قانون تجارت‌، اصولاً در فرض سوال فوق شرط قرارداد متقابل بوده وملازم یکدیگر محسوب می‌شوند یعنی تا زمانی‌‌که سند رسمی تنظیم نشده وصول وجه‌چک بابت بخشی از ثمن معامله مفهومی ندارد و متقابلاً مادام‌که بخش باقی مانده از ثمن معامله پرداخت نشود تنظیم سند ممکن نخواهد بود به عبارت دیگر چون تنظیم سند رسمی و پرداخت وجه‌چک در یک زمان باید صورت گیرد مطالبه وجه چک قبل از تنظیم سند از نظر دادگاه مسموع نبوده و خریدار می‌تواند مانع وصول وجه چک مذکور شود. این امر از مفاد ماده 341 قانون مدنی نیز می‌تواند مورد استنباط قرار گیرد بنابراین نظر اقلیت با موازین قانونی بیشتر سازگار است.

نظر اکثریت

قرارداد فی‌مابین قراردادی است صحیح و در نتیجه بین طرفین و قائم‌مقام قانونی آنها الزام‌آور خواهد بود و چون از لحظه انعقاد عقد مالکیت مبیع و ثمن که یکی از آثار بیع صحیح است برای طرفین حاصل می‌شود (ماده 362 قانون مدنی) به این ترتیب شرط مندرج در قرارداد تأثیری در آن نداشته، دادگاه باید حکم به تأدیه مابقی ثمن صادر کند زیرا بر اساس مفاد ماده 376 قانون مدنی در صورت تأخیر در تسلیم مبیع یا ثمن، ممتنع اجبار به تسلیم می‌شود و تعهد به تنظیم سند رسمی امر دیگری است که خوانده با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌تواند احقاق حق کند.

نظر اقلیت

صرف‌نظر از آثار بیع صحیح چون شرط ضمن‌عقد شرط صحیحی بوده است و مفاد شرط حاکی از تقابل طرفین در ایفا تعهدات خویش (تعهد فروشنده تنظیم سند رسمی به نام خریدار و تعهد خریدار تأدیه مابقی ثمن و تأمین محل چک‌) است یعنی تا زمانی که سند رسمی تنظیم نشود مابقی ثمن تأدیه نخواهد شد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/09/17
برگزار شده توسط: استان یزد/ شهر یزد

موضوع

وضعیت معامله در صورتی‌که پرداخت بخشی از ثمن به آینده موکول شود

پرسش

چنان‌چه ضمن انجام معامله‌ای پرداخت بخشی از ثمن معامله به توافقی که در آینده در این زمینه صورت می‌گیرد محول شود (بدون قید مدت) و سپس در این راستا اقدامی معمول نگردد وضعیت معامله منعقده از نظر حقوقی چیست؟

نظر هیئت عالی

نشست قضایی (4): به استناد ماده 362 قانون مدنی بیع انجام یافته، نقل و انتقال صورت گرفته است و هرگاه پرداخت بخشی از ثمن موکول به توافق آتی باشد در این قرار شرط تعجیلی احراز نمی‌شود و فروشنده هر آینه حق مطالبه مانده ثمن را دارد.

نظر اکثریت

نظر به این‌که در معامله مذکور پرداخت بخشی از ثمن معامله به توافقی که در آتیه فی‌مابین طرفین صورت خواهد گرفت موکول گردیده لکن زمان توافق مشخص نشده و مجهول است و با عنایت به این‌که حسب قاعده فقهی «للاجل قسط من‌الثمن» اجل و مدت پرداخت در حقیقت بخشی از ثمن می‌باشد و در نتیجه شرط مجهول مذکور در معامله موجب جهل به یکی از عوضین (‌ثمن معامله) می‌شود. با توجه به این‌که حضرت امام خمینی (ره) در ذیل مسئله 1 بحث نقد و نسیه در کتاب تحریرالوسیله فرموده‌اند: «فلو اشترط التأجیل و لم یعین او عین مجهولاً بطل البیع (‌اگر مدت برای ثمن شرط شود و تعیین مدت نشود یا به‌ طور مجهول تعیین شود بیع باطل است) و آقایان دکتر سید حسن امامی و دکتر ناصر کاتوزیان نیز در شرح ماده 233 قانون مدنی چنین شرط و معامله‌ای را باطل می‌دانند. با توجه به آنکه شرط مورد نظر یکی از مصادیق شروط باطل و مبطل بند 2 ماده 233 قانون مدنی دانست، در نتیجه شرط و عقد هر دو باطل هستند.

