نحوه رسیدگی به دعاوی ناشی از مبایعه نامه های عادی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1380/07/10
برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر مشهد

موضوع

نحوه رسیدگی به دعاوی ناشی از مبایعه نامه های عادی

پرسش

نحوه رسیدگی به پرونده های تأیید مبایعه نامه عادی بین اشخاص، بدون بررسی واحراز مالکیت ایشان چیست؟

نظر هیئت عالی

این سوال در دو کمیسیون تخصصی مطرح شده است:
1- هرچند برابر مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310 و اصلاحات بعدی آن، ثبت کردن اسناد مربوط به کلیه عقود و معاملات راجع به عین و یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک به ثبت رسیده اند، الزامی شده و برابر مواد 47 و 48 قانون مذکور اسنادی که به ثبت نرسیده باشند در ادارات و محاکم قابل پذیرش نیستند، مقررات تبصره ذ یل ماده 6 قانون اراضی شهری مصوب سال 60 و تبصره ذیل ماده 7 قانون زمین شهری مصوب سال 66 و ماده 147 قانون اصلاحی ثبت، به نوعی اعتبار و آمریت مقررات مواد مرقوم الذکر را متزلزل کرده است و به استثنای موارد عقود و قراردادهایی که مخل نظم عمومی یا اخلاق حسنه مغایر با موازین شرع باشند، دادگاه های عمومی مکلف به استماع و رسیدگی به انواع دعاوی مطروحه شده اند لذا در موارد رسیدگی دادگاه به دعوای تأیید مبایعه نامه عادی تنظیم شده بین اشخاص در خصوص اموال غیر منقول، حسب درخواست یکی از متعاملین و بدون درخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال هم، دادگاه عمومی می‌تواند بدون احراز مالکیت فروشنده نسبت به صحت قرارداد مستند دعوا اظهارنظر و اتخاذ تصمیم نماید.
2- با توجه به مقررات مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، دعوای تأیید صحت معامله با سند عادی، بدون طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در اجرای مواد موصوف و در غیر موارد مصرّح در قانون، موجه و قانونی نبوده قابلیت استماع ندارد. تبصره ذیل ماده 6 قانون اراضی شهری و تبصره ذیل ماده 7 قانون زمین شهری و مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ یا حوادث غیر مترقبه ای مانند زلزله، سیل و آتش سوزی از بین رفته اند و ماده 291 قانون امور حسبی، به عنوان موارد خاص قانونی، منصرف از مواد 47 و 48 قانون ثبت بوده، و در محدوده مصرّح در قانون قابلیت اعمال و اجرا خواهند داشت.

نظر اتفاقی

نظر اول: رسیدگی به این گونه دعاوی اگر تحت عنوان صحت بیع و ا ثبات مالکیت خریدار باشد، دادگاه پس از احراز مالکیت ابتدایی فروشنده (خوانده) به طرق صحیح و قانونی آن، حکم به صحت بیع و اثبات مالکیت خوانده صادر می‌نماید، اما صدور حکم بر صرف وقوع بیع صرف نظر از بررسی مالکیت خوانده (فروشنده) و احراز مالکیت وی، صحیح نبوده و چنین دعاوی باید رد شوند.
نظر دوم: باید بین مالکیت عرصه و اعیان تفکیک قایل شد چون با اجباری بودن ثبت اراضی فقط در صورت ثبت رسمی اراضی، بیع و انتقال آنها صحیح است؛ اما در مورد اعیان با توجه به اقدام اشخاص در احداث ابنیه در اراضی موقوفه آستان قدس و غیره و موافقت بعدی مالکین پس از پرداخت حقوق مربوط، رسیدگی به این گونه پرونده ها وتأیید مالکیت بر اعیان، صحیح و رافع مشکلات مردم است.
نظر سوم: چنان چه خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود در پرونده باشد با توجه به منطوق صریح مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت، صرفاً اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی قابل رسیدگی بوده و در صورت اثبات مالکیت ابتدایی فروشنده (خوانده) و احراز انتقال آن به خواهان و صحت این انتقال با رعایت جمیع شرایط قانونی، دادگاه حکم به ثبوت انتقال و مالکیت و صدور تنظیم سند رسمی به نام خواهان صادر می‌نماید. اما چن ان چه خواسته خواهان، صرفاً اثبات مالکیت خود بدون تقاضای تنظیم سند رسمی باشد این خواسته مخالف صریح روح قانون ثبت اسناد از حیث اجباری بودن ثبت انتقال اموال غیر منقول می‌باشد و وفق بند (8) ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوا غیر قانونی بوده و باید رد شود. چنان چه خواسته خواهان تأیید واقعه حقوقی انتقال با سند عادی توسط خوانده به خود باشد و در این دعوای مطروحه بتوان حقی برای خواهان (غیر از اثبات مالکیت) در نظر گرفت باید به این دعوا، وفق اصل کلی لزوم رسیدگی به ترافعات بین اشخاص رسیدگی و استنکاف از رسیدگی، تخلف م حسوب می‌شود. اما چنان چه این دعوا هیچ اثری نداشته باشد به استناد بند (7) ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد است.