جرم انگاری پیش فروش ساختمان با قرارداد عادی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/04/31
برگزار شده توسط: استان بوشهر/ شهر جم

موضوع

جرم انگاری پیش فروش ساختمان با قرارداد عادی

پرسش

در صورتیکه زمینی دارای سند مالکیت رسمی نباشد و شخصی بدون تنظیم سند رسمی قرارداد (در مشاور املاک) اقدام به پیش فروش ساختمان نماید، آیا پیش فروشنده و متصدی مشاور املاک، مرتکب جرائم مذکور در مواد 23 و 24 قانون پیش فروش ساختمان شده اند ؟

نظر هیئت عالی

با توجه به اینکه شرط اصلی تنظیم قرارداد پیش فروش آن است که طبق مواد 1 و 4 قانون پیش فروش، ساختمان دارای سند رسمی باشد، چنانچه مالک رسمی بدون تنظیم سند رسمی نزد مشاوران املاک اقدام به پیش فروش نماید، قابل تعقیب و مجازات خواهد بود. در فرض سوال که پیش فروشنده فاقد سند رسمی مالکیت است، اقدام وی به فروش ملک در دفاتر مشاور املاک فاقد وصف جزائی است.

نظر اکثریت

با عنایت به مواد 23 و 24 قانون پیش فروش ساختمان، که پیش فروشنده را در صورت عدم تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش، مجرم قلمداد نموده و ماده 24 قانون مزبور نیز مشاوران املاک را موظف نموده که پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و خود نمی توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند وگرنه مرتکب بزه مزبور می‌شوند. لذا تحقق جرائم مذکور در مواد 23 و 24 قانون فوق، صرف نظر از این است که زمین سند رسمی داشته باشد یا خیر؛ به عبارت دیگر به صرف تنظیم قرارداد عادی پیش فروش ساختمان، پیش فروشنده و مشاور املاک، مرتکب بزه های مذکور می‌شوند و عدم وجود شرایط لازم جهت تنظیم قرارداد پیش فروش به نحو رسمی (به علت عدم وجود سند رسمی مالکیت زمین) دلالت بر این ندارد که تنظیم قرارداد با سند عادی فاقد وصف کیفری می‌باشد.

نظر ابرازی

با عنایت به مواد 1 و 4 قانون پیش فروش ساختمان که از جمله شرایط تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان را وجود سند رسمی مالکیت دانسته است؛ لذا در صورتیکه زمین سند مالکیت رسمی نداشته باشد، تنظیم قرارداد پیش فروش منتفی خواهد بود و با منتفی بودن تنظیم قرارداد مذکور انعقاد قرارداد به موجب سند عادی را نمی توان جرم انگاری نمود. زیرا موجبات و شرایط تنظیم قرارداد پیش فروش به نحو رسمی مهیا نبوده است.