نظر اقلیت

در خصوص این شرط که تأدیه ثمن موکول به توافقی است که در آینده صورت می‌گیرد باید گفت که این شرط موجب جهل به یکی از عوضین نخواهد بود چرا که هنگام انعقاد عقد هم مبیع و هم مقدار ثمن مشخص و معین است منتهی در این‌که بخشی از ثمن چه زمانی پرداخت می‌شود منوط به توافقی شده است که در آینده انجام شود. حال چنان‌چه بایع پس از انعقاد عقد از مشتری بخواهد که در این خصوص توافق کنند و مشتری هم حاضر شود، در این فرض هم عقد و هم شرط است ولی چنان‌چه بایع از مشتری بخواهد که با هم در جهت تعیین زمان تأدیه ثمن توافق کنند ولی مشتری حاضر نشود در این لحظه مشخص می‌شود که انجام شرط غیر مقدور بوده است که چنین شرطی باطل ولی غیرمفسد عقد می‌باشد، (‌در بند (الف) ماده 232 قانون مدنی). اگر شرط باطل باشد انگار که چنین شرطی وجود نداشته و اصل حال بودن تأدیه ثمن و تسلیم مبیع حاکم می‌شود. اگر زمان تأدیه ثمن موکول شود به تعیین آن توسط خریدار در این فرض چون شرط به نفع خریدار است و امکان دارد از آن سوء‌استفاده کند، می‌توان گفت بنا به قاعده للاجل قسط من‌الثمن عقد و شرط باطل است. به هر حال اصولی به مانند اصل صحت، اصل لزوم و اصل استحکام قراردادها مانع از این است که به راحتی حکم به بطلان قراردادها بنماییم.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1381/09/01
برگزار شده توسط: استان یزد/ شهر یزد

موضوع

وضعیت معامله در صورتی‌که پرداخت بخشی از ثمن به آینده موکول شود

پرسش

چنان‌چه ضمن انجام معامله‌ای پرداخت بخشی از ثمن معامله به توافقی که در آینده در این زمینه صورت می‌گیرد محول شود (بدون قید مدت) و سپس در این راستا اقدامی معمول نگردد وضعیت معامله منعقده از نظر حقوقی چیست؟

نظر هیات عالی

نشست قضایی (4): به استناد ماده 362 قانون مدنی بیع انجام یافته، نقل و انتقال صورت گرفته است و هرگاه پرداخت بخشی از ثمن موکول به توافق آتی باشد در این قرار شرط تعجیلی احراز نمی‌شود و فروشنده هرآینه حق مطالبه مانده ثمن را دارد.

نظر اکثریت

نظر به این‌که در معامله مذکور پرداخت بخشی از ثمن معامله به توافقی که در آتیه فی‌مابین طرفین صورت خواهد گرفت موکول گردیده لکن زمان توافق مشخص نشده و مجهول است و با عنایت به این‌که حسب قاعده فقهی «للاجل قسط من‌الثمن» اجل و مدت پرداخت در حقیقت بخشی از ثمن می‌باشد و در نتیجه شرط مجهول مذکور در معامله موجب جهل به یکی از عوضین (‌ثمن معامله) می‌شود. با توجه به این‌که حضرت امام خمینی (ره) در ذیل مسئله 1 بحث نقد و نسیه در کتاب تحریرالوسیله فرموده‌اند: «فلو اشترط التاجیل و لم یعین او عین مجهولاً بطل البیع (‌اگر مدت برای ثمن شرط شود و تعیین مدت نشود یا به‌ طور مجهول تعیین شود بیع باطل است) و آقایان دکتر سید حسن امامی و دکتر ناصر کاتوزیان نیز در شرح ماده 233 قانون مدنی چنین شرط و معامله‌ای راباطل می‌دانند. با توجه به آنکه شرط مورد نظر یکی از مصادیق شروط باطل و مبطل بند 2 ماده 233 قانون مدنی دانست، در نتیجه شرط و عقد هر دو باطل هستند.

