مبحث اول - در اجاره‌ی اشیا از قانون مدنی

در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.

مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد ‌محسوب است.

در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.

برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.

عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.

لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.

مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.

موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ ‌دارد.

موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.

هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود ‌نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.

هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.

اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد و میتواند موجر را مجبور به تبدیل آن‌ نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.

اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود و در‌صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.

موجر نمیتواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.

اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره‌ گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا‌ عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.

هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ ‌دارد و اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد ‌و فقط میتواند به مزاحم رجوع کند.

اگر شخصی که مزاحمت مینماید مدعی حق نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد مزاحم نمیتواند عین مزبور را از ید مستاجر ‌انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو.

مستاجر باید:
اولاً- در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیاً- عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود ‌استعمال نماید.
ثالثاً- مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.

اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر میتواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا ‌کمتر از منفعت معینه باشد.

اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ‌ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریض یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در ‌نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.

عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.

اگر برای تادیه مال‌الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.

عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر‌ است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد.

عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمیشود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده ‌است اجاره به فوت موجر باطل میشود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل میگردد.

اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط ‌کرده باشد.

هر گاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمیگردد

در بیع شرط مشتری میتواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد به وسیله جعل ‌خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.

اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را‌ نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.

اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.

هر گاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر‌ وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید دراین صورت اگر در عین مستاجره نقصی حاصل شود بر عهده مستاجر است.

هر گاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمیتواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از‌ انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر ‌حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

اقساط مال‌الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است به موت او حال نمیشود.

در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده مستاجر است مگر اینکه درعقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.