صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1398/03/23
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر مرودشت
موضوع
بررسی امکان توقیف واحد مسکونی یا تجاری پیش فروش شده به محکوم‌علیه تا قبل از انتقال رسمی سند به نام مشارالیه
پرسش
آیا چنانچه یک واحد مسکونی یا تجاری، توسط محکوم‌علیه پیش‌خرید شده، اما ملک هنوز و تنها دارای سند عرصه به نام پیش فروشنده باشد، امکان توقیف و مزایده ملک موصوف به درخواست محکوم‌له وجود دارد؟
نظر هیات عالی
شخصی که ملکی را به موجب قرارداد، پیش‌خرید می‌کند، هرچند اعیانی وجود نداشته باشد، نسبت به مورد معامله حق مالی پیدا می‌کند، مضافاً اینکه قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389/10/12 طرفین را ملزم به ثبت و تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش نموده است؛ بنابراین امکان توقیف حق مالی و وصول محکوم‌به از طریق آن وجود دارد.
نظر اکثریت
این امکان وجود ندارد؛ از طرفی وفق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، در خصوص املاک ثبت شده، محاکم می‌بایست تنها کسی را مالک بدانند که نام وی در دفتر املاک به اسم او ثبت شده یا آنکه به نحو رسمی به وی منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک ثبت شده باشد؛ لذا در فرض سوال از آنجا که هنوز سند اعیانی تفکیک شده به نام محکوم‌علیه (پیش فروشنده) صادر نگردیده و تنها سند عرصه وجود دارد که آن هم به نام ثالث (پیش فروشنده) می‌باشد، امکان توقیف واحد پیش فروش شده وجود ندارد. وانگهی مطابق با ماده 100 قانون اجرای احکام مدنی، چنانچه ملکی به نام محکوم‌علیه نباشد، امکان توقیف آن در راستای اجرای حکم صادره علیه محکوم‌علیه وجود ندارد، ولو آنکه ملک مزبور به موجب سند عادی به وی منتقل شده باشد.
ثالثاً؛ در فرض که چنین مالی نیز توقیف شود، امکان مزایده آن وجود ندارد، چراکه در انتهای تشریفات مزایده، امکان انتقال سند به نام برنده مزایده وجود ندارد.
نظر اقلیت
در فرض مورد سوال با شرایطی امکان توقیف مال وجود دارد؛ توضیح آنکه؛ در اینجا چنانچه پیش فروش واحد مسکونی یا تجاری به محکوم‌علیه مدلل به قرارداد پیش فروش باشد، هرچند امکان توقیف ملک از طریق اداره ثبت وجود ندارد، لیکن می‌توان با بهره‌گیری از مواد 87 به بعد قانون اجرای احکام مدنی، می‌توان این مال را نزد ثالث (پیش فروشنده) بازداشت نمود؛ چراکه در مواد مبحوث‌عنه، مال یا اموال مقید به «منقول» نشده است؛ لذا مامور اجرا می‌تواند توقیف‌نامه شخص ثالث تنظیم و بازداشت ملک را به مالک رسمی ابلاغ نماید. نهایتاً آنکه فروش ملک به سود محکوم‌له مستلزم آماده شدن مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال میان پیش فروشنده و پیش خریدار است.