نظر اقلیت

در خصوص این شرط که تادیه ثمن موکول به توافقی است که در آینده صورت می‌گیرد باید گفت که این شرط موجب جهل به یکی از عوضین نخواهد بود چرا که هنگام انعقاد عقد هم مبیع و هم مقدار ثمن مشخص و معین است منتهی در این‌که بخشی از ثمن چه زمانی پرداخت می‌شود منوط به توافقی شده است که در آینده انجام شود. حال چنان‌چه بایع پس از انعقاد عقد از مشتری بخواهد که در این خصوص توافق کنند و مشتری هم حاضر شود، در این فرض هم عقد و هم شرط است ولی چنان‌چه بایع از مشتری بخواهد که با هم در جهت تعیین زمان تادیه ثمن توافق کنند ولی مشتری حاضر نشود در این لحظه مشخص می‌شود که انجام شرط غیر مقدور بوده است که چنین شرطی باطل ولی غیرمفسد عقد می‌باشد، (‌در بند (الف) ماده 232 قانون مدنی).اگر شرط باطل باشد انگار که چنین شرطی وجود نداشته و اصل حال بودن تادیه ثمن و تسلیم مبیع حاکم می‌شود.اگر زمان تادیه ثمن موکول شود به تعیین آن توسط خریدار در این فرض چون شرط به نفع خریدار است و امکان دارد از آن سوء‌استفاده کند، می‌توان گفت بنا به قاعده للاجل قسط من‌الثمن عقد و شرط باطل است. به هر حال اصولی به مانند اصل صحت، اصل لزوم و اصل استحکام قراردادها مانع از این است که به راحتی حکم به بطلان قراردادها بنماییم.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/11/08
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر محمود آباد

موضوع

شمول فروش اقساطی مبیع تحت عنوان عقد بیع جهت تنفیذ یا ابطال قرارداد

پرسش

طبق قرارداد، فروش اقساطی یک دستگاه ویلا مورد معامله قرار گرفته است پس از حدوث اختلاف، خریدار دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم کرده و دادگاه بدوی با این استدلال که قرارداد مذکور بیع تلقی می‌شود مبادرت به صدور رأی به الزام به تنظیم سند رسمی کرده است. با اعتراض محکومٌ‌‌علیه مرجع رسیدگی تجدیدنظر استان مازندران، قرارداد مذکور را بیع ندانسته و دادنامه بدوی را نقض و حکم به رد دعوا صادر می‌کند. در رسیدگی به اعتراض، دیوان‌عالی کشور به این دلیل که قرارداد فروش اقساطی بیع نیست، دادنامه استان را تأیید می‌کند. خریدار، فروش اقساطی را که وکالتاً از شخص ثالثی با اخذ سند رسمی خریده با سند رسمی به شخص دیگری فروخته است (خریدار تصرفات مالکانه در این چند ساله داشته است). فروشنده مقیم امریکا است و وکیل وی دادخواست تنفیذ ابطال فروش و ابطال اسناد رسمی و خلع ید و قلع و قمع بنا داده است. خوانده که خریدار فروش اقساطی است در دفاع بیان داشته که وجه را کلاً به شخص خواهان (موکل) پرداخته و ایشان با پول وی اقدام به فک رهن کرده تا در دفترخانه حاضر و سند رسمی تنظیم کند ولی پس از اخذ پول اقدام به انجام تعهدش نکرده و به خارج از کشور رفته است. خریدار به شهادت شهود استناد می‌کند. با این توصیف، سوال این است خواسته تنفیذ ابطال فروش‌نامه چیست و منظور وکیل خواهان چیست؟‌

نظر هیئت عالی

نظر به این‌که درخواست الزام به تنظیم سند رسمی از سوی خریدار در مراحل تجدیدنظر و دیوان‌عالی‌ کشور مردود اعلام شده است، معلوم نیست اخذ سند رسمی موضوع درخواست ابطال از سوی وکیل خواهان بنا به چه مجوزی صورت گرفته است و مادام‌ که مراتب و چگونگی و نحوه اخذ سند رسمی به ‌وسیله خریدار معلوم نگردد، بیان پاسخ ممکن است.

