صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1392/10/04
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر نور
موضوع
بحث و بررسی پیرامون قانون پیش فروش ساختمان ها
پرسش
اگر طرفین قرارداد پیش‌فروش بدون رعایت ماده 3 قانون پیش‌فروش ساختمان و به صورت عادی قرارداد تنظیم نمایند. صرف‌نظر از تعقیب کیفری که در ماده 23 این قانون پیش‌بینی شده آیا طرفین ملزم به اجرای قرارداد تنظیمی می‌باشند؟ یا این‌که چون به صورت رسمی تنظیم نشده است این قرارداد فاقد اعتبار است و پیش‌خریدار تنها مستحق دریافت وجوه پرداختی به پیش‌فروشنده می‌باشد و هیچ حقی به ملک خریداری شده پیدا نمی‌کند؟
نظر هیئت عالی
با توجه به این‌که قانون پیش‌فروش ساختمان برای حفظ حقوق پیش‌خریدار و در قالب برخورداری از امتیازات قانون مزبور در صورت تنظیم سند رسمی تصویب شده این موضوعات نمی‌تواند قراردادهای عادی پیش‌خریداری ساختمان را به صورت عادی تنظیم شده از درجه اعتبار ساقط نماید چون اصل بر صحت قراردادها است و بطلان دلیل قاطع می‌خواهد. کما این‌که قانونگذار می‌توانست همراه ضمانت اجرای کیفری ضمانت اجرای مدنی دایر به بطلان چنین قراردادهایی را اعلام نماید. بنا بر مراتب، قرارداد عادی تنظیمی فی‌مابین دو طرف معتبر و حتی پیش‌خریدار می‌تواند الزام پیش‌فروشنده را درخواست نماید. نظرات شماره 879/7 - 4/5/91، 390/7 - 27/2/91 و 2174/7 - 4/4/90 نیز موید آن است، لذا نظر دوم در نشست قضایی تأیید می‌شود.
نظر اتفاقی
نظر اول - قانون پیش‌فروش ساختمان از قوانین آمره می‌باشد اگر شرایط مقرر در این قانون رعایت نشود نه‌تنها از امتیازات این قانون بهره‌مند نمی‌شود بلکه قرارداد تنظیمی فاقد هرگونه اعتبار است و تنها ضمانت اجرای آن اعمال ماده 23 طرح شکایت کیفری است. از لحاظ حقوقی پیش‌خریدار نمی‌تواند الزام پیش‌فروشنده را به انجام تعهد بخواهد و یا اگر پیش‌فروشنده همان ملک را به دیگری بفروشد چون حقی برای پیش‌خریدار به وجود نیامده بود نمی‌تواند در این خصوص معترض شود و پیش‌خریدار اگر وجهی پرداخته باشد به دلیل بطلان قراردادشان می‌تواند آن را دریافت نماید.
نظر دوم - قانون پیش‌فروش ساختمان به منظور حمایت از پیش‌خریداران به تصویب رسیده است و امتیازاتی برای آنها پیش‌بینی شده است. حال اگر پیش‌خریداران علی‌رغم اطلاع از وجود چنین قانونی از امتیازات و حمایت قانونی صرف‌نظر نموده و با پیش‌فروشندگان بدون تنظیم سند رسمی قرارداد خرید و ساخت منعقد نمایند. نمی‌توان به این بهانه که چون بین آنها سند رسمی تنظیم نشده است قراردادشان را بی‌اعتبار اعلام نمود. چون اگر قانونگذار این هدف را تعقیب می‌نمود می‌توانست به عنوان ضمانت اجرای عدم تنظیم سند رسمی بیان نماید. مضافاً به این‌که قانون ثبت اسناد و املاک با شرایط خاصی تنظیم اسناد رسمی را در مواد 46 و 47 پیش‌بینی نموده است که قرارداد پیش‌فروش از شمول آن خارج می‌باشد. فلذا قرارداد تنظیمی بین طرفین معتبر و پیش‌فروشنده ملزم به اجرای قرارداد تنظیمی است.