تاریخ نظریه: 1397/07/14
شماره نظریه: 7/97/2056
شماره پرونده: 96-3/1-2469
استعلام:
سرقفلی ملکی که حسب معرفی محکومٌ‌علیه یا درخواست محکومٌ‌له توقیف گردیده برابر مزایده به فروش رفته است: اولا: بیان فرمایید مزایده به عمل آمده صحیح بوده و اگر پاسخ مثبت باشد مشمول مقررات مربوط به مزایده اموال غیرمنقول است یا نه؟ ثانیا: چنانچه مالک مدعی مبلغی در قبال انتقال سرقفلی مستاجر که محکومٌ‌علیه پرونده است باشد که صرفا در انتقال سرقفلی مستاجرین به مالکین می‌پردازند اجرا در این قسمت ورودی به موضوع خواهد داشت یا خیر؟ ثالثا: چنانچه صاحب سرقفلی متصرف ملک باشد آیا متعاقب فروش سرقفلی به ثالث اجرای احکام وظیفه ای در قبال تحویل ملک به ثالث دارد یا خیر؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولاً: مزایده حق کسب و پیشه یا تجارت و نیز حق سرقفلی با رعایت حقوق مالک بلامانع است و در مزایده آن باید مقررات مربوط به اموال غیرمنقول رعایت شود.
ثانیاً: نحوه پرداخت حق مالکانه به مالک عین در فرض سوال که سرقفلی (یا حق کسب، پیشه یا تجارت) از سوی دادگاه توقیف شده است، بستگی به محتویات قرارداد دارد و حسب مورد متفاوت است. به عنوان مثال، اگر در قرارداد پرداخت مبلغی مشخص شرط داشتن حق انتقال سرقفلی از سوی مستاجر قرار داده شده باشد، قبل از پرداخت آن مبلغ مشخص، امکان مزایده سرقفلی وجود ندارد ولی اگر در قرارداد، توافق شده باشد درصدی از مبلغ سرقفلی به مالک عین داده شود، بدیهی است تا پس از فروش آن، امکان تعیین این درصد وجود ندارد.
ثالثاً: مطابق ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی مال غیر منقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل می‌شود و مشارالیه مکلف است ملک را همان‌طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد. بنابراین، هرگاه اجرای احکام برابر این ماده مال غیر منقول را با تنظیم صورتجلسه موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل داده باشد، از آنجا که وی مکلف است ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته، تحویل دهد، بنابراین اجرای احکام هم مکلف است، نسبت به تحویل گرفتن ملک از مالک یا متصرف و تحویل دادن آن به برنده مزایده، اقدام کند. بدیهی است، اگر ملک تحویل متصرفی غیر از محکوم علیه (مالک) باشد و وی به ادعای حقی حاضر به تخلیه نباشد تخلیه ید وی مستلزم طرح دعوا و صدور حکم مقتضی است.