نظر اتفاقی

عقد یا قراردادی تحت عنوان فروش اقساطی در قانون پیش‌بینی شده است که ماده 55 قانون عملیات بانکی بدون ربا که برابر موضوع ماده 13 همان قانون و نیز ماده 1 دستورالعمل اجرایی فروش اقساطی مسکن می‌باشد، به یک شرط به فروش اقساطی اعتبار بخشیده و این در صورتی است که مسبب انتقال و مملک به وجود آمده باشد و در چنین صورتی‌که مبیع عین معین بوده و اراده طرفین مبتنی بر عقد بیع باشد از مصادیق ماده 362 قانون مدنی بوده و برابر ماده 338 قانون مدنی بیع صورت گرفته، اگر چه مالی به مدت طولانی در برابر اقساط معین در اختیار دیگری واگذار شده باشد، در اینجا در پایان مدت و پرداخت اقساط، ملک خود به خود به مالکیت متصرف در‌می‌آید؛ اما اگر سبب انتقال به وجود نیامده باشد و نیاز به تراضی دوباره با تصمیم یکی از دو طرف باشد به منزله اجاره بوده و یا قراردادی است که وفق ماده 10 قانون مدنی، بر حسب مفاد قرارداد فروش اقساطی، تعهد به الزام تنظیم سند، صراحتاً قید شده باشد ملزم به ایفای قرارداد خواهد بود. بنابراین در خصوص تنفیذ ابطال فروش‌نامه با توجه به این‌که حکم صادره از سوی مرجع تجدیدنظر و شعبه دیوان‌عالی ‌کشور که فروش اقساطی را بیع ندانسته به منزله ابطال، قرارداد منعقده نمی‌باشد؛ لذا قراردادی ابطال نشده، تنفیذ ابطال قرارداد مذکور قابل پذیرش نمی‌باشد و عندالاقتضا نیاز به اخذ توضیح از خواهان است.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/07/10
برگزار شده توسط: استان خراسان جنوبی/ شهر بیرجند

موضوع

مطالبه وجه سپرده توسط برنده مزایده با ادعای عدم تخلیه ملک موضوع مزایده و راه حل قانونی آن

پرسش

در ماده 6 یک آگهی مزایده که شرایط خاصی داشته و در بندهای مختلف تنظیم گردیده، قید شده است: متقاضی باید مبلغ معینی را بابت شرکت در مزایده بسپارد و برنده مزایده از تاریخ... تا تاریخ...، باید قیمت پیشنهادی را تودیع نماید والا وجه سپرده ضبط خواهد شد و در یکی از بندهای دیگر قید شده که تخلیه محل به عهده فروشنده می‌باشد و چون برنده مزایده در مهلت مقرر، قیمت پیشنهادی را تودیع نکرده وجه سپرده ضبط شده است.
حال برنده مزایده، دادخواست داده و وجه سپرده را مطالبه کرده و اظهار داشته چون ملک تخلیه نشده و قابل تخلیه هم نیست، و قرارداد هم منعقد نشده، پس باید وجه سپرده و ضبط شده مسترد گردد والا باید ملک تخلیه شود تا مبلغ پیشنهادی پرداخته شود. فروشنده هم می‌گوید تخلیه از وظایف او بوده و باید اول قیمت پیشنهادی پرداخته شود تا او تخلیه کند. با این شرایط، برنده حاضر به انجام قرارداد نمی‌شود و کسی که مزایده گذاشته نیز وجه سپرده را ضبط کرده است. این مسئله را چگونه باید حل کرد

