صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1399/02/02
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گنبدکاووس
موضوع
فروش مال غیرمنقول و گذاشتن آن به عنوان وثیقه در رهن بانک
پرسش
آقای الف با سند عادی مبادرت به فروش مال غیرمنقول به آقای ب می‌نماید و سپس همان ملک را در رهن بانک برای اخذ وام قرار داده و برای خود وام اخذ میکند، با این توصیف آقای الف مرتکب چه جرمی شده است؟
نظر هیئت عالی
موضوع سوال می‌تواند از مصادیق کلاهبرداری باشد تشخیص در هر حال بر عهده قاضی رسیدگی کننده است.
نظر اکثریت
عقد رهن از عقود ناقله محسوب نمی‌شود و تنها برای مرتهن (بانک) نسبت به وثیقه (ملک) حق عینی ایجاد میکند و آنچه که در ماده 1 قانون مجازات انتقال مال غیر بیان شده است این است که انتقال عین یا منفعت مال دیگری است حال آنکه در موضوع بحث هیچ انتقالی صورت نمی‌گیرد. از طرفی دیگر با اصل حقوقی منع تفسیر موسع قوانین کیفری مواجه هستیم. هرچند ممکن است نتیجه عدم پرداخت اقساط وام، انتقال ملک به بانک باشد اما به صرف عقد رهن، هیچگونه تملیکی صورت نمی‌گیرد و انطباق موضوع با قانون مذکور خارج از قواعد و اصول حقوقی است.
اساس و مبنای اجرای مقرره ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، قابلیت و تاب تعارض میان دو سند است. در موضوع حاضر ابتدا نسبت به ملکی مبایعه نامه عادی تنظیم می‌شود و سپس با سند رسمی ملک در رهن قرار می‌گیرد بنابراین به طور اساسی و کلی این دو سند نمی‌توانند در تعارض با یکدیگر قرار بگیرند چرا که سند عادی در برابر سند رسمی از ارزش و اعتبار یکسانی برخوردار نیست و مبنا ؛ رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 1351/8/10 دیوان محترم عالی کشور هست. حال هرچند که در صورت ارتکاب این اقدام، خریدار با مشکلات زیاد و رسیدگی های طولانی محاکم حقوقی دچار شود اما مهم تر حکومت قانون و اجرای صحیح آن بر اساس اصول و قواعد حقوقی و رعایت اصل برائت و اصل عدم تفسیر موسع قوانین جزایی است که با توجه توضیحات فوق عمل شخص الف جرم نمی‌باشد.
نظر اقلیت
این گروه عقیده دارند که عمل شخص الف از مصادیق انتقال مال غیر هست و استناد آنها ماده یک قانون مجازات انتقال مال غیر می‌باشد و مبنای استدلال این است که با تنظیم مبایعه نامه عادی مالکیت خریدار نسبت به مبیع و ملک موضوع قرارداد استقرار یافته و هرچند هنوز سند رسمی انتقال تنظیم نشده است اما خریدار مالک محسوب می‌شود. به همین خاطر چنانچه فروشنده ملک را در رهن دیگری قرار دهد، به شکل عملی، حقوق عینی و مالکانه خریدار را که مالک ملک هست را زایل و مرتکب جرم کلاهبرداری شده است، بنابراین می‌توان فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرار داد و با محکوم کردن وی حکم به رد مال به خریدار را از دادگاه دریافت نمود تا به این وسیله مالکیت طلق خریدار نسبت به ملک مجدداً مستقر شود.
نظر ابرازی
استناد این گروه ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک می‌باشد که به موجب این ماده هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی، اعم از منقول یا غیرمنقول، حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا 10 سال محکوم خواهد شد و عقیده دارند هرچند با تنظیم مبایعه نامه عادی و قبل از تنظیم سند رسمی ممکن است مالکیت خریدار نسبت به مبیع و ملک به طور کامل استقرار نیافته باشد، اما مبایعه نامه تنظیمی موید و مفید انتقال و استقرار حق برای خریدار است و فروشنده ای که پس از مبایعه نامه آن ملک را در رهن شخص دیگری قرار می‌دهد در واقع عملی معارض حق خریدار مرتکب شده است و به موجب ماده 117 قانون ثبت، مرتکب فعل مجرمانه شده و قابل مجازات می‌باشد.