برگزاری مزایده و انتقال مال به فرد ثالث قبل از تنظیم سند انتقال به برنده مزایده

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1400/11/18
برگزار شده توسط: استان کرمان/ شهر کرمان

موضوع

برگزاری مزایده و انتقال مال به فرد ثالث قبل از تنظیم سند انتقال به برنده مزایده

پرسش

با درخواست احد از دو مالک منزل غیر قابل افرازی، دستور فروش آن منزل صادر، اقدامات اجرایی منجر به تعیین برنده مزایده و واریز وجه و اعلام مراتب به دفتر اسناد رسمی جهت انتقال رسمی به نام برنده مزایده گردیده، ولی کاشف به عمل می آید که شریک غیر متقاضی فروش، در زمان سیر پرونده، سه دانگ خود را به شخص ثالثی انتقال داده و (ثالث) منتقل الیه هم آن را جهت آزادی متهمی به وثیقه گذاشته و هم چنین بابت ضمانت رای باز شدن زندانی دیگری به وثیقه نهاده است. آیا انتقال واقع شده و نیز وثیقه و ضمانت نهادن مانع انتقال اجرایی خواهد بود؟ در فرض مانع بودن جهت انتقال اجرایی چه اقداماتی باید صورت گیرد؟

نظر هیات عالی

در فرض سوال، چنانچه دستور فروش ملک مشاع صادر شود و در انشاء اجرای دستور فروش (بدلیل عدم درخواست توقیف ملک یا عدم صدور دستور موقت منع نقل و انتقال) و قبل از مزایده سهم مالک مشاعی شریک به غیر منتقل شود، اجرای دستور فروش متعذر بوده و متقاضی دستور فروش بایستی مجدداً در خواست فروش ملک مشاع را به طرفیت منتقل الیه (مالک جدید) مطرح نماید. اما چنانچه از سابق سهم شریک مشاعی در رهن اشخاص ثالث یا توقیف مقام قضایی باشد و شریک دیگر درخواست فروش ملک مشاع را داشته باشد صدور دستور فروش ششدانگ ملک (با رعایت حقوق مرتهن یا توقیف کننده نگهداری و توقیف وجه حاصل از فروش) بلامانع است و نظریه شماره 64/1402/7 مورخ 1402/03/02 اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز موید آن است.

نظر اتفاقی

نکته اول اینکه ضرورت داشت در چنین پرونده هایی به منظور جلوگیری از رخ داد چنین شیطنت هایی طی شرحی به اداره ثبت اسناد واملاک، ملک توقیف می گردید، تا خللی به روند اجرای دستور وارد نشود. نکته دوم اینکه انتقال ملک از سوی شریک غیر متقاضی به شخص ثالث با توجه به حقوق مالکانه ای که برای وی وجود داشته، و قاعده «الناس مسلطون علی اموالهم» در قضیه حاکم بوده، فاقد منع حقوقی و قانونی بوده، و پیشنهاد طرح دادخواست ابطال بیع مذکور فاقد پشتوانه قانونی است. نکته سوم اینکه به وثیقه نهادن ملک مانع از انتقال آن براساس دستور فروش صادره نمی‌باشد، زیرا همین بحث در مورد مال مرهونه نیز مطرح می‌باشد که با حفظ حقوق مرتهن انتقال مال مرهونه فاقد منع قانونی است، و در فرض مساله نیز با اطلاع دادن به دادستان که طرف قرار های تامین کیفری مذکور می‌باشد، انتقال چنین مالی منع قانونی ندارد. نکته چهارم اینکه برنده مزایده و خریدار ملک قائم مقام مالکین قبلی بود، و در مقام جانشینی، اقدامات لازم را در راستای ماده ی 228 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدی، مبنی بر تقاضای تحویل متهم یا محکوم علیه و رفع توقیف از وثیقه می‌تواند انجام دهد. نکته پنجم اینکه می توان سهم فرد ثالث را با هماهنگی دادستان به حساب سپرده دادگستری واریز نموده، و نسبت به تبدیل وثیقه از مال غیر منقول به وجه نقد اقدام شود.