نظر هیئت عالی

نشست قضایی (1): انجام معامله از طریق انتشار آگهی مزایده، در واقع به مثابه عقود و معاملات غایبین است که در این مورد فروشنده با نشر آگهی مزایده، فروش مال معین و شرایط آن را ایجاباً انشا می‌کند و شخصی هم که با تودیع سپرده موردنظر در آگهی مزایده در امر مزایده شرکت می‌نماید با این اقدام، محتملاً معامله را با شرایط مندرج در آگهی مزایده قبول می‌کند، این شخص نمی‌تواند به این مطلب متمسک شود که قرارداد منعقد نکرده است اما در مورد سپرده لازم است خاطرنشان شود طبق شرایط مزایده، مقرر بوده برنده مزایده در مهلت معین، قیمت پیشنهادی را تودیع کند والا وجه سپرده ضبط خواهد شد، تکلیف برنده مزایده است که قیمت پیشنهادی در مهلت تعیین شده در آگهی مزایده را تأدیه کند و با وصف آن‌که در آگهی مزایده مصرح است تخلیه محل به عهده فروشنده می‌باشد اگر برنده مزایده، تکلیف خود را در زمینه تأدیه قیمت پیشنهادی در موعد معین شده در آگهی انجام ندهد، فروشنده می‌تواند وجه سپرده را به نفع خود ضبط کند. در فرض مطروحه، امر تخلیه مال مورد معامله و تحویل آن به برنده مزایده، موکول به تأدیه قیمت پیشنهادی از جانب خریدار بوده است و برنده مزایده در مقام تقاضای استرداد سپرده اولیه اگر قیمت را نپرداخته باشد بنابر آن چه که گذشت نمی‌تواند پرداخت قیمت را به تخلیه و تحویل مال موکول نماید لکن اگر برنده مزایده (خریدار) با اقامه دعوا اثبات نماید که اساساً فروشنده در مهلت معین شده در آگهی مزایده قادر به تسلیم مال نبوده و شخصاً هم قادر به تسلیم نمی‌باشد از آنجا که وفق بند (3) ماده 362 قانون مدنی، عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید و مطابق ماده 348 همین قانون، بیع چیزی که بایع، قدرت بر تسلیم آن را ندارد باطل است مگر این‌که مشتری قادر بر تسلیم باشد، دادگاه به علت این‌که فروشنده در مهلت معین شده در آگهی مزایده، قدرت تسلیم مال مورد معامله را به خریدار نداشته و خریدار هم قادر بر تسلیم نمی‌باشد حکم بر اعلام بطلان معامله صادر می‌نماید. بدیهی است در چنین صورتی با لحاظ ماده 365 قانون مدنی، خریدار، استحقاق استرداد وجه سپرده را خواهد داشت.

نظر اکثریت

برنده مزایده باید قرارداد را منعقد و مبلغ پیشنهادی را می‌پرداخت و بعد اگر ملک قابل تخلیه نبود، دادخواست الزام به انجام تعهد می‌داد تا ملک تخلیه می‌شد و اگر نمی‌شد، خسارات خود را مطالبه می‌کرد. پس باید دادخواست رد شود.

نظر اقلیت

اول باید معلوم شود ملک قابل تخلیه بوده یا خیر و اگر قابل تخلیه نباشد، اصلاً مزایده درست نبوده و بنابراین کلاً باطل است و چون کسی که مزایده گذاشته قادر به انجام شرط تخلیه نبوده نباید طرف را ملزم به انعقاد قرارداد و یا در صورت عدم انعقاد قرارداد، پول سپرده را ضبط کند، دادخواست به نحو صحیح تنظیم شده و باید حکم به استرداد وجه سپرده داد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/07/04
برگزار شده توسط: استان خراسان جنوبی/ شهر بیرجند

موضوع

مطالبه وجه سپرده توسط برنده مزایده با ادعای عدم امکان تخلیه ملک موضوع مزایده و راه حل قانونی آن

پرسش

در ماده 6 یک آگهی مزایده که شرایط خاصی داشته و در بندهای مختلف تنظیم گردیده، قید
شده است: متقاضی باید مبلغ معینی را بابت شرکت در مزایده بسپارد و برنده مزایده از
تاریخ..... تا تاریخ.........، باید قیمت پیشنهادی را تودیع نماید والّا وجه سپرده ضبط خواهد
شد و در یکی از بندهای دیگر قید شده که تخلیه محل به عهده فروشنده میباشد و چون
برنده مزایده در مهلت مقرر، قیمت پیشنهادی را تودیع نکرده وجه سپرده ضبط شده است.
حال برنده مزایده، دادخواست داده و وجه سپرده را مطالبه کرده و اظهار داشته چون ملک
تخلیه نشده و قابل تخلیه هم نیست، و قرارداد هم منعقد نشده، پس باید وجه سپرده و ضبط
شده مسترد گردد والّا باید ملک تخلیه شود تا مبلغ پیشنهادی پرداخته شود. فروشنده هم
میگوید تخلیه از وظایف او بوده و باید اول قیمت پیشنهادی پرداخته شود تا او تخلیه کند. با
این شرایط، برنده حاضر به انجام قرارداد نمیشود و کسی که مزایده گذاشته نیز وجه
سپرده را ضبط کرده است. این مسأله را چگونه باید حل کرد؟

