تاریخ نظریه: 1402/07/09
شماره نظریه: 7/1401/1181
شماره پرونده: 1401-59-1181 ح
استعلام:
1- به موجب ماده 24 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، پس از انقضاء مهلت‌های اعتراض به آگهی نوبتی و صورتجلسه تحدید حدود، دیگر هیچ ادعایی مبنی بر تضییع حق نه به عنوان قیمت و نه هیچ عنوان دیگری پذیرفته نمی‌شود و وفق ماده 114 همین قانون صرفاً می‌توان ادعای خسارت نمود؛ پرسش این است که منظور از عدم پذیرش ادعای قیمت در ماده 24 مذکور چیست؟ آیا کسی که مدعی است متقاضی ثبت ملک او را به ثبت رسانده است، حتی نمی‌تواند ارزش روز ملک را مطالبه کند؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، مقصود از خسارت در ماده 114 همان قانون چیست؟
2- وفق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، همین که ملکی طبق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی که ملک به نام او ثبت شده را به عنوان مالک می‌شناسد؛ مقصود از عبارت طبق قانون در این ماده چیست؟ آیا منحصر در رعایت مقررات شکلی است و یا موارد ماهیتی را نیز شامل می‌شود؛ مانند آنکه مامور ثبت مقررات شکلی قانون مذکور از قبیل آگهی‌های نوبتی و تحدید حدود را رعایت کرده باشد؛ اما در شناسایی مالک و متصرف قانونی اهمال کرده باشد و با سپری شدن مهلت‌های قانونی و پایان عملیات مقدماتی ثبت، شخصی مدعی باشد که مالک و متصرف واقعی در زمان تقاضای ثبت و تنظیم صورتجلسه تحدید حدود او بوده و نه متقاضی ثبت؛ آیا در این صورت ابطال عملیات ثبتی امکانپذیر است؟
3- در مواردی که مهلت‌های قانونی اعتراض به آگهی نوبتی و صورتجلسه تحدید حدود سپری شده و فرد مدعی است به موجب سند عادی ملک را قبلاً از متقاضی ثبت خریداری کرده است، به موجب ماده 43 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک اگر متقاضی ثبت این امر را با مراجعه به اداره ثبت گواهی و تصدیق نکند، ملک به نام متقاضی ثبت می‌شود؛ حال اگر مستند مدعی سند عادی باشد و متقاضی ثبت مراتب انتقال قبلی را تصدیق نکند، برخی قضات معتقدند مدعی در قالب اعتراض به عملیات ثبتی نمی‌تواند اقدامی انجام دهد؛ اما از آنجا که اعتراض و طرح دعوای ابطال دو امر جداگانه است؛ به شرط آنکه هنوز ملک در دفتر املاک ثبت نشده باشد، می‌تواند در قالب دادخواست ابطال عملیات ثبتی که امری مستقل از اعتراض به عملیات ثبتی است، طرح دعوا کند. با توجه به مقررات ثبتی، آیا این دیدگاه موجه است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1، 2 و3- اولاً، منظور از عبارت «مطابق قانون» در صدر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، مقررات و تشریفات قانونی است که در مواد 9 تا 21 این قانون پیش‌بینی شده است.
ثانیاً، در صورت صدور سند مالکیت توسط اداره ثبت اسناد و املاک بر اساس مقررات حاکم بر ثبت عمومی املاک، با توجه به حکم مقرر در ماده 24 همین قانون، دعوای دیگری از ناحیه سایرین نسبت به این ملک؛ از جمله دعوای ابطال سند به ادعای تضییع حق پذیرفته نیست و وفق ماده 22 این قانون، کسی که ملک به نام او ثبت شده است، مالک شناخته می‌شود؛ اما در صورت وقوع اشتباه در انجام هر یک از مراحل عملیات مقدماتی ثبت، وفق شرایط مندرج در ماده 25 قانون یادشده، موضوع توسط هیات نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک بررسی می‌شود.
ثالثاً، هر چند وفق ماده 24 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، پس از اتمام موعد اعتراض، نه تنها دعوای راجع به عین؛ بلکه دعوای راجع به قیمت ملک نیز پذیرفته نخواهد شد؛ اما اگر اقدام مالک رسمی در معرفی و ثبت خود به عنوان مالک، مطابق مقررات باب ششم قانون یادشده وصف کیفری داشته باشد، مطابق مقررات موضوع مواد 114 و 115 این قانون، صدور رای به جبران خسارت امکانپذیر است.