تاریخ نظریه: 1401/06/13
شماره نظریه: 7/1401/54
شماره پرونده: 1401-127-54 ح
استعلام:
1- چنانچه در قرارداد اجاره قید شود «در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر موجر حق درخواست تخلیه را دارد»، آیا موجر رأسا می‌تواند از شورای حل اختلاف تخلیه ملک را درخواست کند یا این‌که باید به صورت توأمان تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف از شرط را نیز درخواست کند؟
2- چنانچه در قرارداد قید شده باشد «در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر قرارداد اجاره خود به خود فسخ می‌شود» چه حکمی دارد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- صرف‌نظر از آن‌که شروط مطرح‌شده در هر دو بند استعلام، شرط فاسخ تلقی می‌شود و داشتن «حق درخواست تخلیه» به شرح مندرج در بند یک استعلام فرع بر آن است که پیش از تحقق حق درخواست تخلیه، قرارداد اجاره انحلال یافته باشد، در فرض سوال لزومی به طرح دعوای اثبات انحلال قرارداد به صورت مستقل وجود ندارد؛ هرچند انحلال قرارداد به عنوان سبب دعوای تخلیه باید در رسیدگی به دعوای اخیرالذکر احراز شود.
2- موارد موضوع استعلام از شمول ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 خروج موضوعی دارد و با توجه به عبارت «پس از انقضای مدت اجاره» مندرج در ماده یادشده، در فرض سوال ادعای خواهان صرفاً در قالب طرح دعوای تخلیه و به صورت ترافعی قابلیت طرح و رسیدگی دارد و رسیدگی به آن در قالب درخواست تخلیه موضوع ماده یادشده امکان‌پذیر نیست.