نظر هیئت عالی

انجام معامله از طریق انتشار آگهی مزایده، در واقع به مثابه
عقود و معاملات غایبین است که در این مورد فروشنده با نشر آگهی مزایده،
فروش مال معین و شرایط آن را ایجاباً انشا میکند و شخصی هم که با تودیع سپرده مورد
نظر در آگهی مزایده در امر مزایده شرکت مینماید با این اقدام، محتملاً معامله را با شرایط
مندرج در آگهی مزایده قبول میکند، این شخص نمیتواند به این مطلب متمسک شود که
قرارداد منعقد نکرده است اما در مورد سپرده لازم است خاطرنشان شود طبق شرایط
مزایده، مقرر بوده برنده مزایده در مهلت معین، قیمت پیشنهادی را تودیع کند والّا وجه
سپرده ضبط خواهد شد، تکلیف برنده مزایده است که قیمت پیشنهادی در مهلت تعیین
شده در آگهی مزایده را تأدیه کند و با وصف آنکه در آگهی مزایده مصرح است تخلیه
محل به عهده فروشنده میباشد اگر برنده مزایده، تکلیف خود را در زمینه تأدیه قیمت
پیشنهادی در موعد معین شده در آگهی انجام ندهد، فروشنده میتواند وجه سپرده را به
نفع خود ضبط کند. در فرض مطروحه، امر تخلیه مال مورد معامله و تحویل آن به برنده
مزایده، موکول به تأدیه قیمت پیشنهادی از جانب خریدار بوده است و برنده مزایده در
مقام تقاضای استرداد سپرده اولیه اگر قیمت را نپرداخته باشد بنا بر آن چه که گذشت
نمیتواند پرداخت قیمت را به تخلیه و تحویل مال موکول نماید لکن اگر برنده مزایده
(خریدار) با اقامه دعوا اثبات نماید که اساساً فروشنده در مهلت معین شده در آگهی مزایده
قادر به تسلیم مال نبوده و شخصاً هم قادر به تسلّیم نمیباشد از آنجا که وفق بند (3)ماده
362 قانون مدنی، عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید و مطابق ماده 348 همین
قانون، بیع چیزی که بایع، قدرت بر تسلیم آن را ندارد باطل است مگر اینکه مشتری قادر
بر تسلیم باشد، دادگاه به علت اینکه فروشنده در مهلت معین شده در آگهی مزایده، قدرت
تسلیم مال مورد معامله را به خریدار نداشته و خریدار هم قادر بر تسلیم نمیباشد حکم بر
اعلام بطلان معامله صادر مینماید. بدیهی است در چنین صورتی با لحاظ ماده 365 قانون
مدنی، خریدار، استحقاق استرداد وجه سپرده را خواهد داشت.

نظر اکثریت

برنده مزایده باید قرارداد را منعقد و مبلغ پیشنهادی را میپرداخت و بعد اگر ملک قابل تخلیه
نبود، دادخواست الزام به انجام تعهد میداد تا ملک تخلیه میشد و اگر نمیشد، خسارات خود
را مطالبه میکرد. پس باید دادخواست رد شود.

