تاریخ نظریه: 1402/03/22
شماره نظریه: 7/1401/1137
شماره پرونده: 1401-76-1137ح
استعلام:
در برخی مبایعهنامههای عادی به صورت متحدالشکل آمده است که هرگاه معلوم شود مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن، مصادره، عملیات اجرایی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی، مستحق‌للغیر و غصبی بودن، قانوناً قابل انتقال به خریدار نبوده است، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن، معادل بیست درصد ثمن را به عنوان خسارت به خریدار بپردازد. با توجه به آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/7/15 و 811 مورخ 1400/4/1 هیات عمومی دیوان عالی کشور، که فروشنده را مکلف نموده است در صورت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع از عهده غرامات وارده از جمله کاهش ارزش ثمن برآید و بر اساس میزان افزایش قیمت اموالی که از نظر نوع و وصف مشابه مبیع هستند، غرامت محاسبه و مورد حکم قرار می‌گیرد و نظر به اینکه وجه التزام‌های مقرر در مبایعهنامههای متحدالشکل نظیر تعیین بیست درصد ثمن مورد معامله با ملاحظه افزایش سرسام‌آور قیمت آپارتمان‌ها و کاهش شدید ارزش ثمن برخلاف نظریه موازنه در ارزش عوضین می‌باشد، خواهشمند است اعلام فرمایید:
اولاً، آیا آراء وحدت رویه یادشده به مبایعهنامههای پیش از صدور آن نیز قابل عطف و تسری است؟
ثانیاً، در خصوص مبایعه‌نامه‌هایی که پیش از رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/4/1 هیات عمومی دیوان عالی کشور تنظیم و توافق شده است که در صورت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع، فروشنده درصد مشخصی را به عنوان غرامت پرداخت کند، آیا افزون بر مبلغ مذکور، فروشنده باید از عهده تمامی غرامات وارده نیز برآید؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
رای وحدت رویه در مقام ارائه تفسیری صحیح از قانون است و نه تاسیس حکم جدید؛ بنابراین، بحث عطف بماسبق شدن یا نشدن رای وحدت رویه به شرح مذکور در استعلام موضوعاً منتفی است. بنا به مراتب فوق در فرض سوال، چنانچه احراز شود طرفین بر درصدی از ثمن پرداختی به عنوان غرامت ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن میبع توافق کرده‌اند، آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 1393/7/15 و 811 مورخ 1400/4/1 هیات عمومی دیوان عالی کشور مانع از ترتیب اثر دادن به توافقات یادشده نخواهد بود. شایسته ذکر است چنانچه فروشنده نسبت به مستحق‌للغیر درآمدن مبیع عالم بوده باشد، توافق بر محدود شدن غرامت فرض سوال با لحاظ ممنوعیت دارا شدن بلاجهت قابلیت ترتیب اثر ندارد و غرامت بر مبنای آراء وحدت رویه یادشده قابل محاسبه است.