نظر اقلیت

اول باید معلوم شود ملک قابل تخلیه بوده یا خیر و اگر قابل تخلیه نباشد، اصلاً مزایده درست
نبوده و بنابراین کلاً باطل است و چون کسی که مزایده گذاشته قادر به انجام شرط تخلیه نبوده
نباید طرف را ملزم به انعقاد قرارداد و یا در صورت عدم انعقاد قرار داد، پول سپرده را ضبط
کند، دادخواست به نحو صحیح تنظیم شده و باید حکم به استرداد وجه سپرده داد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/02/06
برگزار شده توسط: استان کهگیلویه و بویراحمد/ شهر یاسوج

موضوع

الزام فروشنده به تحویل مبیع یا انتقال سند

پرسش

در دعاوی ملکی که سند به نام فروشنده نمی‌باشد و یا این‌که فروشنده از فرد دیگری خریداری کرده است که هنوز ملک تحویل وی نگردیده و سند نیز به نام وی نشده است آیا صدور حکم به الزام فروشنده به تحویل مبیع و یا انتقال سند وجاهت قانونی دارد؟- توضیح: در معاملاتی که انجام می‌شود بعضی اوقات بدون این‌که قبض و اقباضی صورتبگیرد، چندین معامله روی یک ملک انجام می‌گردد، در این بین آخرین خریدار علیه فروشنده خود با تقدیم دادخواست الزام وی را به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی‌می‌خواهد اما در عمل مشکلاتی پیش می‌آید، تکلیف قانونی چیست؟

نظر هیئت عالی

نشست‌قضایی(5): اتفاق‌نظر اعلام شده در نشست قضایی دادگستری یاسوج مورد تأیید است.

نظر اتفاقی

در مواردی‌که سند به نام فروشنده نباشد و معاملات انجام شده روی ملک نیز قانونی باشد خریدار باید ایادی ماقبل را تا شخصی که سند به نام اوست طرف دعوا قرار دهد و دادگاه پس از احراز صحت معاملات انجام شده حکم به الزام صادر کند، این حکم نیز قابلیت اجرایی خواهد داشت. بنابراین طرح دعوا علیه آخرین ید که سند به نام وی نیست در عمل مشکلاتی داشته و حکم دادگاه نیز قابلیت اجرایی نخواهد داشت؛ اما در مورد تحویل مبیع مطابق ماده 362 قانون مدنی فروشنده به تحویل مبیع ملزم خواهد شد.

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1379/10/10
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر تهران

موضوع

لزوم طرح دعوای خلع ید، پس از انجام مزایده و صدور سند به نام برنده مزایده

پرسش

پس از جریان مزایده مال غیرمنقول و صدور سند به نام برنده مزایده، آیا اجرای احکام از محکومٌ‌‌علیه یا متصرف مال، خلع ید می‌نماید و آن را تحویل برنده مزایده می‌دهد یا مستلزم طرح دعوای خلع ید است؟

نظر هیئت عالی

نشست قضایی (8): انجام مزایده که به وسیله اجرای احکام صورت می‌گیرد، صرفاً در حدود اجرای مقررات مزایده آن هم به نحوی که در قانون تعیین شده، می‌باشد. با این توضیح که پس از خاتمه عمل مزایده و سپری شدن مدت اعتراض، دستور صدور سند مالکیت به نام خریدار یا محکومٌ‌‌له صادر می‌شود لیکن رفع تصرف و خلع ید از ملک، نیاز به تقدیم دادخواست به محاکم دادگستری داشته و دایره اجرا در این مورد اختیاری ندارد.

نظر اکثریت

با توجه به ماده 362 قانون مدنی که مقرر داشته است: «عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید» و ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی که مقرر داشته است «مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل می‌شود و مشارالیه مکلف است ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد.» و مطابق مواد 134 و 137 همین قانون، پس از انجام مزایده و صدور سند به نام برنده مزایده، ملک موضوع مزایده باید به برنده تحویل و تسلیم گردد و این امر مستلزم طرح دعوای خلع ید نیست. بدیهی است چنان‌چه شخص ثالث مدعی حقی باشد، طبق مقررات (از جمله مواد 146 و 147 این قانون) می‌تواند شکایت کند.

نظر اقلیت

مفاد اجراییه، فقط راجع به فروش مال غیرمنقول است و دایره اجرا نمی‌تواند خارج از‌ آن اقدام کند. ماده 134 قانون اجرای احکام مدنی نیز راجع به مال منقول است و شامل مال غیرمنقول نمی‌شود. بنابراین، برنده مزایده باید علیه متصرف، دعوای خلع ید مطرح کند.